부산지방법원 2026타경431. 부산 강서구 명지동 플러스타워 제1동 7층 707호가 경매에 나왔습니다. 물건은 아파트가 아니라 제2종근린생활시설입니다. 감정평가 당시 BK AZU라는 상호로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 철근콘크리트구조 12층 건물의 7층에 위치합니다.
등기상 권리의 흐름은 비교적 명료합니다. 2018년 5월 3일 정길수 명의로 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날 부산은행이 채권최고액 239,800,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 부산은행의 임의경매개시결정과 부산광역시 강서구의 압류가 등기됐지만 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 투자 판단에는 별도의 문제가 남습니다. 최저가 288,000,000원이 실제 시장에서 적정한 금액인가라는 질문입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않았으며, 실거래 비교가격도 확보되지 않았습니다. 따라서 감정가 자체를 시세로 간주하거나, 권리상 인수가 없다는 이유만으로 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경431 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 강서구 명지동 3598-2 플러스타워 제1동 제7층 제707호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 강서구 명지국제1로 56-1 |
| 물건종류 / 용도 | 근린시설 · 제2종근린생활시설 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 지상 12층 건물 중 7층 707호 |
| 이용상태 | 제2종근린생활시설 (상호: BK AZU) |
| 소유자 | 정길수 (2018.05.03. 소유권이전등기) |
| 감정가 | 288,000,000원 |
| 최저매각가 | 288,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2018.05.03. 부산은행 근저당권 · 채권최고액 239,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사부산은행 / 224,180,727원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역 |
① 권리 흐름 — 부산은행 근저당이 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 2018년 5월 3일 접수된 부산은행 근저당권입니다. 근저당권의 채권최고액은 239,800,000원이며, 신청채권자인 부산은행의 경매 청구액은 224,180,727원입니다. 두 금액은 서로 다른 개념이므로 채권최고액을 실제 확정 채무액과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
이후 2026년 2월 20일 부산은행의 임의경매개시결정이 등기됐고, 2026년 5월 7일 부산광역시 강서구의 압류가 추가됐습니다. 해당 압류는 교통행정 관련 압류이며, 등기상 말소기준권리 이후에 설정된 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 다만 압류등기가 소멸한다는 사실과 관련 조세·공과금의 실제 배당순위는 별개이므로 확정적인 잔여배당액은 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인·점유관계 — 등기상 인수 0원과 실제 점유는 별도
| 구분 | 조사 내용 | 권리 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 (0명) | 확인된 보증금 인수 없음 |
| 대항력 임차인 | 확인된 내역 없음 | 추가 점유조사 필요 |
| 영업·이용상태 | BK AZU 상호로 이용 중 | 실제 점유자 및 사용 근거 확인 |
| 매수인 인수액 | 0원 | 현재 확인된 권리 기준 추정 |
조사된 임차인은 0명이며, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 이것이 반드시 공실이거나 소유자가 직접 영업하고 있다는 뜻은 아닙니다. 감정평가에서는 해당 호실이 BK AZU라는 상호로 이용 중이라고 기재되어 있으나 실제 영업 주체와 점유 권원은 확정되지 않았습니다.
③ 가격과 유찰 시나리오 — 시세 검증이 먼저
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 288,000,000원입니다. 경매가 처음 진행되는 신건으로 감정가 대비 비율은 100%입니다. 하지만 이 비율은 감정가 대비 비율이지 실거래 시세 대비 비율이 아닙니다.
비교 가능한 동일 건물·유사 용도 실거래가격이 확인되지 않았으므로 이 물건이 시세보다 저렴한지, 높은지, 또는 적정한지는 판단하기 어렵습니다. 특히 근린시설은 입지와 층수 외에도 실제 영업수요, 임대료, 공실 가능성, 점포의 용도 및 처분 가능성에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
| 경매 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 288,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 230,400,000원 | 13,425,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 184,320,000원 | 58,860,480원 | 0원 |
유찰 후 가격은 실제로 확정된 매각가격이 아닌 회차별 가정치입니다. 채권 미배당은 채권최고액 기준 배당 시뮬레이션의 부족액이며, 매수인이 인수하는 채무를 의미하지 않습니다. 모든 회차의 매수인 인수액은 현재 확인된 권리관계를 전제로 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,832,000원 |
| 1. 근저당 · 부산은행 | 239,800,000원 | 239,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 43,368,000원 |
현재 최저가 288,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,832,000원을 제외한 금액에서 부산은행 근저당권에 239,800,000원이 배당되고, 소유자에게 43,368,000원이 남는 것으로 계산됩니다.
다만 부산은행의 실제 경매 청구액은 224,180,727원으로 위 예상배당액과 다릅니다. 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 가정이며, 실제 배당은 확정 채권액, 집행비용, 조세채권의 우선순위 등에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 강서구 압류와 관련된 공과금 및 미반영 세금의 존재 여부를 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 강서구 명지동에 위치하며, 부산지방법원 서부지원 남서측 인근입니다. 주변은 근린생활시설, 아파트단지 및 나지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 18m의 포장도로와 접하고, 남측 및 동측으로 폭 약 8m의 보행자 전용도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 7층 707호입니다. 외벽은 화강석붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 인테리어 마감, 창호는 강화유리창호 등으로 조사됐습니다.
- 설비. 공동 위생설비, 급·배수설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비 및 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 용도·규제. 일반상업지역·지구단위계획구역이며, 경제자유구역, 역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다. 용도변경이나 시설공사를 검토할 때 관련 규제를 확인해야 합니다.
- 토지. 상업용 건부지로 이용 중이며 지형은 평탄한 가로장방형입니다. 토지면적은 2,639.4㎡이고 공시지가는 3,708,000원/㎡입니다. 해당 면적은 건물 부지 전체에 관한 수치로, 707호의 전용면적이나 대지권면적을 의미하지 않습니다.
- 공부상 현황. 감정평가에서 공부와의 차이가 없는 것으로 조사됐고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 제2종근린생활시설은 개별 호실의 영업 적합성, 임대수요 및 매수자층에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현 단계에서 우수한 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. BK AZU의 영업 주체가 소유자인지, 별도 임차인인지 현장에서 확인해야 합니다. 임대차계약과 사업자등록, 점유 개시 시점도 함께 확인하세요.
- 상가임대차 권리 검토. 확인되지 않은 임차인이 존재하는 경우 사업자등록·인도·확정일자 등 관련 요건을 조사하여 대항력과 우선변제권 여부를 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2018.05.03. 부산은행 근저당권이 기준이며, 이후의 경매개시결정 및 강서구 압류가 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 대조하세요.
- 압류 관련 공과금. 강서구 압류의 원인과 채권액, 조세·공과금의 우선순위 및 배당 영향을 확인하세요. 등기 말소와 실제 배당 결과는 별개의 문제입니다.
- 시세 및 임대수익 검증. 동일 건물과 인근 유사 근린시설의 매매사례, 실제 임대료, 공실 상황을 조사한 뒤 최저가 288,000,000원의 적정성을 판단하세요.
- 회차별 응찰 전략. 현재 신건 288,000,000원, 1회 유찰 가정 230,400,000원, 2회 유찰 가정 184,320,000원을 비교하되, 유찰가격을 곧바로 적정 시장가격으로 간주하지 마세요.
- 영업시설 인수·명도. 점포 내 시설물의 소유관계, 기존 영업자의 퇴거 여부 및 명도 비용 발생 가능성을 확인하세요.
- 관리비 및 시설 상태. 관리비 체납, 공용부분 부담, 승강기 및 소방시설 관리 상태와 실제 영업공간의 상태를 확인하세요.
- 용도지역 규제. 경제자유구역과 역사문화환경보존지역, 지구단위계획구역 등에 따른 영업·공사·용도변경 제한을 관계기관에 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 세금 관련 자료 및 현장 점유관계를 최종 확인하세요.
맺으며 — “권리 구조는 단순, 가격 판단은 보류”
부산 명지동 플러스타워 707호는 부산은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 등기권리가 정리되는 비교적 명확한 권리 구조를 가지고 있습니다. 현재 확인된 임차인은 없고 매수인 인수액도 0원으로 추정됩니다. 과거 신탁등기 역시 말소된 상태입니다.
그렇다고 곧바로 안전한 투자물건이라는 결론을 내릴 수는 없습니다. BK AZU라는 상호의 실제 영업자 및 점유관계를 확인해야 하고, 현재 최저가인 288,000,000원이 시장에서 합리적인 가격인지 판단할 수 있는 실거래 근거도 확보되어 있지 않습니다.
1회 유찰 시 230,400,000원, 2회 유찰 시 184,320,000원이라는 가격 시나리오는 존재하지만, 어느 가격이 적정한지는 별도의 시장조사가 필요합니다. 채권자의 미배당 증가가 곧 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않는다는 점도 구분해야 합니다.
결론은 권리 구조는 대체로 합격, 가격과 점유 확인은 보류입니다. 상가의 실제 사용관계와 시장가치를 먼저 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
