부산지방법원 2026타경100202. 부산 사상구 모라동 그린빌리지 101동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 다세대주택이며, 1996년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 4층 건물의 1층에 위치합니다. 감정가는 92,000,000원, 유찰되지 않은 신건이므로 현재 최저매각가도 동일합니다.
등기상 권리의 출발점은 2012.05.04 설정된 모라동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 58,500,000원입니다. 그 뒤 늘푸른사상새마을금고의 근저당권, 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 이어졌습니다. 이 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
하지만 이 물건의 판단을 어렵게 만드는 것은 등기부보다 현장 확인의 공백입니다. 감정평가 당시 관계인 부재로 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 파악되지 않았습니다. 따라서 대항력 있는 점유자가 존재하는지 확인하기 전에는 권리상 완전히 안전하다고 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2026타경100202 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 사상구 모라동 1023-11 그린빌리지 제101동 제1층 제102호 |
| 도로명주소 | 부산광역시 사상구 모라로52번길 10 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트조 4층 건물 중 1층 |
| 사용승인일 | 1996.08.29 |
| 소유자 | 김중태 (단독소유) |
| 감정가 | 92,000,000원 |
| 최저매각가 | 92,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매개시 채권자 | 늘푸른사상새마을금고 |
| 청구금액 | 76,694,734원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 점유·임대관계 | 임대관계 미상 · 내부 확인 불가 |
| 말소기준권리 | 2012.05.04 모라동새마을금고 근저당권 58,500,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
가장 중요한 기준점은 2012.05.04 근저당권입니다. 이를 기준으로 뒤에 설정된 늘푸른사상새마을금고 근저당권과 케이비국민카드 가압류, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다.
과거 구포농업협동조합·대우자동차판매주식회사·사상농업협동조합의 근저당권과 여러 압류·가압류는 이미 등기부에서 말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 핵심은 2012년 근저당권과 그 후순위 권리입니다.
다만 이는 확인된 등기권리와 배당 추정에 관한 판단입니다. 실제 점유자에게 별도의 대항력이 있는 경우에는 결론이 달라질 수 있습니다.
② 점유·임차인 분석 — 가장 중요한 확인사항
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 이를 곧바로 임차인 0명 확정 또는 대항력 없음으로 해석해서는 안 됩니다.
감정평가서에는 관계인의 부재로 출입문이 닫혀 있어 내부를 확인하지 못했고, 임대관계도 미상이라고 기재되어 있습니다. 즉 실제 거주자가 소유자인지, 임차인인지, 그 밖의 점유자인지 확정되지 않은 상태입니다.
따라서 추정 인수액 0원은 확정된 안전금액이 아닙니다. 전입세대열람, 현황조사, 매각물건명세서 및 실제 점유관계를 반드시 대조해야 합니다.
특히 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 인수해야 하는 상황이라면, 실제 취득부담은 낙찰가에 인수보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형에서는 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
이 물건에서는 임차보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 인수 구조가 실제 존재한다고 단정할 수도 없습니다. 점유관계 확인이 입찰 판단의 선행조건입니다.
③ 가격 분석 — 9,200만원이 싼지는 아직 모른다
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 92,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않았기 때문에 감정가 대비 할인은 없는 상태입니다.
다만 이 물건은 동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 직접 비교하기 어렵습니다. 따라서 감정가보다 할인되었다는 이유만으로 가격 메리트를 평가해서도 안 됩니다.
| 경매 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 추정 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 100% | 92,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 73,600,000원 | 11,512,548원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 58,880,000원 | 25,967,588원 | 0원 |
각 회차 금액은 제시된 경매 시나리오 기준입니다. 미배당액은 채권자가 배당받지 못하는 금액이며, 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다. 추정 인수액 0원은 별도 대항력 임차인이 확인되지 않은 조건부 계산입니다.
특히 본건은 1층에 위치하고 1996년 사용승인을 받은 건물입니다. 실제 내부상태를 확인하지 못한 만큼 수리비와 환금성을 감안한 입찰가격 검토가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,056,000원 |
| 1. 근저당 · 모라동새마을금고 | 58,500,000원 | 58,500,000원 |
| 2. 근저당 · 늘푸른사상새마을금고 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비국민카드 | 5,387,748원 | 5,387,748원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 6,556,252원 |
신건 가격 92,000,000원에 매각되고 위 배당 순서가 그대로 적용된다면 집행비용과 등기상 채권자에 대한 배당을 마친 뒤 6,556,252원이 소유자에게 남는 것으로 추정됩니다.
채권최고액 기준으로 계산한 모라동새마을금고와 늘푸른사상새마을금고의 배당액은 각각 58,500,000원, 19,500,000원입니다. 두 근저당권의 등기상 명칭은 다르지만 법인등록번호는 동일하게 기재되어 있어 권리자 명칭 및 채권관계의 확인이 필요합니다.
또한 경매신청채권자의 청구금액은 76,694,734원이지만, 위 예상배당표에서 늘푸른사상새마을금고 명의 후순위 근저당에 배정한 금액은 채권최고액 기준인 19,500,000원입니다. 따라서 후순위 근저당 배당액만으로 신청채권자의 청구액 전체가 충족된다고 해석해서는 안 됩니다.
예상배당은 채권최고액 및 신고 청구액에 기초한 단순 추정입니다. 실제 채권잔액, 집행비용, 조세채권, 법정 우선변제권, 배당요구 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 당해세와 임차인의 최우선변제금은 반영되지 않았습니다.
그러나 이는 확인되지 않은 대항력 임차인이나 우선변제채권이 없다는 전제에서만 성립하는 추정입니다.
가격 할인율보다 실제 시장가격·점유관계·수리비를 먼저 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 사상구 모라동 모라초등학교 동측 인근입니다. 주변은 유사 다세대주택, 저층형 아파트, 학교, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 부산지하철 2호선 모라역이 도보 약 4분 거리에 위치해 감정평가상 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 1996.08.29 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물입니다. 외벽은 외장타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 샷시창 구조입니다.
- 설비. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 인입설비 및 난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다. 내부 확인은 이루어지지 않았습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접합니다. 도로 폭과 실제 주차·진출입 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·학교환경 관련 절대보호구역 및 상대보호구역·비행안전제6구역 관련 제한사항이 있습니다.
- 토지. 지목은 대지, 토지면적은 285.0㎡이며 공시지가는 1,195,000원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 정보로 개별 호실의 대지권 면적과 구별해야 합니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부를 확인하지 못했으므로 실제 시설상태까지 보장하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 7세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 주변 매매수요와 실거래를 확인해야 하며, 1층이라는 층별 특성과 건물 노후도, 내부상태에 따라 실제 처분가격이 달라질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인이 최우선. 현재 내부 확인이 이루어지지 않았고 임대관계도 미상입니다. 실제 점유자가 누구인지와 점유 원인을 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 조사. 전입세대열람, 확정일자, 매각물건명세서, 현황조사서를 대조해 말소기준권리인 2012.05.04 이전부터 대항력을 갖춘 임차인이 존재하는지 확인하세요.
- 매수인 인수위험 재검토. 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원이지만 대항력 임차인이 새로 확인되면 미배당 보증금 인수 여부를 다시 계산해야 합니다.
- 실거래가격 확인. 인근 모라동의 유사 다세대주택을 중심으로 최근 거래가격을 비교하고, 면적·층·건물 연식·내부상태 차이를 반영해 적정 입찰가를 산정하세요.
- 현장 방문. 1층 주거환경, 채광, 사생활 보호, 습기·누수, 출입 동선, 주차 및 내부 수리 필요성을 확인하세요.
- 채권관계 확인. 모라동새마을금고와 늘푸른사상새마을금고의 등기상 법인등록번호가 동일하게 표시됩니다. 채권자 명칭과 채권 승계·변경 관계, 실제 채권잔액 및 배당요구 내용을 확인하세요.
- 명도비용. 점유자의 신분과 권리관계가 확정되지 않았으므로 인도명령 가능 여부, 이사 협의 및 명도에 필요한 비용과 기간을 검토하세요.
- 체납 확인. 관리비, 공용부분 비용, 조세채권 및 기타 낙찰 후 부담 가능 항목을 확인하세요.
- 최종 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서와 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 확인해 변동사항을 점검하세요.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”
부산 모라동 그린빌리지 102호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 단순한 물건입니다. 신건 92,000,000원 기준 예상배당에서도 채권자 배당 후 잔여액이 발생하며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 실제 점유자와 임대관계가 확인되지 않았다는 점을 반드시 구분해야 합니다. 임차인 신고 내역이 없다는 사실만으로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 결론 내릴 수는 없습니다.
가격 역시 신중해야 합니다. 이 물건은 1996년 사용승인을 받은 7세대 규모의 다세대주택으로, 최근 실거래 시세를 확인하지 못한 상태입니다. 따라서 신건 가격이 적정한지, 유찰 후 가격이 실질적인 저가인지 판단하기 위한 시장 근거가 충분하지 않습니다.
결론은 “등기상 권리 구조는 양호하지만, 점유와 가격 검증 전에는 입찰 보류”입니다. 실제 점유관계와 시세를 확인한 후에야 적정 입찰가격 및 인수위험을 신뢰성 있게 판단할 수 있습니다.
