서울중앙지방법원 2026타경101235. 서울 동작구 상도동의 도시형생활주택 ‘예그린’ 제2층 제201호입니다. 전용면적은 35.52㎡, 건물은 5층 규모이며 전체 16세대입니다. 현재 소유자 박연숙은 2019년 6월 25일 거래가 249,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택도시보증공사의 가압류와 여러 건의 세금 압류가 등기되었고, 임차권자 이슬기가 강제경매를 신청했습니다.

권리구조는 단순한 담보대출 경매와 다릅니다. 이슬기의 전입일은 2020.08.03, 확정일자는 2020.06.29로, 현재 말소기준권리인 주택도시보증공사의 가압류 등기일 2021.12.08보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 매각으로 말소되는 형식이더라도, 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 미변제액은 낙찰자에게 인수될 수 있습니다. 현재 신건의 예상배당상 인수액이 0원이라는 점과, 권리 자체에 인수 위험이 없다는 판단은 구별해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인의 미배당 잔액이 핵심

말소기준권리는 2021.12.08 주택도시보증공사의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 5,224,000,000원으로 본건 감정가보다 매우 크지만, 해당 가압류 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그 청구금액 전부를 낙찰자가 부담하는 구조는 아닙니다.

과거 강서농업협동조합과 한국양봉농업협동조합의 근저당권, 기존 신탁등기 및 남인천세무서 압류는 이미 말소되었습니다. 반면 현재 남아 있는 안산세무서·동작구·동안산세무서의 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.65억과 점유 미상 표기

확인된 임차권자는 이슬기 1명입니다. 별도로 ‘기사항전’이라는 명세서상 표기가 있으나 전입일·확정일자·보증금이 확인되지 않아, 실제 별도 임차인인지 또는 중복 표기인지 추가 확인이 필요합니다. 신원이 확인되지 않은 표기에 대항력이 확정적으로 존재한다고 볼 수는 없습니다.

이슬기의 우선변제권은 확정일자와 배당요구가 확인된 상태입니다. 현재 신건 예상배당에서는 보증금이 전액 지급됩니다. 그러나 국세·지방세의 법정 우선순위, 당해세 및 배당이의 등으로 실제 배당액이 감소할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 경우 부족한 보증금은 낙찰자의 실질취득액을 증가시키는 요소입니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.34억은 최근 거래보다 높다

예그린은 16세대 규모의 도시형생활주택으로, 전용 35.52㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 2025년 11월 325,000,000원을 기준으로 합니다.

전체 실거래 평균은 287,500,000원으로, 최저가 334,000,000원은 전체 평균의 116.2%입니다. 다만 이 평균에는 2022년의 낮은 거래가격이 포함되어 있으므로, 현재 가격을 판단할 때는 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최근 실거래와 최근 12개월 평균은 325,000,000원입니다. 신건 최저가이자 예상 실질취득액인 334,000,000원은 최근 가격보다 9,000,000원 높고, 최근 시세의 102.8%에 해당합니다. 따라서 신건 최저가를 할인된 가격이라고 볼 근거는 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가만큼 실질취득액이 내려가지 않는다

이 물건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 실질취득액의 하한을 형성할 수 있는 구조입니다. 낙찰가가 낮아져 배당금이 보증금에 미달하면, 그 부족액을 매수인이 인수하게 됩니다. 따라서 유찰 후에는 최저매각가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 실질취득액으로 시세를 비교해야 합니다.

실질취득액 = 예상 낙찰가 + 예상 인수액. 각 회차의 집행비용 차감 및 임차보증금 잔액 승계를 반영한 시나리오이며, 취득세·명도비·체납관리비 등 별도 비용은 제외했습니다. 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

현재 신건 실질취득액은 최근 시세보다 높지만, 유찰 시나리오에서는 인수액을 포함하더라도 최근 거래금액보다 낮아집니다. 다만 이는 임차인 이슬기의 보증금에 대한 예상 인수액만을 반영한 것으로, 추가 점유관계와 세금 배당의 변동이 확인되기 전에는 확정 취득원가로 볼 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 334,000,000원 가정)

집행비용 5,476,000원은 추정치입니다. 당해세·국세·지방세의 실제 우선배당 및 최우선변제는 별도로 반영되지 않았습니다. 신청채권자 이슬기의 청구액과 임차보증금의 중복 여부에 따라 채권액 해석이 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 상도동 소재 서울신상도초등학교 남동측 인근입니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입과 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물이며, 해당 호실은 2층입니다. 기본적인 위생·급배수·난방설비와 승강기·주차설비를 갖추고 있습니다.
• 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 일반적인 대단지 아파트와는 거래층 및 환금성 특성이 다를 수 있습니다.
• 토지. 2필지가 일단으로 이용되며 토지면적은 248.0㎡입니다. 제1종일반주거지역으로, 급경사지·가로장방형 토지 및 세로한면 도로접면 특성이 확인됩니다.
• 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 확인됩니다. 개별 거래 및 이용 제한 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 2,765,000원/㎡로 표시됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 전체 16세대의 소규모 다세대 건물이며 확인된 동일면적 실거래가 2건입니다. 거래 표본이 적어 시세 추정의 불확실성이 크고, 대규모 아파트보다 매도 시 가격 협상 및 매수자 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 여부. 이슬기의 보증금 265,000,000원은 대항력이 있는 임차권과 관련됩니다. 신건의 예상 전액 배당이 실제로 가능한지, 배당순위·조세채권·배당이의 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 조건. 을구 6번 임차권등기는 매각 소멸 대상으로 분류되더라도 보증금 미변제 잔액까지 없어지는 것은 아닙니다. 배당 전액 변제 여부와 인수 범위를 반드시 확인해야 합니다.
• 신청채권과 보증금 관계. 신청채권자 이슬기 청구액 273,846,100원과 임차보증금 265,000,000원의 관계를 확인해야 합니다. 동일채권의 중복 계산이나 배당순위 착오를 피해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. ‘기사항전’으로 표기된 인물의 실재·신원·중복 여부가 불확실합니다. 전입세대 열람, 현황조사 원본, 매각물건명세서 및 실제 점유 상태를 대조해야 합니다. 전입일과 보증금이 미상인 상태에서는 대항력 여부를 단정할 수 없습니다.
• 세금 압류 및 당해세. 안산세무서·동작구·동안산세무서 압류에 따른 조세채권의 우선순위와 체납액을 확인해야 합니다. 세금 배당이 선순위 임차보증금 배당액에 영향을 주는 경우 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 유찰 후 실질취득 재계산. 1회 유찰 시 예상 실질취득액은 269,540,800원, 2회 유찰 시에는 268,792,640원입니다. 낙찰가만을 매입원가로 취급하지 말고 미배당 보증금을 합산해야 합니다.
• 신건 가격 상한. 신건 실질취득 334,000,000원은 최근 12개월 평균 325,000,000원의 102.8%입니다. 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
• 명도 및 관리비. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 없거나 명도가 완료되었다고 볼 수 없습니다. 현장 점유와 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 다세대 건물의 동일면적 거래 표본이 2건이므로 매도 가능한 가격과 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약 및 실거래 내역의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 예상”이 “권리위험 0원”은 아니다

이 물건은 현재 신건에서 임차보증금을 전액 배당할 수 있을 것으로 계산되지만, 가격은 최근 실거래보다 높은 다세대 경매입니다. 이슬기의 보증금 265,000,000원은 대항력과 우선변제권이 있는 권리이므로, 실질적으로 얼마가 배당되는지가 낙찰자의 부담을 결정합니다.

신건에서는 낙찰가 334,000,000원에 인수액 0원을 더한 실질취득액 334,000,000원이 최근 실거래 325,000,000원보다 높습니다. 신건 가격의 메리트는 없습니다. 반면 유찰 후에는 실질취득액이 내려갈 수 있지만, 보증금 미배당액이 낙찰가 하락분을 일부 상쇄하므로 최저매각가만을 비교해서는 안 됩니다.

여기에 추가 점유자 표기의 불확실성, 조세 압류에 따른 배당 변동, 동일인 명의 채권의 중복성 검토, 16세대 소규모 다세대의 환금성까지 고려하면, 신건에서 적극적인 가격 프리미엄을 줄 이유는 부족합니다. 2022년 대비 2025년 거래가격이 30.0% 상승한 점은 참고할 수 있지만, 거래 표본이 적어 이를 현재 가격 상승의 확실한 근거로 삼기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 신건 입찰 신중. 먼저 실제 점유관계와 임차보증금 배당 구조를 확인하고, 유찰 시에는 반드시 예상 인수액을 포함한 실질취득액 기준으로 최근 실거래와 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라, 낙찰 후 실제로 부담하게 되는 총액입니다.