울산지방법원 2025타경12956. 울산 북구 천곡동 우방아파트 101동 104호, 전용 49.5㎡의 1층 아파트입니다. 1998년 6월 준공된 750세대 단지에 위치합니다. 소유자 변장환은 2023년 5월 2일 매매계약을 체결하고 같은 해 7월 10일 65,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 46,970,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 이 근저당권이 한국주택금융공사에 이전됐고, 한국주택금융공사가 임의경매를 신청했습니다.

등기부상 핵심은 명료합니다. 2023년 7월 10일 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 경매개시결정과 지방자치단체 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거에 설정된 전세권과 근저당권도 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 확인되는 등기권리만 놓고 보면 낙찰자가 추가로 인수할 권리는 없습니다. 다만 실제 점유 상황은 별도 확인이 필요합니다.

문제는 가격입니다. 최저매각가 69,000,000원은 최근 실거래 평균보다 7,375,000원 높고, 최신거래 55,000,000원보다 14,000,000원 높습니다. 소유자의 종전 취득가인 65,000,000원보다도 높은 가격입니다. 현재 신건 가격에서 뚜렷한 시세 할인 효과를 기대하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이전과 후순위 소멸

현재 경매는 한국주택금융공사가 신청한 임의경매로, 청구금액은 44,075,361원입니다. 등기상 근저당권 채권최고액 46,970,000원과 청구금액은 서로 다른 개념입니다. 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위에 따라 결정됩니다.

임차인·점유 관계

현재 확인된 임차인이 없으므로 예상 배당과 매수인 인수금액은 0원으로 분석합니다. 다만 임차인 신고가 없다는 사실만으로 소유자 거주나 공실을 확정할 수는 없습니다. 낙찰 전 실제 점유자를 확인하고, 임차인이 발견된다면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자를 다시 대조해야 합니다.

과거 진병태의 전세권 38,000,000원은 2011년 2월 17일, 정정숙의 전세권 38,000,000원은 2017년 3월 27일 각각 말소됐습니다. 과거에 말소된 전세권을 현재 유효한 임차보증금이나 인수채무에 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 112.0%

우방아파트 동일 면적 49.5㎡의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 2026년 7월부터 10월까지 거래가격은 48,000,000원~75,000,000원으로 차이가 큽니다. 최근 12개월 평균은 61,625,000원이고, 최신거래 기준가격은 55,000,000원입니다.

최근 12개월 평균 61,625,000원과 비교하면 신건 최저가 69,000,000원은 112.0%입니다. 평균보다 7,375,000원 높습니다. 전체 실거래 평균 역시 61,625,000원이므로 이 물건은 어느 평균으로 비교해도 신건 가격이 최근 시세보다 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 69,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다고 가정했을 때의 추정 배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 중소기업은행에서 한국주택금융공사로 이전된 근저당권의 채권최고액을 기준으로 배당을 계산한 결과입니다.

집행비용 1,642,000원은 추정액입니다. 근저당권 배당 46,970,000원은 채권최고액 기준의 계산값이며, 실제 배당액과 소유자 잔여금은 확정 채권액·세금·집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세 및 최우선변제는 반영하지 않았습니다.

회차별 유찰 시나리오

가격 관점에서는 회차에 따른 차이가 큽니다. 현재 최저가 69,000,000원은 최근 실거래 평균보다 높지만, 1회 유찰을 가정한 55,200,000원은 최근 평균보다 낮습니다. 2회 유찰을 가정한 44,160,000원은 실거래 최저가격 48,000,000원보다도 낮아집니다.

다만 유찰은 확정된 일정이 아니며, 실제 입찰 경쟁과 매각가격은 달라질 수 있습니다. 유찰에 따른 가격 인하는 매수인의 인수채무를 늘리는 구조로 계산되지 않았습니다. 2회 유찰 시 나타나는 4,004,880원의 미배당은 채권자의 배당 부족액이지 낙찰자가 추가 부담하는 금액이 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (토지·단지 현황 기준)

• 단지규모. 울산 북구 천곡동 우방아파트는 750세대이며, 1998년 6월 2일 준공됐습니다. 노후도에 따른 내부 수리 상태와 유지관리 수준을 확인할 필요가 있습니다.
• 층수. 경매 대상은 1층입니다. 최근 동일 면적 1층 실거래가 48,000,000원과 59,000,000원이라는 점을 입찰가격 판단에 반영해야 합니다.
• 거래 유동성. 2026년 7~10월 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 가격 범위가 48,000,000원~75,000,000원으로 넓어 개별 호실의 조건에 따른 가격 편차를 주의해야 합니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역이며, 토지이용상황은 아파트입니다. 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 광대로한면으로 표시됩니다.
• 토지 공시지가. 981,500원/㎡입니다. 이는 토지 공시지가로 개별 아파트의 직접적인 매매시세는 아닙니다.
• 주변 토지규제. 도시지역·제3종일반주거지역·가축사육제한구역에 포함되고, 자연녹지지역·준보전산지·역사문화환경보존지역·근린공원·도로구역 등과 접하는 것으로 표시됩니다. 실제 해당 필지에 적용되는 규제 범위를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 내부 설비와 누수, 수리 필요 여부는 현장 확인 대상입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 판단. 최저가 69,000,000원이 최근 실거래 평균 61,625,000원보다 7,375,000원 높습니다. 감정가를 시세 할인 가격으로 오인하지 마세요.
• 1층 실거래 비교. 동일 면적 1층 거래 48,000,000원과 59,000,000원을 기준으로 동·향·수리 상태 등의 차이를 점검하세요.
• 최신 시세 확인. 최신거래 55,000,000원뿐 아니라 2026년 10월의 75,000,000원 거래도 함께 검토해 가격 차이의 원인을 확인하세요.
• 근저당권 이전 확인. 2023년 중소기업은행 근저당권이 한국주택금융공사에 이전된 것이므로 같은 채권을 별도 채권으로 중복 계산하지 마세요.
• 지방자치단체 압류 확인. 울산광역시 북구 압류의 체납채권 성격과 배당순위, 당해세 해당 여부를 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 현재 거주자와 점유권원의 실태는 현황조사·전입세대열람·현장 방문으로 검증하세요.
• 과거 전세권 확인. 진병태·정정숙의 기존 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 유효한 전세권과 혼동하지 마세요.
• 관리비 체납. 공동주택의 미납 관리비 중 공용부분은 매수인에게 부담이 발생할 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 55,200,000원, 2회 유찰 44,160,000원의 가격 변화를 참고하되 실제 유찰 여부와 매각조건을 확인하세요.
• 입찰보증금. 현재 최저가의 10%를 적용하면 6,900,000원입니다. 실제 요구 보증금은 매각공고에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 최종 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”

울산 천곡동 우방아파트 101동 104호는 권리관계 자체는 비교적 단순한 경매물건입니다. 2023년 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고 한국주택금융공사로 채권자가 이전됐으며, 후순위 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인과 예상 인수금액도 없습니다.

그러나 신건 가격 69,000,000원은 최근 시세보다 높습니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 61,625,000원이고, 최신거래는 55,000,000원입니다. 특히 1층 거래 사례가 48,000,000원과 59,000,000원이라는 점은 무시하기 어렵습니다. 감정가가 최근 평균의 112.0%에 해당하므로 현재 가격에 저가 매수의 의미를 부여하기 어렵습니다.

1회 유찰 시나리오인 55,200,000원에서는 최근 실거래 평균보다 낮은 가격대가 형성되지만, 실제 매각가격과 물건 상태에 따라 경제성은 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 말소권리의 복잡성보다 적정 입찰가격과 실제 점유·물건 상태 확인이 핵심입니다.

종합 판단: 권리상 인수위험은 낮지만, 신건의 가격 경쟁력은 부족합니다. 권리분석이 단순하다는 사실과 투자 가치가 높다는 판단은 구분해야 합니다. 현재 가격으로 무리하게 응찰하기보다는 저층 실거래와 유찰 가능성을 참고해 신중하게 입찰 상한을 정하는 것이 합리적입니다.