울산지방법원 2025타경12475. 울산 울주군 삼남읍 상천리 429-3에 소재한 아파트 + 토지로 분류된 경매물건입니다. 건물 등기부상 소유자는 김대현과 정지혜로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 토지는 지목이 '대', 면적은 255.0㎡이며, 토지이용상황은 '단독'으로 확인됩니다. 따라서 공고상 용도 분류만 보고 일반적인 공동주택 호실 경매로 판단해서는 안 됩니다.
권리구조의 출발점은 2019년 6월 25일 삼성카드의 정지혜 지분 가압류입니다. 이후 울산신용보증재단, 우리카드, 중소기업은행, 우리은행의 가압류가 이어졌고, 2025년 9월 5일 조보아의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 등기부상 기존 근저당권들은 말소됐으며, 현재 유효한 근저당권은 확인되지 않습니다. 이 때문에 계산상 매수인 인수액은 0원으로 제시되지만, 실제 매수 판단에서는 건물과 토지의 일괄매각 범위, 제시외 건물의 적법성, 인접토지 점유 문제를 별도로 검토해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경12475 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 울주군 삼남읍 상천리 429-3 도로명주소: 울산광역시 울주군 삼남읍 공암1길 23 |
| 물건종류 | 아파트 + 토지 (공고상 용도) 토지이용상황: 단독 |
| 토지면적 / 지목 | 255.0㎡ / 대 |
| 소유자 | 김대현 (2분의 1) · 정지혜 (2분의 1) |
| 감정가 | 191,520,900원 |
| 최저매각가 | 191,520,900원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 조보아 / 40,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 등기부 확인일 | 2026.11.03 |
| 토지 용도지역 | 자연녹지지역 · 자연취락지구 |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 가압류가 말소기준
이 사건의 말소기준권리는 갑구 5번 삼성카드 가압류(2019.06.25)입니다. 해당 가압류는 정지혜의 공유지분에 설정됐으며, 이후 여러 채권자의 가압류가 추가됐습니다. 근저당권은 기존 설정분이 모두 말소돼, 현재 등기상 남아 있는 근저당권은 없습니다. 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.
② 제시외 건물 — 가장 중요한 현장 확인 사항
매각물건명세서에는 일괄매각이며 제시외 건물을 포함한다고 기재돼 있습니다. 제시외 건물은 다음과 같습니다.
| 구조 | 용도 | 면적 | 특이사항 |
|---|---|---|---|
| 경량철골조 판넬지붕 단층 | 창고 | 22.2㎡ | 일괄매각 포함 |
| 조적조 판넬조 판넬지붕 단층 | 다용도실 | 17.6㎡ | 인접토지 상천리 429-11 일부 점유 |
| 경량철골조 판넬지붕 단층 | 창고 | 12.9㎡ | 일괄매각 포함 |
| 조적조 스레트지붕 단층 | 다용도실 및 창고 | 63.3㎡ | 일괄매각 포함 |
| 파이프조 판넬지붕 단층 | 가추 | 45㎡ | 일괄매각 포함 |
| 합계 | 5개 | 161.0㎡ | 제시외 건물 면적 합산 |
제시외 건물 5개의 면적 합계는 161.0㎡입니다. 다만 이 수치는 기재된 제시외 건물 면적의 합산일 뿐, 적법한 건축물 면적이나 실제 사용 가능한 면적이 모두 인정된다는 의미는 아닙니다. 제시외 건물의 건축물대장 반영 여부, 위반건축물 해당 여부, 구조 상태, 철거 가능성 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 시세가 확인되지 않아 저가 매수 단정 불가
현재 최저매각가는 191,520,900원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.
| 구분 | 매각가격 | 매수인 인수 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 191,520,900원 | 0원 | 감정가 100% · 시세 비교 불가 |
| 1회 유찰 시 | 153,216,720원 | 0원 | 감정가 80% · 시세 비교 불가 |
| 2회 유찰 시 | 122,573,376원 | 0원 | 감정가 64% · 시세 비교 불가 |
유찰 시 가격은 회차별 시나리오이며 실제 매각 결과나 추후 기일을 확정하는 수치가 아닙니다. 각 회차의 권리 인수액은 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 191,520,900원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,481,293원 |
| 1. 가압류 · 삼성카드 | 3,912,319원 | 3,912,319원 |
| 2. 가압류 · 울산신용보증재단 | 12,896,000원 | 12,896,000원 |
| 3. 가압류 · 우리카드 | 12,210,447원 | 12,210,447원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 5,842,338원 | 5,842,338원 |
| 5. 가압류 · 우리은행 | 5,974,520원 | 5,974,520원 |
| 6. 가압류 · 우리은행 | 9,397,380원 | 9,397,380원 |
| 7. 경매신청채권자 · 조보아 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 채권자 합계 | 90,233,004원 | 90,233,004원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 97,806,603원 |
집행비용 3,481,293원은 추정치입니다. 채권액과 배당액은 제시된 청구금액 기준이며, 예상배당은 모든 채권액을 충족하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당순위·배당액·잔여금은 달라질 수 있습니다. 표의 배당 결과는 법원의 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시 배당 변화 — 2회 유찰까지 미배당 0원
매각가가 하락하는 경우에도 제시된 시나리오에서는 채권자 청구액 전부를 배당하고, 소유자에게 잔여금이 발생합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 191,520,900원 | 90,233,004원 | 0원 | 97,806,603원 |
| 1회 유찰 (80%) | 153,216,720원 | 90,233,004원 | 0원 | 60,038,682원 |
| 2회 유찰 (64%) | 122,573,376원 | 90,233,004원 | 0원 | 29,824,345원 |
신청채권자 조보아의 청구액 40,000,000원도 세 시나리오에서 모두 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 이는 신청채권자에 대한 배당 충족 여부를 살펴보는 데 유용하지만, 실제 낙찰가나 향후 유찰 여부를 예측하는 결과는 아닙니다.
⑥ 토지·이용규제·환금성 메모
- 토지. 지목은 '대', 면적은 255.0㎡이며 토지이용상황은 '단독'입니다. 지형은 평지·사다리형이고 도로접면은 '세로한면(가)'입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역 및 자연취락지구에 속하며, 도시지역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 건축 및 이용계획은 해당 규제와 실제 허가 조건을 함께 검토해야 합니다.
- 공시지가. 288,500원/㎡입니다. 이 금액은 토지에 대한 공시지가로, 건물과 제시외 건물을 포함한 물건 전체의 시장가격을 직접 의미하지 않습니다.
- 건축물 이용. 공고상 용도는 '아파트 + 토지'이나 토지이용상황은 '단독'입니다. 실제 건물의 이용형태와 건축물대장, 현장 상태를 대조해야 합니다.
- 제시외 건물. 창고·다용도실·가추 등 5개가 일괄매각 대상에 포함됩니다. 특히 인접토지 일부를 점유한 다용도실이 있어 경계 확인이 필수입니다.
- 환금성. 실거래 비교가격이 확인되지 않아 적정 매도 가능가격과 처분 용이성을 판단하기 어렵습니다. 현장 특성과 인접토지 문제를 반영한 별도 시장조사가 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 인접토지 경계. 상천리 429-11의 등기부·지적도·경계 현황을 확인하고, 17.6㎡ 다용도실이 실제 어느 범위까지 점유하는지 측량 또는 현장자료로 검토하세요.
- 제시외 건물 5개. 일괄매각 포함 범위와 각 건물의 실제 위치·구조·소유관계·사용 가능성을 확인하세요. 건축물대장 및 위반건축물 여부도 대조해야 합니다.
- 공유지분·토지 등기. 김대현·정지혜의 각 2분의 1 공유관계와 건물·토지의 매각 대상 및 말소기준권리 적용 범위를 확인하세요.
- 시세 검증. 감정가 191,520,900원에 대응하는 최근 인근 거래, 유사 토지 및 건물의 매매사례를 별도로 확인해야 합니다. 유찰 예상가격만으로 저가 매수를 단정할 수 없습니다.
- 점유·인도. 임차인 신고가 없더라도 현재 실제 점유자를 확인하고, 필요 시 인도 및 명도 절차를 검토하세요.
- 추가 비용. 인접토지 점유에 따른 사용료·철거·원상회복 가능성, 제시외 건물 유지보수 비용, 체납 관리비 및 세금 등을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건물 및 토지 등기사항전부증명서를 최신 상태로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현장 위험 0원”
이 사건의 강점은 현재 등기상 근저당권이 없고, 배당 시뮬레이션상 인수액이 0원이라는 점입니다. 가압류 6건과 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분석되고, 신건부터 2회 유찰까지의 시나리오에서도 채권자 청구액이 전부 배당되는 것으로 계산됩니다.
하지만 이 물건의 승부처는 채권자 배당보다 현장 이용 가능성과 인접토지 경계에 있습니다. 제시외 건물 5개가 일괄매각에 포함되고, 그중 17.6㎡ 다용도실이 다른 필지의 일부를 점유하고 있습니다. 인접토지 사용권이 불명확하다면 예상치 못한 비용이나 분쟁으로 이어질 수 있습니다. 여기에 실거래 비교가격까지 확인되지 않아 191,520,900원이라는 신건 가격이 실제로 매력적인지 평가할 근거도 부족합니다.
결론은 권리상 조건부 양호, 현장·가격 검증은 필수입니다. 제시된 금전채권만 보면 배당구조는 안정적이지만, 인접토지 점유 문제와 물건의 실제 이용형태를 확인하지 않은 채 입찰하는 것은 권하기 어렵습니다. 종합 판단은 C등급으로, 인접토지 관계·제시외 건물 상태·실거래 가격을 검증한 뒤 다시 판단하는 것이 적절합니다.
