서울중앙지방법원 2026타경101247. 서울 동작구 대방동 엘리시아 제1동 4층 401호, 전용 33.53㎡의 다세대주택입니다. 소유자 백승욱은 2017년 8월 18일 거래가액 220,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 손영현의 가압류가 설정되었고, 2026년에는 신한은행 가압류와 한정혜의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 말소기준권리는 2021년 4월 30일 손영현의 가압류입니다.
등기부만 살펴보면 기준 가압류와 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차인의 대항력은 임차권등기가 설정된 날짜만으로 판단하지 않습니다. 한정혜는 2023년에 임차권등기를 했지만, 그 등기에 기재된 전입일·점유개시일·확정일자는 모두 2017년 8월 7일입니다. 이는 말소기준권리보다 앞선 날짜입니다. 따라서 배당이 부족해지면 매수인이 보증금 잔액을 인수할 수 있다는 점이 이 사건 권리분석의 출발점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101247 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 대방동 384-2 엘리시아 제1동 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 동작구 여의대방로 204-19 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 전용 33.53㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 건물현황 | 엘리시아(384-2) · 8세대 · 2014.11.07 준공 |
| 소유자 | 백승욱 (2017.08.18 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 | 330,980,000원 |
| 최저매각가 | 330,980,000원 (신건, 감정가 100%) |
| 입찰기일 | 2026.11.17 |
| 경매신청채권자 | 한정혜 · 청구금액 222,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.04.30 갑구 4번 · 손영현 가압류 125,000,000원 |
| 임차권등기 | 한정혜 · 보증금 190,000,000원 · 2023.10.12 등기 |
| 건축물 현황 | 위반건축물 등재 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 용도지역 | 제3종일반주거지역 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 가압류
말소기준권리는 2021.04.30 손영현의 가압류입니다. 이후 설정된 신한은행 가압류, 한정혜의 경매개시결정, 동작구 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 과거 우리은행 및 신한은행 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
다만 임차권등기가 후순위라는 사실만으로 임차보증금 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 매각물건명세서는 한정혜의 을구 7번 임차권등기에 관하여 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지를 명시합니다. 결국 판단의 핵심은 임차보증금의 실제 배당액과 다른 대항력 있는 점유자의 존재 여부입니다.
② 임차인 분석 — 배당 예상 0원 인수와 실제 위험은 다르다
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한정혜 임차권등기 · 전유부분 전부 |
2017.08.07 2017.08.07 |
190,000,000원 | 있음 | 있음 | 해당 없음 |
| 안민지 주거 · 전입 기록 |
2017.08.07 확인 필요 |
미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
| ‘기사항전’ 표기 신원·점유 여부 확인 필요 |
미상 미상 |
미상 | 판정 불가 | 판정 불가 | 미확인 |
임차 관련 기록은 3건입니다. 한정혜의 보증금과 권리관계는 확인되지만, 안민지의 계약관계 및 ‘기사항전’ 표기의 실제 인물 해당 여부는 확인이 필요합니다. 따라서 기록상 3건을 독립된 실제 임차인 3명으로 확정하거나 보증금을 합산할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 72.0%라는 숫자의 착시
엘리시아(384-2)의 실거래는 총 3건이 확인됩니다. 전체 평균 거래금액은 376,666,666원, 최근 12개월 평균은 460,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 72.0%에 해당합니다. 최근 거래 추세는 과거 거래 대비 +119.0%로 표시됩니다.
그러나 이 수치에는 중요한 한계가 있습니다. 경매 물건의 전용면적은 33.53㎡인데, 비교 거래의 전용면적은 55.03㎡·49.55㎡·23.20㎡로 모두 다릅니다. 특히 최근 평균에 포함된 거래는 경매 대상보다 면적이 큰 물건들입니다. 따라서 최근 평균 대비 낮은 가격이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 확정할 수 없습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 55.03㎡ | 3층 | 530,000,000원 |
| 2025.09 | 49.55㎡ | 4층 | 390,000,000원 |
| 2024.08 | 23.20㎡ | 5층 | 210,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 서로 다름 | 2건 | 460,000,000원 |
| 전체 평균 | 서로 다름 | 3건 | 376,666,666원 |
| 경매 대상 | 33.53㎡ | 4층 | 330,980,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 330,980,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,433,720원 |
| 1. 임차권 · 한정혜 | 190,000,000원 | 190,000,000원 |
| 2. 가압류 · 손영현 | 125,000,000원 | 125,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한은행 | 49,613,631원 | 10,546,280원 |
| 4. 경매신청채권 · 한정혜 | 222,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 집행비용 추정액과 기재된 배당 순서를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세, 최우선변제 및 미확정 임차권리는 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 달라질 수 있습니다. 한정혜의 임차보증금 채권과 경매신청 청구금액이 중복되는지도 별도 확인이 필요합니다.
현재 배당 가정에서는 한정혜가 보증금 190,000,000원을 전액 배당받습니다. 따라서 한정혜의 배당 부족분에 따른 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 안민지 등의 미확정 보증금이 별도로 존재한다면 인수액은 달라질 수 있으므로, 전체 매수인 인수액은 확정할 수 없습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매각가가 낮아져도 인수 위험은 남는다
| 구분 | 최저가 | 채권 미배당 | 확인 보증금 인수 가정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 330,980,000원 | 261,067,351원 | 0원 가정 |
| 1회 유찰 (80%) | 264,784,000원 | 326,336,607원 | 0원 가정 |
| 2회 유찰 (64%) | 211,827,200원 | 378,552,012원 | 0원 가정 |
위 세 시나리오에서는 한정혜에게 각각 보증금 190,000,000원 전액을 배당하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 시뮬레이션상 한정혜의 인수액은 모두 0원입니다. 하지만 이는 한정혜의 배당이 예상대로 진행된다는 조건에 한정됩니다. 선순위 조세나 다른 임차인의 권리가 확인되면 실제 배당액이 줄어들 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동작구 대방동에 위치하며 주위는 다세대주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 신림선 서울지방병무청역이 있습니다. 일반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 401호입니다. 위생·급배수·난방설비와 승강기, 주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
- 접근도로. 동남측으로 폭 약 4m 내외의 도로와 접합니다. 차량 이용과 주차 여건은 현장에서 별도 점검해야 합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 토지면적은 253.9㎡, 공시지가는 ㎡당 4,775,000원입니다. 이는 건물 부지에 관한 정보이며 해당 호실의 개별 대지권 면적과는 구별해야 합니다.
- 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역 등의 제한이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정과 대상 조건은 입찰 전 해당 용도에 적용되는지 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 집합건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있고 제시외 건물이 매각 대상에 포함됩니다. 위반 부분의 위치, 면적, 시정 가능성, 이행강제금 발생 여부는 확인이 필요합니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택이며 건물 경매 평균 유찰 6.5회, 낙찰률 11.76%가 확인됩니다. 동일 면적 실거래 비교도 어려워 재매각 가격과 매수 수요를 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한정혜 임차보증금 배당. 보증금 190,000,000원의 실제 배당 가능성과 우선순위를 확인하세요. 배당이 부족해질 경우 미배당 보증금의 인수 여부가 핵심입니다.
- 안민지 임대차 확인. 2017.08.07 전입에 대한 임대차계약서, 실제 점유관계, 보증금, 확정일자 및 한정혜와의 관계를 확인해야 합니다.
- ‘기사항전’ 표기 확인. 원본 문서에서 실제 인물인지, 독립된 점유자인지 확인하기 전에는 별도 대항력이나 인수액을 확정하지 마세요.
- 신청채권과 임차보증금 관계. 한정혜의 보증금 190,000,000원과 강제경매 청구금액 222,000,000원의 관계 및 배당 중복 여부를 확인하세요.
- 동작구 압류·조세. 2026.10.14 압류의 원인과 체납 세액을 확인하고, 배당순위 및 임차보증금 전액 배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 위반건축물 원인. 집합건축물대장에서 위반 부분과 시정명령, 이행강제금 부과 여부를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물. 매각에 포함되는 부분의 실제 현황과 이용 상태, 건축법상 적법성을 점검해야 합니다.
- 동일 면적 실거래. 전용 33.53㎡와 직접 비교할 수 있는 거래 및 주변 다세대주택 매물가격을 확인하고 입찰가를 판단해야 합니다.
- 명도와 점유. 실제 거주자, 점유 권원, 인도 가능성, 명도에 소요되는 비용과 기간을 확인해야 합니다.
- 관리비·금융 조건. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 부분과 위반건축물 상태에서의 대출 가능 여부를 사전 확인해야 합니다.
- 원본 서류 최종 대조. 입찰 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관계서류, 건축물대장 및 감정평가서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “보증금 배당 예상 0원 인수 ≠ 권리 안전 확정”
이 사건의 핵심은 확인된 임차보증금의 배당 전망과 아직 확인되지 않은 인수 위험을 분리하는 것입니다. 한정혜의 보증금 190,000,000원은 신건 매각가를 기준으로 전액 배당이 예상되므로, 그 가정에서는 인수액이 0원입니다. 그러나 배당이 부족해지면 잔액을 매수인이 인수할 수 있고, 안민지 및 신원 불명 기재와 관련된 권리관계는 여전히 확인이 필요합니다.
가격 역시 신중하게 보아야 합니다. 최근 12개월 평균 거래금액은 최저가보다 높지만, 비교 물건들의 전용면적이 다릅니다. 실거래 추세 +119.0%만으로 동일 면적 물건의 가격 상승을 단정할 수도 없습니다. 여기에 위반건축물 등재, 8세대 규모, 평균 유찰 6.5회와 낙찰률 11.76%라는 환금성 위험이 더해집니다.
결론적으로 현재는 적극적인 가격 메리트를 인정하기보다 입찰을 보류하고 권리와 건축물 상태를 검증해야 할 물건입니다. 임차인의 실제 보증금·배당관계, 위반건축물의 시정 가능성, 동일 면적의 거래가격이 확인되기 전에는 최저가 330,980,000원만으로 안전한 취득가격이라고 판단하기 어렵습니다.
