서울중앙지방법원 2026타경101265. 서울 관악구 신림동 난우10가길에 있는 성진리치빌 4층 402호입니다. 2020년 사용승인된 5층 다세대주택으로, 해당 건물은 총 11세대입니다. 전용면적은 25.74㎡이며 감정가와 신건 최저매각가는 모두 259,200,000원입니다.
이 사건은 단순히 후순위 채권이 매각으로 소멸하는 구조만 보고 접근하면 위험합니다. 2022년 7월 4일 전입한 전다록의 임차보증금 255,000,000원이 2022년 11월 10일의 말소기준 가압류보다 먼저 성립한 대항력 있는 임대차이기 때문입니다. 확정일자도 2022년 6월 21일로 확인됩니다.
일반적인 선순위 임차인 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 실제 취득비용은 보증금 수준에 묶입니다. 그러나 이 사건에는 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이라는 중요한 예외가 있습니다. 따라서 확약의 적용 범위를 확인하는 것이 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101265 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 신림동 597-104 성진리치빌 4층 402호 도로명주소: 서울특별시 관악구 난우10가길 19-5 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 전용면적 | 25.74㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 건물규모 | 11세대 · 사용승인 2020.03.04 |
| 소유자 | 김진혁 (2022.07.29 소유권이전 · 거래가 255,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,200,000원 / 259,200,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 말소기준권리 | 2022.11.10 한국주택금융공사 가압류 · 100,823,766원 |
| 등기 확인일 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 가압류가 기준, 임차권이 핵심
등기부의 후순위 권리는 고양시 압류, 관악구 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등입니다. 이들은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 통조림가공수산업협동조합의 근저당권과 박세진 명의 주택임차권은 이미 등기부상 말소된 상태이므로 현재의 인수 권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인·점유관계 — 확약과 미상 점유를 분리해야 한다
임차인 및 점유 조사에는 전다록, 정민재, HAN DONG, HUANG MEISHAN, 주택도시 명의가 확인됩니다. 다만 명의가 확인되었다고 모두 독립적인 보증금채권을 가진 실제 임차인으로 확정할 수는 없습니다. 특히 주택도시 명의는 보증기관 관련 신고와 중복되는지 확인해야 하며, 별도 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.
| 성명 | 전입일 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전다록 전유부분 전부 |
2022.07.04 2022.06.21 |
255,000,000원 | 있음 | 있음 배당요구 |
확약 적용 실질 인수 0원 |
| 정민재 주거 |
2025.08.18 미상 |
미상 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 |
| HAN DONG | 2026.02.12 미상 |
미상 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 |
| HUANG MEISHAN | 2026.02.12 미상 |
미상 | 후순위 전입 | 미상 | 별도 확인 |
| 주택도시 신고 명의 확인 필요 |
미상 미상 |
미상 | 가능·미상 | 미상 | 성격 확인 |
정민재·HAN DONG·HUANG MEISHAN은 신고된 전입일이 말소기준권리보다 늦어 제시된 전입일 자체로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 실제 점유관계가 확인되지 않아 별도 권리나 점유관계까지 모두 해소되었다고 단정할 수는 없습니다. 주택도시 명의는 전입일과 계약관계가 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 두고 신분 및 권리 성격을 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 수준을 크게 웃돈다
성진리치빌의 확인된 실거래는 2건이며 전체 거래 평균은 232,500,000원입니다. 하지만 과거의 상대적으로 높은 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 가격 판단에 우선 참고할 최근 구간 평균은 210,000,000원, 최신 확인 거래도 210,000,000원이며 거래가격 추세는 -17.6%로 나타납니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.02 | 28.26㎡ | 2 | 210,000,000원 |
| 2022.07 | 25.74㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 232,500,000원 |
| 최근 구간 평균 | — | 1건 | 210,000,000원 |
| 가격 지표 | 금액 | 신건 가격 판단 |
|---|---|---|
| 최신 확인 거래 | 210,000,000원 | 2024.02 · 전용 28.26㎡ |
| 최근 구간 평균 | 210,000,000원 | 최저가의 123.4% |
| 전체 실거래 평균 | 232,500,000원 | 최저가가 평균의 111.5% |
| 과거 실거래 최고 | 255,000,000원 | 2022.07 · 전용 25.74㎡ |
| 신건 최저매각가 | 259,200,000원 | 가격 메리트 부족 |
최저매각가 259,200,000원은 전체 평균 232,500,000원보다 높고, 최근 구간 평균 및 최신 확인 거래 210,000,000원과 비교하면 123.4% 수준입니다. 거래 추세 역시 -17.6%로 하락 방향이어서 과거의 높은 거래가격을 그대로 현재 시세로 적용하는 것은 위험합니다.
특히 확약이 유효하다면 현재 회차의 실질 취득원가는 주된 임차보증금 인수를 제외한 낙찰가 259,200,000원을 기준으로 판단하게 됩니다. 그럼에도 최근 구간 평균보다 높은 가격이므로 권리 위험의 일부 해소가 가격상의 매력으로 연결되는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 259,200,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용을 먼저 공제한 뒤 전다록 보증금에 대부분이 배당되는 계산입니다. 한국주택금융공사와 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,428,800원 |
| 1. 임차인 전다록 · 우선변제 | 255,000,000원 | 254,771,200원 |
| 2. 한국주택금융공사 · 가압류 | 100,823,766원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 · 신청채권 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,428,800원은 추정치입니다. 표는 제시된 배당 계산을 그대로 반영한 것으로, 실제 배당은 당해세·최우선변제·채권의 승계관계 및 배당순위 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 전다록의 보증금채권과 주택도시보증공사 신청채권이 대위·승계 관계인지 확인해야 하며, 동일 채권을 별개의 독립 보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
⑤ 배당 부족분과 유찰 시나리오
선순위 임차보증금이 존재할 때는 배당 부족분과 매수인이 실제로 부담할 금액을 구분해야 합니다. 확약이 없다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있지만, 이 사건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했으므로 해당 보증금의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
| 회차 | 매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 259,200,000원 | 228,800원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 207,360,000원 | 51,343,040원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 165,888,000원 | 92,234,432원 | 0원 |
계산상 인수액은 제시된 회차별 배당 추정값입니다. 확약 적용 인수 0원은 해당 선순위 보증금채권에 한정하며, 별도 점유자의 권리, 명도비, 체납 관리비 및 취득 부대비용까지 모두 0원이라는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 신림동 서울난우초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택 등이 형성된 주택지대로, 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 성진리치빌까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.03.04 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 석재붙임 등으로 마감되었고 위생·급배수 및 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 2필지 일단의 부정형 토지로 인접지 및 도로와 경사를 이루며 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 북측으로 난우10가길이 소재합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한사항이 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재되어 있습니다. 아파트 등에 관한 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31, 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 표시됩니다. 대상 부동산에 실제 적용되는 제한은 입찰 시점에 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 2,904,000원입니다. 토지면적은 99.0㎡로 기재되어 있으며, 이를 해당 호실의 전유 대지지분으로 해석해서는 안 됩니다.
- 제시외 건물. 감정평가에는 제시외 건물(ㄱ)이 포함되어 있습니다. 면적과 구조, 관리상태 등을 반영해 평가했으나 소유권 및 권리관계는 별도 확인이 필요하다고 명시되어 있습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 11세대 소규모 다세대주택이며 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 가격 비교 표본이 제한되어 대단지 아파트보다 매도 시 적정가격 판단과 매수자 확보에 불확실성이 클 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.10.01 주택도시보증공사의 대항력 포기, 우선변제권만 행사한다는 내용 및 임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지 확인해야 합니다. 전다록 보증금채권과의 승계 관계도 함께 대조해야 합니다.
- 점유관계 확인. 정민재, HAN DONG, HUANG MEISHAN의 실제 거주 및 계약관계를 확인하고, 주택도시 명의가 보증기관 관련 신고인지 독립적인 임차관계인지 구분해야 합니다.
- 선순위 권리 확인. 전다록의 전입·확정일자·임차권등기와 배당요구, 2022.11.10 한국주택금융공사 가압류의 선후관계를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 259,200,000원은 최근 구간 평균 210,000,000원의 123.4%입니다. 거래 추세 -17.6%와 표본의 시차를 함께 고려하고 추가로 최신 동일 면적 거래를 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 207,360,000원, 2회 유찰 165,888,000원 시나리오를 검토하되 실제 매각조건과 확약 효력 확인 전에는 인수액 0원을 확정적인 비용으로 간주하지 않아야 합니다.
- 명도와 점유 이전. 선순위 보증금 인수가 해소되더라도 현재 점유자의 퇴거 및 인도 절차가 자동으로 완료되는 것은 아닙니다. 실제 거주자와 명도에 필요한 시간·비용을 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 권리. 감정평가에 포함된 제시외 건물(ㄱ)의 소유권과 권리관계, 매각 포함 범위를 확인해야 합니다.
- 체납금 확인. 고양시·관악구 압류와 관련된 조세채권, 당해세 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다. 등기상 압류가 말소되는 것과 모든 금전적 부담이 해소되는 것은 별개입니다.
- 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서 원본을 대조하고, 매각기일 전 변경사항을 재확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 보수적으로”
이 사건의 가장 큰 권리 위험은 전다록의 선순위 보증금 255,000,000원입니다. 단순 배당 계산만 보면 신건에서도 228,800원이 부족하고 유찰될수록 매수인의 계산상 인수액이 증가합니다.
하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약으로 주된 임차보증금의 실질 인수 위험은 해소되는 구조입니다. 그렇다고 모든 권리 위험이 사라진 것은 아닙니다. 확약 밖의 점유자, 주택도시 명의의 성격, 제시외 건물 권리관계는 여전히 확인해야 합니다.
가격 측면의 평가는 더 명확합니다. 259,200,000원의 신건 최저가는 최근 구간 평균 210,000,000원보다 높고, 자료상 거래 추세도 -17.6%입니다. 최근 실거래 자체가 오래되었고 면적 차이까지 존재해 가격 판단에는 추가 확인이 필요하지만, 현재 확인된 근거로 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
11세대 규모의 소규모 다세대라는 환금성 제약과 단지 평균 유찰 1.5회, 미상 점유 위험을 함께 고려하면 종합 판단은 D등급입니다. 주된 권리는 확약으로 완화됐지만, 가격과 잔여 불확실성이 높은 물건. 현 회차에 무리하게 응찰하기보다 확약 효력과 점유관계를 먼저 확정하고, 시장가격에 충분한 안전마진이 확보되는지를 검토하는 것이 합리적입니다.
