울산지방법원 2025타경12582. 울산 울주군 삼남읍 교동리의 울산교동리슈빌아파트 103동 3층 303호입니다. 전용면적은 84.5903㎡이고, 사용승인일은 2008년 5월 22일입니다. 건물은 철근콘크리트구조로 지상 22층 중 3층에 위치하며, 단지는 699세대 규모입니다. 현재 등기상 소유자는 최영진입니다.

이 사건의 권리 구조는 단순한 은행 근저당 실행보다 복잡합니다. 2020년 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 한국주택금융공사로 이전되었습니다. 그 뒤 추가 근저당권과 여러 가압류가 설정됐고, 2025년 9월 케이비캐피탈의 강제경매개시결정, 같은 해 11월 한국주택금융공사의 별도 임의경매개시결정까지 이어졌습니다. 다만 채권자가 많다는 사실 자체가 곧 매수인 인수를 의미하지는 않습니다. 핵심은 매각으로 소멸하지 않을 선순위 권리나 대항력 임차인이 존재하는지입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸, 임차인 인수는 미확정

말소기준권리는 2020.04.09 설정된 을구 2번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 53,900,000원이며, 2023.12.22 한국주택금융공사로 이전됐습니다. 따라서 한국주택금융공사가 이전받은 근저당권을 국민은행의 원래 근저당권과 별개의 담보권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

2021년 설정된 한국스탠다드차타드은행의 채권최고액 110,000,000원인 근저당권과 2025년 등록된 신한카드·케이비캐피탈·오케이저축은행·엔에이치농협캐피탈·롯데캐피탈·신용보증기금의 가압류는 모두 말소기준권리 이후의 권리입니다. 이들 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 2023년에 개시된 강제경매는 2024년에 이미 말소됐으며, 현재 사건과는 구분해야 합니다.

임차인·점유관계 — 이번 사건의 핵심 위험

실제 점유자 관련 신고 1명 · 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 점유자입니다. 전입신고일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 확인하기 전에는 대항력 및 인수액을 확정할 수 없습니다.

특히 선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 상황에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 늘어, 실질취득비용이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이런 경우에는 최저가가 아니라 낙찰가와 인수보증금을 합한 금액을 시세와 비교해야 합니다. 현재는 최광부의 보증금과 대항력 여부가 미상이므로 실질취득비용의 확정 계산도 불가능합니다.

② 시세 비교 — 평균보다 낮지만 여유는 크지 않다

울산교동리슈빌 전용 84.59㎡대의 최근 12개월 실거래 12건을 비교했습니다. 최근 평균은 277,416,666원이고, 최신 거래는 2026년 10월 270,000,000원입니다. 최저가 266,000,000원은 평균보다 11,416,666원 낮지만, 최신 거래와는 4,000,000원 차이입니다.

실거래 범위는 254,000,000원~323,000,000원으로 편차가 큽니다. 최근 평균은 277,416,666원이지만, 323,000,000원의 고가 거래도 포함되어 있어 평균 수치만으로 해당 3층 물건의 가치를 단정하기 어렵습니다. 특히 본건과 층이 가까운 4층 거래는 255,000,000원, 5층 거래는 254,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮은 실거래 사례도 있습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 이 수치만으로 앞으로 유찰될 가능성을 확정할 수는 없지만, 입찰 경쟁과 가격 조정 가능성을 검토할 참고 지표입니다. 중요한 것은 향후 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금 인수 위험이 남아 있다면 가격 하락이 실질취득비용 절감으로 이어지지 않을 수 있다는 사실입니다.

③ 예상배당표 (매각가 266,000,000원 가정)

다음은 제공된 채권액과 예상배당액을 사용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 배당에서는 채권의 확정액, 근저당권 이전 관계, 가압류채권자 간 안분, 조세 및 임차인의 우선변제 여부에 따라 순위와 배당액이 달라질 수 있습니다.

* 각 시나리오의 단순 배당 계산상 매수인 인수액은 0원으로 가정되어 있으나, 최광부의 전입일·보증금·대항력이 확인되지 않아 실제 인수액은 확정할 수 없습니다. 채권자 미배당액과 매수인 인수액은 별개입니다. 당해세·최우선변제·배당순위 변동도 반영되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 울주군보건소 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하며, 제반 교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 인근 가로망 상태도 보통으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 2008.05.22 사용승인된 철근콘크리트구조 아파트입니다. 위생·급배수·급탕·난방·승강기·소방·방송설비 등이 설치되어 있습니다. 본건은 지상 22층 중 3층에 해당합니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 제한이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가는 915,300원/㎡이고, 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.
• 내부 상태. 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 외관 및 탐문조사 등에 따라 감정평가가 진행되어 내부 수리 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 699세대 아파트로 최근 동일 평형 거래 사례가 확인됩니다. 다만 거래가가 254,000,000원부터 323,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최광부의 전입신고일 확인. 2020.04.09 말소기준 근저당권과의 선후관계를 확인해 대항력 가능성을 판단해야 합니다. 주민등록 및 실제 점유관계가 핵심입니다.
• 보증금·확정일자·배당요구 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서 및 배당요구 내역을 확인하고 매수인에게 남을 보증금이 있는지 계산해야 합니다.
• 근저당권 이전 관계 확인. 국민은행 근저당권이 한국주택금융공사로 이전된 이력과 별도 임의경매 사건 2025타경12852의 청구관계를 대조하여 채권 중복 계산을 피해야 합니다.
• 배당순위 재검토. 가압류채권자 간 배당안분, 조세채권, 최우선변제채권 및 실제 채권액을 확인해야 합니다. 단순 배당표의 미배당액과 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.
• 층별 실거래 비교. 동일 평형의 4층 255,000,000원, 5층 254,000,000원 거래도 확인됩니다. 3층인 본건에 최근 전체 평균을 그대로 적용하기보다 저층 거래와 비교해야 합니다.
• 내부 상태와 수리비. 내부 미확인 물건이므로 현장조사와 가능한 범위의 상태 확인을 통해 수리비 및 추가 취득비용을 점검해야 합니다.
• 점유 이전·명도. 최광부의 실제 점유권원과 임대차관계를 확인해야 합니다. 대항력 존재 여부에 따라 인도 및 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·원본 서류. 공용부분 관리비 체납 가능성을 확인하고, 등기사항전부증명서·현황조사서·매각물건명세서·감정평가서 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “95.9%의 가격보다 미상 보증금이 먼저다”

울산교동리슈빌 303호의 신건 최저가는 266,000,000원입니다. 최근 12개월 평균 277,416,666원보다 낮고, 등기상 근저당 및 후순위 압류권리도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 가격과 등기권리만 보면 검토할 여지가 있습니다.

그러나 최광부의 대항력과 보증금이 확인되지 않았다는 사실이 최종 판단을 바꿉니다. 예상배당표상 매수인 인수액을 0원으로 계산했더라도 그것은 실제 임차보증금 인수액의 확정 근거가 아닙니다. 최근 평균과의 차이 11,416,666원, 최신 거래와의 차이 4,000,000원은 미상 임차보증금 위험을 무시할 만큼 충분한 안전마진이라고 보기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 보수적 검토입니다. 핵심은 채권자의 미배당액이 아니라 낙찰자가 실제로 인수해야 할 보증금이 존재하는지입니다. 이 물건은 최광부의 전입·보증금·배당요구 관계를 확인하고, 실제 인수액을 반영한 실질취득비용을 다시 산정한 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.