울산지방법원 2025타경12450. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 801-3에 위치한 숙박시설 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 지하 1층·지상 3층 구조이며, 지하층은 기계실, 1층은 주차장, 2·3층은 객실 8개와 안내실을 갖춘 숙박시설로 이용되었습니다. 상호는 RINGS 모텔입니다.
현재 소유자는 최병운이며, 2013년 5월 7일 소유권을 취득했습니다. 2023년 4월 10일 경남은행 명의로 채권최고액 1,044,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 신한카드와 울산신용보증재단의 가압류, 울주군의 압류 등이 이어졌습니다. 경남은행은 2025년 9월 2일 임의경매개시결정을 받았습니다.
권리상 말소기준은 비교적 명료합니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아닌 영업이 중단된 숙박시설입니다. 따라서 입찰 판단의 핵심은 등기부상 권리 소멸뿐 아니라 현장 점유관계, 영업 재개 가능성, 건물 상태, 토지이용 규제와 실제 시장가격에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12450 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 801-3 |
| 도로명주소 | 울산광역시 울주군 상북면 운문로 3 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 숙박시설(RINGS 모텔) |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 3층 · 지하 1층 |
| 이용상태 | 지하 1층 기계실 · 1층 주차장 · 2·3층 숙박시설(객실 8개, 안내실 1개) |
| 토지면적 | 1,078.3㎡ · 지목 대 · 상업용 토지 |
| 토지형상 | 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 소유자 | 최병운 (2013.05.07 소유권이전) |
| 감정가 | 1,490,504,440원 |
| 최저매각가 | 1,490,504,440원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사경남은행 / 896,096,930원 |
| 말소기준권리 | 2023.04.10 경남은행 근저당권 · 채권최고액 1,044,000,000원 |
| 매각방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준
현재 권리분석에서 기준이 되는 등기는 2023년 4월 10일 설정된 경남은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,044,000,000원이고, 동일 소재지 토지가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당을 기준으로 이후 발생한 가압류와 경매개시결정, 압류는 매각 시 말소되는 권리로 분류됩니다.
신한카드의 가압류 98,129,412원, 울산신용보증재단의 가압류 50,000,000원은 모두 말소기준권리보다 늦게 설정됐습니다. 2026년 4월 23일 울주군 압류도 등기상으로는 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 압류등기의 말소와 관련 조세채무의 배당 우선순위는 별개의 문제입니다. 실제 세액과 법정기일에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
임차인·점유 현황 — 확인된 신고는 없지만 임대관계 미상
| 구분 | 확인 현황 | 대항력 / 우선변제 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 신고 없음 | 확인 불가 | 배당 추정 0원 · 추가 확인 필요 |
| 실제 점유·임대관계 | 임대관계 미상 | 미상 | 현장조사 필요 |
감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 확인된 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 임차보증금 인수 위험이 완전히 사라졌다고 단정할 수 없습니다. 숙박시설은 주거용 임대차뿐 아니라 상가건물 임대차, 영업장 사용계약 등도 확인할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 14.91억, 시세 검증은 별도
감정평가액과 현재 최저매각가격은 모두 1,490,504,440원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가 전액이 최저가로 설정돼 있습니다. 다만 동일 용도·입지·규모의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 이 가격이 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 객관적 기준이 부족합니다.
특히 본 물건은 현재 숙박영업이 중단됐고, 자연환경보전지역 및 도립공원 관련 규제가 적용되는 부동산입니다. 따라서 일반 상가나 주거용 건물의 평균 가격을 적용해서는 안 됩니다. 토지 가치와 건물 가치, 실제 영업 재개 가능성, 시설 보수 필요성을 각각 검토해야 합니다.
| 경매 회차 | 가정 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,490,504,440원 | 0원 | 281,069,984원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,192,403,552원 | 14,049,896원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 953,922,841원 | 250,145,799원 | 0원 | 0원 |
유찰 회차별 매각가와 배당은 가정 시나리오입니다. 향후 실제 최저매각가격과 유찰 여부는 법원 공고로 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 채권자가 회수하지 못한 금액으로, 매수인의 인수채무를 뜻하지 않습니다. 점유관계와 법정 인수권리의 추가 확인은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,490,504,440원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,305,044원 |
| 1. 근저당 · 주식회사경남은행 | 1,044,000,000원 | 1,044,000,000원 |
| 2. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 98,129,412원 | 98,129,412원 |
| 3. 가압류 · 울산신용보증재단 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 281,069,984원 |
현재 최저가에 매각되는 것으로 가정하면 집행비용 17,305,044원을 공제하고, 경남은행·신한카드·울산신용보증재단에 계산상 배당액을 지급한 뒤 소유자에게 281,069,984원이 남는 구조입니다.
다만 경남은행 배당액 1,044,000,000원은 실제 확정채권액이 아닌 등기상 채권최고액 기준의 모형 계산입니다. 신청채권 청구액은 896,096,930원으로 별도 기재되어 있으므로, 실제 배당에서는 확정채권액과 배당요구 내역을 확인해야 합니다. 또한 울주군의 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 최우선변제 가능성은 위 표에 별도 배당액으로 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 울산광역시 울주군 상북면 덕현리 소재 가지산온천 남서측 인근입니다. 주변은 숙박시설이 밀집된 지역이며 농경지와 일반주택이 혼재합니다. 숙박시설의 사업성이 주변 관광·숙박 수요와 밀접하게 연결되는 입지입니다.
- 교통. 차량 출입이 자유롭고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 다만 시내 중심지와 원거리에 있어 감정평가상 일반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 지상 3층 건물로, 외벽은 치장대리석과 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일 및 인테리어 마감, 바닥은 장판지·타일 마감입니다. 창호는 새시창호이며 평가상 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 급·배수 및 위생설비, 승강기, 심야전기 난방설비, 2층 무인텔설비, 화재경보기와 감지설비가 갖춰져 있습니다. 다만 현 시점 정상 작동 여부와 재가동 비용은 현장 점검이 필요합니다.
- 토지. 면적 1,078.3㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 소로각지입니다. 공시지가는 380,000원/㎡로 제시되어 있습니다.
- 규제. 자연환경보전지역, 도립공원, 공원마을지구(공원집단시설지구), 가축사육제한구역에 해당합니다. 건축물의 변경·증축·용도변경 및 영업 재개 관련 인허가 가능성을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물의 실제 현황과 인허가·건축물대장 관계는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 숙박시설은 일반 주거용 부동산보다 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 특히 영업 중단 상태와 공원 관련 규제를 고려하면 향후 재매각 기간 및 가격의 불확실성을 보수적으로 평가해야 합니다. 현재 가격이 저렴하다는 판단 근거는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 및 임대관계 확인. 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자, 영업장 사용자, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 및 대항요건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 숙박시설 및 제시외 건물 세탁실 7.4㎡, 가추 5.6㎡, 창고 18㎡, 정자 9.2㎡가 실제 매각 범위에 포함되는지 명세서와 현장을 대조해야 합니다.
- 숙박영업 중단 사유. RINGS 모텔은 현재 영업하지 않는 상태입니다. 중단 이유, 영업신고·허가 상태, 관련 시설의 가동 가능성, 재영업에 필요한 조건을 확인해야 합니다.
- 시설 점검. 심야전기 난방, 승강기, 급·배수, 무인텔설비, 소방시설 등 숙박시설 운영에 필수적인 설비의 실제 상태와 보수 필요성을 점검해야 합니다.
- 토지이용 규제. 자연환경보전지역 및 도립공원·공원마을지구에 따른 영업, 증축, 리모델링, 용도변경 가능성을 관계기관에서 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세채권. 2026.04.23 울주군 압류가 확인됩니다. 등기상 말소 여부와 별개로 조세의 법정기일, 당해세·우선배당 여부를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 감정가 1,490,504,440원이 적정한지 주변 숙박시설 거래사례, 토지 가치, 건물의 잔존가치, 운영 가능성을 종합해 검토해야 합니다. 유찰 시나리오의 가격 인하만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 1,192,403,552원, 2회 유찰 가정가격 953,922,841원을 기준으로 매입가와 시설투자 비용을 함께 검토해야 합니다. 향후 실제 최저가격과 매각기일은 법원 공고를 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 미납 전기요금, 수도요금, 관리비 및 기타 시설 유지 관련 미지급 비용을 확인하고 법률상 승계되는 부분이 있는지 별도로 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 소멸은 명확하다. 그러나 적정 가격은 아직 모른다”
울산지방법원 2025타경12450은 경남은행 근저당을 기준으로 후순위 등기권리가 소멸하는 구조입니다. 등기상으로는 권리분석이 비교적 명료하며, 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
하지만 이 물건의 핵심 위험은 별도로 존재합니다. 숙박영업이 중단돼 있고 임대관계가 미상이며, 자연환경보전지역과 도립공원 관련 규제가 적용됩니다. 실거래 기준의 시장가격도 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 1,490,504,440원이 매력적인 가격이라고 평가할 근거가 부족합니다.
1회 유찰 또는 2회 유찰을 가정하더라도 실질적인 운영 가능성과 회수 가능한 자산가치가 확인되지 않으면 매입가격 인하만으로 수익성이 확보되지는 않습니다. 특히 임대관계 미상이라는 점은 권리분석의 최종 확정에 앞서 해소해야 할 문제입니다.
결론은 권리 소멸 구조는 양호하나, 입찰 판단은 보류입니다. 현장 점유·영업 상태·시설 보수·규제·시세 확인을 마친 뒤 투자 가능한 가격을 독립적으로 산정해야 합니다. 현 단계에서 이 숙박시설을 단순한 저가 경매물건으로 평가하기는 어렵습니다.
