서울중앙지방법원 2026타경101217. 서울특별시 관악구 봉천동 은천로35라길 25에 있는 프라임21, 6층 건물의 4층 403호입니다. 감정평가상 다세대주택(도시형생활주택 단지형)으로 이용되고 있으며, 비교대상 전용면적은 23.09㎡입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 296,000,000원인 신건으로, 한국주택금융공사가 청구금액 325,358,861원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

이 물건은 등기부에 여러 권리가 있다는 사실보다 그 권리들이 언제 발생했는지가 중요합니다. 2019년 설정된 경기남부수산업협동조합 근저당은 2020년 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 주요 채권자 권리 가운데 기준이 되는 것은 2023년 9월 18일 주택도시보증공사의 가압류입니다. 그런데 임차인 강미진은 2022년 9월 13일 전입했고, 확정일자도 그보다 앞선 2022년 8월 8일입니다. 즉, 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 존재합니다.

매각물건명세서에도 해당 임차권등기의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시돼 있습니다. 이 사건은 등기부의 가압류·압류가 매각으로 정리된다는 이유만으로 안전하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류는 소멸해도 임차보증금은 남는다

2019년의 근저당권 채권최고액은 1,440,000,000원이지만, 2020년 7월 31일 이미 말소됐습니다. 따라서 해당 근저당의 거액을 현재 존속하는 담보채무나 매수인 인수액으로 더하면 안 됩니다. 이후 설정된 주택도시보증공사의 가압류와 서초세무서의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

다만 서초세무서의 압류가 등기상 소멸한다는 사실과 체납세금의 배당순위 문제는 별개입니다. 실제 세금의 종류와 법정기일에 따라 임차인 배당액 및 매수인 인수액이 달라질 가능성이 있으므로 입찰 전 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

실제 임차인은 강미진 1명입니다. 주택도시보증공사는 이 사건에서 가압류 채권자로 등재돼 있으며, 별도의 보증금 승계 임차인으로 중복 합산하지 않습니다. 따라서 임차보증금 총액은 300,000,000원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득이 중요하다

프라임21은 10세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 비교 실거래는 전용 23.32㎡의 2023년 거래 2건입니다. 거래 평균은 283,500,000원이고, 최신 확인 거래는 2023년 12월의 287,000,000원입니다. 신건 최저가 296,000,000원 자체도 거래 평균의 104.4%입니다.

최저가만 비교해도 과거 거래 평균보다 12,500,000원 높습니다. 여기에 예상 인수액 8,944,000원을 더하면 실질취득금액은 304,944,000원으로 올라갑니다. 이는 거래 평균보다 21,444,000원 높은 금액이며, 최신 확인 거래보다도 17,944,000원 높습니다.

시세 판단 유의: 비교 거래는 2023년 5월과 12월에 발생한 거래입니다. 2026년의 최신 가격이나 최근 시장 상승·하락 추세를 확정할 수 없으며, 전용면적도 대상 23.09㎡와 비교 거래 23.32㎡로 차이가 있습니다. 2건의 과거 거래 평균은 참고 기준일 뿐 현재 시가를 보장하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)

신건 매각대금 296,000,000원에서 추정 집행비용 4,944,000원을 차감하면 임차인에게 배당되는 금액은 291,056,000원입니다. 보증금 300,000,000원과의 차액인 8,944,000원이 예상 인수액입니다. 이 가정에서는 주택도시보증공사와 한국주택금융공사에 돌아갈 배당이 없고, 소유자 잔여금도 없습니다.

배당표는 제시된 예상배당 모형이며 실제 법원 배당 확정액이 아닙니다. 서초세무서 압류와 관련된 조세채권의 우선순위, 당해세, 최우선변제 및 실제 집행비용 등에 따라 배당과 인수금액이 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 매각대금에서 별도로 배당되는 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시뮬레이션 — 낮아지는 것은 낙찰가뿐

이 사건에서 반드시 살펴야 할 부분입니다. 대항력 임차인의 보증금 300,000,000원이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가면 배당받지 못하는 보증금이 증가합니다. 아래는 회차별 예상 낙찰가와 인수액을 합산한 금액입니다.

회차별 실질취득의 작은 차이는 추정 집행비용 등에 따른 것이며, 전체 부담은 대체로 보증금 300,000,000원 부근에 고정됩니다. 또한 낙찰대금 외 취득세·등기비용·인도 및 명도 관련 비용·미납 관리비 등은 위 합계에 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 봉현초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 학교, 아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층 403호입니다. 위생·급배수, 승강기, 난방 및 가스설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,466,000원/㎡입니다. 과밀억제권역과 소규모주택정비 관리지역 등에 포함됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있습니다. 구체적인 지정 대상과 기간이 서로 다르므로 해당 다세대주택의 취득·이용이 허가 대상에 해당하는지 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 상태. 감정평가상 위반건축물 사항은 없으며, 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택이고 확인된 실거래가 2023년 2건에 그칩니다. 현재 시장에서의 매각 가능 가격과 소요기간을 판단하기에는 거래 근거가 제한적입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 강미진의 대항력, 보증금 300,000,000원, 확정일자 및 배당요구 사실을 원본 매각물건명세서와 임차권등기로 재확인해야 합니다.
• 실제 인수액 확인. 신건 예상 인수액 8,944,000원은 추정치입니다. 배당순위, 조세채권과 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다.
• 유찰 가격 착시 경계. 1회 유찰 또는 2회 유찰을 가정해도 실질취득은 약 3억 원대로 유지됩니다. 낙찰가만 낮아지는 것을 가격 메리트로 오인하면 안 됩니다.
• 점유 및 인도 확인. 임차권등기가 있으므로 현재 실제 점유자와 점유상태, 보증금 반환 및 인도 조건을 확인해야 합니다. 임차권등기 사실만으로 현재 점유 여부를 단정할 수 없습니다.
• 세금 관련 확인. 서초세무서 압류와 관련해 체납세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당에 미칠 영향을 확인해야 합니다.
• 관리비 확인. 공용부분 미납 관리비 등 별도 부담 가능성을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 시세 재검증. 2023년 거래 2건만으로 현재 시세를 확정할 수 없습니다. 입찰 전 인근 유사 다세대주택의 최근 거래와 매물가격을 비교해야 합니다.
• 규제 검토. 토지거래허가구역 지정사항과 소규모주택정비 관리지역의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 내 돈은 줄지 않는다”

이 사건의 본질은 명확합니다. 보증금 300,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 매수인은 배당받지 못한 보증금 잔액을 인수해야 하는 구조입니다. 신건에서는 예상 인수액이 8,944,000원이지만, 유찰이 진행될수록 그 금액은 커집니다. 결국 매수인의 실질취득부담은 보증금 부근인 약 3억 원대에서 크게 벗어나지 않습니다.

가격도 유리하지 않습니다. 확인된 실거래 평균 283,500,000원에 비해 신건 실질취득 304,944,000원은 약 7.6% 높은 금액입니다. 더욱이 비교 가능한 거래가 2023년 2건뿐이어서 현재 시세와 환금성을 충분히 검증했다고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 D등급입니다. 이는 등기상 모든 채무를 인수한다는 뜻이 아니라, 대항력 임차인으로 인한 사실상의 가격 하한, 확인 거래 대비 높은 실질취득금액, 제한적인 시세 검증 근거를 종합적으로 반영한 평가입니다. 이 물건의 승부처는 낙찰가 자체가 아니라 임차보증금 인수액과 현재의 실제 시장가치를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.