서울중앙지방법원 2026타경101269. 서울 종로구 내수동 용비어천가 13층 1302호입니다. 사건상 용도는 근린시설로 분류되지만, 감정평가서의 실제 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다. 등기상 소유자는 배기영이며, 2014.12.26. 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 이후 경남신용보증재단의 가압류가 설정됐고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건을 단순히 가압류와 강제경매가 매각으로 소멸하는 물건으로 판단해서는 안 됩니다. 등기된 주택임차권의 계약일과 확정일자는 2024.01.15., 주민등록일과 점유개시일은 2024.02.16.로 기재되어 있습니다. 이 날짜들은 2025.05.08. 말소기준 가압류보다 앞섭니다. 특히 매각물건명세서가 매수인에게 대항할 수 있는 임차권임을 명시하고 있어, 임차인의 배당과 인수 문제를 별도로 분석해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101269 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 내수동 75 용비어천가 13층 1302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 새문안로3길 36 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 업무시설(오피스텔) |
| 건물규모 | 지하 8층 · 지상 18층 중 13층 |
| 구조 / 사용승인 | 철근콘크리트구조 · 2004.11.11. |
| 소유자 | 배기영 (2014.12.26. 증여 원인 소유권이전) |
| 감정가 | 321,000,000원 |
| 최저매각가 | 321,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 신청채권 청구금액 | 235,777,398원 |
| 말소기준권리 | 2025.05.08. 경남신용보증재단 가압류 47,500,000원 |
| 등기된 임차보증금 | 박상규 · 230,000,000원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인의 점유
등기상의 말소기준권리는 갑구 3번 경남신용보증재단 가압류입니다. 청구금액은 47,500,000원이고 접수일은 2025.05.08.입니다. 이 가압류와 2026.06.26. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 230,000,000원
| 임차인 / 목적물 | 보증금 | 전입·점유 / 확정일자 | 대항력·우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|
|
박상규
전유부분 전부 · 주거(임차권등기)
|
230,000,000원 |
주민등록·점유 2024.02.16. 확정일자 2024.01.15. 임차권등기 2025.12.22. |
대항력 명시
우선변제 확인
배당 전액변제 여부가 핵심
|
실제 임차인
보증기관 중복신고 아님
|
임차인은 박상규 1명입니다. 등기된 보증금은 230,000,000원이며, 주택임차권등기가 전유부분 전부에 설정되어 있습니다. 임차권등기명령일과 배당요구 관련 기재일은 2025.12.22.입니다.
임차인 조사상 전입신고일이 미상으로 표시된 부분이 있으나, 등기된 임차권의 구체적 기재에는 주민등록일과 점유개시일이 모두 2024.02.16.로 나타납니다. 따라서 전입일을 전혀 알 수 없는 점유자로 취급하기보다, 등기 기록과 매각물건명세서를 함께 검토해야 합니다. 우선변제권의 요건과 배당순위 및 실제 배당금은 별도 확인이 필요합니다.
③ 실질취득비용 — 인수 0원은 확정값이 아니다
이 사건에서 낙찰자의 실제 취득비용은 입찰가격만으로 정해지지 않습니다. 임차인의 보증금이 배당에서 전액 변제되면 해당 보증금의 잔액 인수는 발생하지 않지만, 전액 변제되지 않는다면 미배당 보증금 잔액을 추가 부담할 수 있습니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 대항력 임차인의 미배당 보증금 인수액
임차인 인수액 = 230,000,000원 중 배당으로 변제되지 않은 잔액
현재 신건 낙찰가 321,000,000원에 인수액이 추가되는지 여부는 실제 배당에 따라 결정됩니다.
현재 최저매각가 321,000,000원은 임차보증금 230,000,000원보다 높습니다. 하지만 이것만으로 보증금 전액 배당을 보장할 수는 없습니다. 임차인의 우선변제순위, 집행비용, 다른 채권의 성격 및 배당관계를 확인해야 합니다.
| 경매 회차 | 가정 낙찰가 | 임차보증금 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 321,000,000원 | 230,000,000원 | 전액 배당 시 인수 0원 · 미배당 발생 시 추가 인수 |
| 1회 유찰 (80%) | 256,800,000원 | 230,000,000원 | 임차인 우선배당 및 인수잔액 확인 필요 |
| 2회 유찰 (64%) | 205,440,000원 | 230,000,000원 | 낙찰가보다 보증금이 커 미배당 인수 위험 |
④ 예상배당표 (매각가 321,000,000원 가정)
아래는 현재 신건 매각가격을 기준으로 계산된 채권자별 배당 추정입니다. 임차인 박상규의 보증금 배당이 반영되지 않은 계산이므로 확정적인 배당순위나 인수액을 의미하지 않습니다.
| 배당 항목 | 청구금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,294,000원 |
| 1. 가압류 · 경남신용보증재단 | 47,500,000원 | 47,500,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 235,777,398원 | 235,777,398원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 32,428,602원 |
| 합계 | — | 321,000,000원 |
위 배당표는 집행비용과 표시된 채권자 청구금액을 기준으로 한 단순 배분 시뮬레이션입니다. 임차보증금 우선배당, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인의 실제 배당에 따라 채권자별 배당액과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당 부족액 비교
| 구분 | 가정 매각가 | 표시 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 321,000,000원 | 0원 | 32,428,602원 |
| 1회 유찰 · 80% | 256,800,000원 | 30,872,598원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 205,440,000원 | 81,513,558원 | 0원 |
단순 배당 시뮬레이션에서는 신건의 표시 채권자 미배당액이 0원이나, 1회 유찰 시 30,872,598원, 2회 유찰 시 81,513,558원의 부족액이 발생합니다. 이 부족액은 임차보증금의 매수인 인수액과는 다른 수치입니다. 임차인 배당을 반영한 재계산 없이는 회차별 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 시세·가격 메리트 — 비교 기준부터 확인해야 한다
이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 321,000,000원입니다. 동일 건물 또는 비교 가능한 업무시설(오피스텔)의 최근 실거래 기준가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.
특히 오피스텔의 시장가격을 비교할 때는 단순한 건물명만이 아니라 면적·층·이용상태·권리관계가 유사한 거래를 기준으로 검토해야 합니다. 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 가격이 적정하다고 볼 수 없으며, 유찰로 가격이 내려간다는 사실만으로 저렴해지는 것도 아닙니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 내수동 소재 지하철 3호선 경복궁역 남측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 업무용건물, 관공서 및 다양한 근린생활시설이 혼재하는 주거·업무지대가 형성되어 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며, 지하철 3호선 경복궁역과 5호선 광화문역 및 각종 노선버스 정류장을 이용할 수 있습니다. 감정평가서상 교통상황은 편리한 것으로 조사되었습니다.
- 건물. 2004.11.11. 사용승인된 지하 8층·지상 18층 복합용도 건물입니다. 급수위생설비, 난방설비, 승강기, 소화설비, 주차장시설 등이 설치되어 있습니다. 감정평가상 해당 호실의 이용상태는 업무시설(오피스텔)입니다.
- 도로. 건물 부지는 사다리형이고, 북측 및 서측 약 15m, 동측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지 이용상황은 업무용이며 일반상업지역에 속합니다.
- 토지이용 규제. 일반상업지역, 과밀억제권역, 도렴도시환경정비사업 정비구역, 역사도심 중점경관관리구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가 관련 규제의 적용 대상과 기간도 구체적으로 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 22,800,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지에 관한 가격 지표이므로 해당 호실의 직접적인 실거래 시세로 사용할 수 없습니다.
- 환금성. 업무시설(오피스텔)은 실제 이용형태와 임대차관계, 관리비 및 개별 호실 상태에 따라 거래조건이 달라질 수 있습니다. 주변 교통 접근성은 양호하지만 이를 곧바로 개별 호실의 높은 환금성이나 가격 메리트로 단정할 수 없습니다.
- 기타. 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 없습니다. 임대관계는 미상으로 기재되어 있어 등기된 임차권 외 실제 점유관계도 확인이 필요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 대항력 원본 확인. 박상규의 주민등록일 2024.02.16., 점유개시일 2024.02.16., 확정일자 2024.01.15. 및 임차권등기 기록을 원본과 대조합니다. 매각물건명세서의 인수권리 문구를 반드시 확인해야 합니다.
- 우선변제순위 확인. 임차인의 대항력과 우선변제권은 구분하여 검토해야 합니다. 적법한 대항요건 유지, 확정일자, 배당요구와 다른 채권 사이의 관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 배당 결과 확인. 임차보증금 230,000,000원이 실제 배당에서 전액 변제될 수 있는지, 변제되지 않는다면 잔액을 누가 부담하는지 확인해야 합니다.
- 보증기관 권리관계. 주택도시보증공사의 청구금액 235,777,398원과 박상규의 임차보증금 230,000,000원의 관계를 확인합니다. 대위변제나 채권승계가 있는 경우 동일 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
- 배당표 재검증. 임차인 배당이 제외된 단순 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원으로 나타난다는 이유만으로 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다. 임차인 배당을 반영한 순위별 재계산이 필요합니다.
- 실질취득비용 계산. 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 더해 총취득비용을 검토해야 합니다. 2회 유찰 가정가격 205,440,000원만 보고 저가 취득으로 판단해서는 안 됩니다.
- 실거래가 대조. 같은 건물 내 유사 용도·면적·층의 최신 실거래와 최근 거래 추세를 확인하고, 실질취득비용이 적정한지 검토해야 합니다.
- 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하는 만큼 현재 점유 상태, 임차인의 퇴거 여부, 점유승계 관계 및 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 관리비와 당해세·우선변제 채권이 있는지 확인해야 합니다.
- 용도 및 규제. 사건상 근린시설 분류와 감정평가상 업무시설(오피스텔) 이용상태를 대조하고, 건축물대장상 용도와 실제 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 사건 진행상태를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리”와 “인수할 보증금”은 다르다
서울중앙지방법원 2026타경101269는 겉으로 보면 단순한 강제경매입니다. 감정가 321,000,000원, 신건 최저매각가 321,000,000원, 말소기준 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 이 물건에는 매수인에게 대항할 수 있는 230,000,000원 임차권이 존재합니다. 해당 임차인의 점유·주민등록 기록은 말소기준 가압류보다 앞서고, 매각물건명세서는 배당에서 전액 변제되지 않는 보증금 잔액의 매수인 인수 가능성을 명시하고 있습니다.
반면 표시된 예상배당은 임차인을 제외하고 채권자에게 청구금액을 배당하는 방식이므로, 이를 근거로 인수액 0원을 확정할 수 없습니다. 임차인의 우선변제순위와 주택도시보증공사의 채권관계를 확인한 후 실제 배당과 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
신건 가격 321,000,000원이 시세보다 저렴한지도 아직 확인되지 않았습니다. 더욱이 유찰 후에는 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어 실질취득비용이 기대만큼 내려가지 않을 수 있습니다.
결론은 권리 보류, 가격 보류입니다. 이 사건의 핵심은 최저가가 아니라 임차보증금 230,000,000원의 실제 배당 여부와 매수인 인수잔액입니다. 그 관계가 명확해지기 전에는 낮아 보이는 낙찰가를 투자 기회로 평가하기 어렵습니다.
