서울중앙지방법원 2026타경101258. 서울 서초구 서초동 더클래스 4층 401호, 도시형생활주택 단지형 다세대주택입니다. 2020년 사용승인된 6층 철근콘크리트 건물로, 더클래스는 총 20세대 규모입니다. 소유자 김민자는 2021년 2월 19일 거래가액 525,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
이 물건의 권리구조는 단순하지 않습니다. 이수진의 임차보증금 470,000,000원에 관한 주택임차권등기가 2023년에 설정됐고, 2025년에는 김영준의 전입이 확인됩니다. 이후 국세 압류와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
다행히 2026년 9월 29일 주택도시보증공사가 보증금에 관한 대항력을 포기하고, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 핵심 위험을 크게 낮추는 요소지만, 김영준의 미상 보증금까지 함께 해결하는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101258 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 서초구 서초동 1619-2 더클래스 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 서초구 서초중앙로12길 48 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택 단지형 다세대) |
| 전용면적 / 해당 층 | 25.83㎡ / 지상 6층 중 4층 |
| 건물규모 / 사용승인 | 20세대 · 2020.07.10 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 평지붕 |
| 소유자 | 김민자 (2021.02.19 소유권이전 · 거래가액 525,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 548,000,000원 / 548,000,000원 (신건, 100%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 556,336,439원 |
| 말소기준권리 | 2026.02.27 국 압류 (동대문세무서장) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 임차관계 | 실제 임차인 2명 확인 · 이수진 확약 관련 권리 및 김영준 미상 권리 |
| 민간임대주택 | 2021.02.19 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차권
말소기준권리는 2026년 2월 27일 국의 압류입니다. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 중랑세무서장의 압류는 이후 등기된 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
관악신용협동조합의 채권최고액 5,040,000,000원 근저당권은 2020년 7월 17일 설정됐으나 2020년 10월 28일 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당권이 현재 말소기준권리는 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수 위험은 서로 다르다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 매수인 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이수진 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2021.02.19 확정 2021.01.26 등기 2023.03.31 |
470,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 확약 적용 승계 미확정 | 확약 적용분 실질 0원 포기·말소 확약의 대상과 효력 확인 전제 |
| 김영준 전입 및 배당요구 확인 |
전입 2025.12.10 확정일자 미상 배당요구 2026.08.24 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 별도 인수 위험 미확정 보증금·점유 및 임대차관계 확인 필요 |
주택도시보증공사는 이 사건의 경매신청채권자이자 확약 제출기관이지, 별도의 실제 임차인으로 추가 계산할 대상은 아닙니다. 따라서 실제 임차인은 이수진과 김영준, 2명으로 구분합니다. 다만 주택도시보증공사가 이수진의 임차보증금 채권을 대위·승계했는지, 그 범위가 어디까지인지 확인해 중복 산정 여부를 점검해야 합니다.
이수진의 보증금 권리에 해당 확약이 유효하게 적용된다면 매수인이 그 보증금의 미배당분을 추가 인수하지 않는 구조입니다. 확약의 대상 채권, 권리승계 관계 및 임차권등기의 실제 말소 이행은 입찰 전 원본으로 대조해야 합니다.
대항력은 가능·미상으로 평가해야 하며, 주택도시보증공사의 확약이 김영준의 별도 권리까지 소멸시킨다고 볼 근거는 없습니다. 김영준에게 인수되는 보증금이 존재한다면 매수인의 실질취득금액은 추가로 높아질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 평균보다 높은 신건, 거래 표본도 다르다
더클래스의 비교 거래는 전용 28.85㎡ 주택에서 확인된 3건입니다. 반면 경매 대상은 25.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 특히 가장 최근 확인되는 거래도 2025년 6월이므로, 아래 가격을 현재의 동일면적 확정 시세로 받아들이면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 28.85㎡ | 5층 | 590,000,000원 |
| 2024.10 | 28.85㎡ | 3층 | 460,000,000원 |
| 2024.10 | 28.85㎡ | 3층 | 460,000,000원 |
| 비교 평균 | 28.85㎡ | 3건 | 503,333,333원 |
| 경매 대상 | 25.83㎡ | 4층 | 548,000,000원 |
비교 거래 평균은 503,333,333원이고, 최저매각가 548,000,000원은 그 108.9%입니다. 따라서 이 평균을 기준으로 가격 할인 매력이 있다고 주장할 수 없습니다.
물론 가장 최근 거래인 2025.06의 590,000,000원보다는 최저가가 낮습니다. 그러나 이 거래는 28.85㎡·5층이고 대상 물건은 25.83㎡·4층입니다. 면적 차이와 거래 시점의 차이가 있는 만큼, 해당 고가 거래만 근거로 현재 최저가가 저렴하다고 결론 내리는 것도 부적절합니다.
현재 시장에서 25.83㎡ 물건을 실제 얼마에 매도할 수 있는지는 별도 검증이 필요합니다. 이 상황에서 최저가 548,000,000원을 가격상 유리한 낙찰 기회로 평가할 근거는 부족합니다.
④ 예상배당표 (매각가 548,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,880,000원 |
| 1. 이수진 임차보증금(우선변제) | 470,000,000원 | 470,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 556,336,439원 | 70,120,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 추정에서는 집행비용 7,880,000원을 공제한 다음 이수진의 임차보증금 470,000,000원을 우선 배당하고, 주택도시보증공사에 70,120,000원을 배당합니다. 주택도시보증공사 신청채권의 미배당액은 486,216,439원이며 소유자 잔여금은 없습니다.
이 표는 이수진 보증금과 주택도시보증공사 신청채권을 별도 배당 항목으로 계산한 추정입니다. 동일 임차보증금에 관한 대위변제·채권승계 관계가 확인되면 중복 배당 여부와 실제 배당 순위 및 배당액이 달라질 수 있습니다. 당해세, 최우선변제 및 김영준의 미상 권리는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액은 구분해야 한다
이수진의 임차보증금은 470,000,000원입니다. 대항력 있는 임차인이 배당으로 보증금을 모두 회수하지 못하면, 원칙적으로 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다. 이때 입찰가격만 낮아져도 인수액이 늘어나므로 실질취득금액은 크게 떨어지지 않을 수 있습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 해당 보증금 권리에 확약이 유효하게 적용된다면, 아래의 원칙적 인수 추정액은 매수인이 실제 추가 지급할 금액이 아닙니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확약 없을 때 추정 인수 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 548,000,000원 | 0원 | 이수진 인수 0원 김영준 별도 |
| 1회 유찰 (80%) | 438,400,000원 | 38,384,000원 | 이수진 인수 0원 김영준 별도 |
| 2회 유찰 (64%) | 350,720,000원 | 124,990,080원 | 이수진 인수 0원 김영준 별도 |
원칙적 인수액은 회차별 배당 시나리오에서 계산된 금액으로, 확약이 적용되지 않는 경우를 설명하기 위한 수치입니다. 확약 효력이 인정되는 이수진 보증금에 대해서는 실질 인수액 0원을 적용합니다. 김영준 관련 권리는 각 회차 모두 미확정입니다.
다만 이는 확약 적용분 이외의 보증금 인수가 발생하지 않는다는 가정 아래의 하한입니다. 김영준에 관한 미상 인수액이 확정되기 전에는 이를 최종 취득원가라고 볼 수 없습니다.
따라서 유찰된 최저가만을 기준으로 실거래가와 비교하거나, 확약이 있다는 이유만으로 물건 전체를 인수액 0원 물건이라고 분류해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울교육대학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 단독·다가구주택, 아파트와 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 서울지하철 3호선 남부터미널역이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 상태. 2020.07.10 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 도시가스, 개별난방, 급배수, 소화설비와 승강기 등이 갖춰져 있습니다. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 5m의 포장도로에 접한 대체로 평지의 세장형 토지입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 표시됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내역도 있으므로 대상 용도 및 매각일 기준 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택. 2021.02.19 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준에 관한 등기 내용이 있으므로 매각 이후 등록 상태와 관련 의무를 점검할 필요가 있습니다.
- 환금성. 더클래스는 총 20세대 규모의 다세대주택입니다. 확인되는 매매 거래도 3건이며 전부 대상과 다른 28.85㎡입니다. 대단지 아파트와 같은 수준의 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 매도 가능가격 산정에 보수적인 접근이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 2026.09.29 확약서가 이수진의 임차보증금 및 임차권등기에 어떠한 법적 효력을 미치는지, 채권승계 범위와 말소 이행 조건을 확인해야 합니다.
- 김영준 임차관계 확인. 2025.12.10 전입과 2026.08.24 배당요구는 확인되지만 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 계약관계는 추가 확인이 필요합니다. 이 항목이 해소되지 않으면 인수액 상한을 계산할 수 없습니다.
- 보증기관 채권 중복 확인. 이수진 보증금 470,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 556,336,439원 사이의 대위변제·승계 관계를 확인해야 합니다. 동일채권을 이중으로 합산하거나 이중 배당되는 것으로 확정해서는 안 됩니다.
- 임차권등기 말소 절차. 낙찰대금 납부 이후에도 임차권등기가 실제로 말소되기까지 필요한 서류와 절차를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 임대의무기간, 등록말소 여부 및 관련 행정상 의무가 매각 이후 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
- 실거래 면적 차이. 비교 거래는 28.85㎡인 반면 대상은 25.83㎡입니다. 동일 면적 또는 유사한 조건의 거래를 추가 확보하기 전에는 503,333,333원을 대상의 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 체납 및 배당 변동. 집행비용은 추정액이며 당해세, 최우선변제, 미납 관리비 등의 확인이 필요합니다. 실제 배당과 낙찰 이후 부담은 달라질 수 있습니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기된 이수진과 별도로 김영준의 전입이 확인됩니다. 현재 점유관계와 실제 인도 가능 시점을 확인하고 명도 비용 및 일정을 검토해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 문건, 확약서와 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.
맺으며 — “확약은 해결책이지만, 전체 면책은 아니다”
이 사건의 핵심은 이수진의 보증금 470,000,000원에 관한 확약이 존재한다는 점입니다. 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다면 이수진 보증금의 미배당분을 매수인이 추가 인수하는 위험은 실질적으로 해소됩니다.
하지만 이것만으로 권리분석이 끝나지는 않습니다. 김영준은 말소기준권리보다 먼저 전입했고 배당요구까지 했으나, 보증금과 확정일자 등 중요한 사항이 미확정입니다. 확약 밖 임차인의 권리 확인이 이 물건의 가장 중요한 선결 과제입니다.
가격도 매력적이라고 평가하기 어렵습니다. 최저가 548,000,000원은 비교 거래 평균 503,333,333원의 108.9%이고, 비교 거래는 면적이 다르며 거래 시점도 오래됐습니다. 현재 제시된 자료만으로는 가격 경쟁력을 확신하기 어렵습니다.
결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 주택도시보증공사의 확약 효력과 이수진 보증금의 승계·말소 관계를 확정하고, 김영준의 임대차관계 및 인수 가능액을 확인해야 합니다. 그다음에야 정확한 실질취득금액을 구하고, 동일 면적의 비교 시세를 기준으로 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 확약이라는 유리한 요소가 있어도, 미상 인수 위험과 불확실한 가격 메리트를 무시할 수는 없습니다.
