울산지방법원 2025타경13020. 울산광역시 중구 동동 244-12에 위치한 병영아트홈 3층 302호입니다. 철근콘크리트조 3층 건물에 있는 다세대주택으로, 비교 대상으로 확인된 전용면적은 51.27㎡입니다. 1990.07.07. 준공된 6세대 규모의 공동주택이므로, 대단지 아파트와는 매수 수요 및 환금성을 다르게 판단해야 합니다.
소유자 김송이는 2022.09.02. 거래가액 70,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 같은 해 최옥기 명의 근저당권이 설정됐고, 2023년 동일 채권자의 추가 근저당권이 설정됐습니다. 2024년에는 국민건강보험공단 압류가 접수됐으며, 2025.12.11. 최옥기의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
핵심은 근저당권이 여러 건 있다는 사실 자체가 아닙니다. 어떤 권리가 말소기준보다 앞서는지, 낙찰자가 떠안을 권리가 있는지를 구분하는 것입니다. 현재 확인되는 등기상 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차관계는 별도의 확인이 필요한 부분입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 울산지방법원 2025타경13020 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 울산광역시 중구 동동 244-12 병영아트홈 시동 3층302호 도로명주소: 울산광역시 중구 병영12길 28 |
| 물건종류 / 면적 | 집합건물(다세대주택) · 비교대상 전용 51.27㎡ · 지상 3층 중 3층 |
| 건물규모 / 준공 | 6세대 · 1990.07.07. |
| 소유자 | 김송이 (2022.09.02. 소유권이전 · 거래가액 70,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 52,000,000원 / 52,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 신청채권자 / 청구액 | 최옥기 / 20,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.21. 을구 5번 최옥기 근저당권 (채권최고액 26,000,000원) |
| 임차·점유관계 | 확인된 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
이 사건의 말소기준권리는 2022.09.21. 접수된 을구 5번, 최옥기 명의 근저당권입니다. 채권최고액은 26,000,000원입니다. 이후 2023.06.30. 같은 채권자 명의로 채권최고액 22,500,000원의 근저당권이 추가됐습니다.
2024.10.08. 국민건강보험공단의 압류와 2025.12.11. 임의경매개시결정도 말소기준권리보다 늦게 등기됐습니다. 따라서 이들 등기상 권리는 정상적인 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
과거에 설정됐던 한국주택은행 근저당권 (채권최고액 9,100,000원), 병영농업협동조합 근저당권 (채권최고액 14,000,000원)은 이미 말소됐습니다. 과거 지방세 압류, 가압류, 근로복지공단 압류도 각각 해제·말소된 이력이 확인됩니다. 오래된 권리의 접수일만 보고 선순위 인수권리로 오인해서는 안 됩니다.
② 시세 비교 — 74.3%라는 숫자의 한계
병영아트홈C동에서 확인되는 전용 51.27㎡ 거래는 2022년 7월, 3층, 70,000,000원의 사례입니다. 당시 거래가격을 기준으로 보면 현재 최저매각가 52,000,000원은 74.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 51.27㎡ | 3층 | 70,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 51.27㎡ | 1건 | 70,000,000원 |
| 경매 최저가 | 51.27㎡ | 3층 | 52,000,000원 |
그러나 2022년 7월의 거래는 2026년 11월 현재 시점에서 약 4년 전 거래입니다. 단일 거래가격을 그대로 현재 시세로 적용하기에는 시간적 간격이 큽니다. 최근 시점의 거래가 확인되지 않으므로 실제 가격 상승·하락 여부도 판단할 수 없습니다.
2022년 거래가 70,000,000원이라는 사실은 과거의 거래 수준을 보여줄 뿐입니다. 최저가 52,000,000원이 현재 시장가격보다 낮다는 증거는 아닙니다. 같은 면적의 최신 거래와 인근 유사 다세대주택의 거래사례를 확인해야 실제 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 52,000,000원 가정)
현재 최저매각가로 매각된다고 가정한 배당 계산입니다. 근저당권별 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액을 기준으로 한 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,336,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 최옥기 | 26,000,000원 | 26,000,000원 |
| 2. 을구 6번 근저당 · 최옥기 | 22,500,000원 | 22,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 2,164,000원 |
집행비용 1,336,000원은 추정치입니다. 근저당권 2건의 채권최고액 합계는 48,500,000원이고, 예상배당표상 전액 배당으로 계산되어 있습니다. 신청채권자의 경매 청구액은 20,000,000원으로, 채권최고액과 실제 채권잔액은 구분해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당결과와 잔여금액은 달라질 수 있습니다.
유찰 시 배당 변화
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 52,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 41,600,000원 | 8,048,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 33,280,000원 | 16,219,040원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 현재 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하므로, 근저당권자의 미배당액이 곧바로 매수인 부담으로 넘어가는 것은 아닙니다.
다만 이 계산은 확인된 등기상 권리 및 예상 배당을 기준으로 합니다. 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 추가 확인되면 미배당 보증금에 대한 승계 여부를 별도로 판단해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)
- 입지. 울산광역시 중구 동동 소재 외솔최현배선생 기념관 남동측 인근입니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린상가 및 병영성터 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 출입이 가능하며, 감정평가상 일반적인 교통사정과 주변 가로망 상태는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브 위 기와지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐고 샷시창호, 위생·급배수설비 및 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역에 해당하며, 대지면적은 193.0㎡입니다. 토지는 완경사지에 위치하고, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용되고 있습니다.
- 도로. 소로 한 면에 접하는 토지이며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다. 실제 도로 이용 및 주차 여건은 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 자료상 877,100원/㎡입니다. 이는 개별 호수의 실거래 시세를 직접 의미하지 않습니다.
- 규제. 장애물제한표면구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경 관련 규제가 기재되어 있습니다. 향후 수선·증개축 등을 검토한다면 개별 행위에 대한 제한사항을 확인해야 합니다.
- 공부 및 위반사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 1990년 준공된 6세대 규모의 다세대주택입니다. 같은 단지의 실거래 확인 사례가 적어 가격 비교의 신뢰도가 제한적입니다. 건물 상태, 유지보수 비용, 주차 여건 및 주변 유사 물건의 거래가격을 함께 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인·점유관계 확인. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자, 전입세대, 임대차계약 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다. 특히 2022.09.21. 말소기준일보다 앞선 대항요건이 존재하는지 살펴보세요.
- 실질취득금액 재산정. 확인된 등기상 인수액은 0원입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 확인되면 실질취득금액에 해당 금액을 반영해야 합니다. 인수액 확인 전에는 최저매각가만으로 수익성을 확정해서는 안 됩니다.
- 최신 시세 확보. 확인된 2022.07 거래가격은 현재 시세를 확정하는 근거로 부족합니다. 인근 유사 연식·유사 면적의 다세대주택 거래사례 및 현재 매물가격을 추가로 비교하세요.
- 건물 상태 확인. 준공 시점을 고려해 누수, 균열, 방수, 난방·배관 및 공용부분 관리 상태를 점검해야 합니다. 예상 수선비가 크면 낮은 낙찰가의 이점이 줄어들 수 있습니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 부담 가능 금액을 확인하세요. 개별 사용요금과 매수인에게 승계될 수 있는 비용은 구분해 검토해야 합니다.
- 명도 가능성 검토. 임차인 신고 내역이 확인되지 않는 것과 실제 공실은 다른 문제입니다. 점유자가 있다면 점유 권원과 인도 가능성, 명도 절차에 따른 비용을 살펴야 합니다.
- 등기상 호수·동 표기 대조. 소재지 표기에는 '시동', 등기 관련 표기에는 '제시동' 및 '씨동'이 나타납니다. 입찰 대상이 동일한 집합건물인지 건축물대장·집합건물 등기·매각물건명세서에서 정확하게 대조하세요.
- 배당관계 확인. 최옥기의 근저당권은 채권최고액 26,000,000원과 22,500,000원의 2건으로 기재되어 있습니다. 경매 청구액 20,000,000원과 실제 배당채권액은 서로 다를 수 있으므로 채권계산서와 배당관계를 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 전입세대 관련 자료를 대조해 권리변동이나 점유관계의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 현재 시세보다 저렴”
울산 병영아트홈 302호는 등기상 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2022.09.21. 설정된 최옥기 근저당권을 말소기준으로, 이후 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 계산상 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 입찰 판단에서 두 가지 불확실성이 남습니다. 첫째는 점유·임대관계입니다. 확인된 임차인 신고가 없더라도 감정평가에서 임대관계를 미상으로 기록한 만큼, 선순위 임차인의 존재 여부를 확인해야 합니다. 둘째는 현재 시세입니다. 2022년 거래가격 70,000,000원과 현재 최저가 52,000,000원을 비교하는 것만으로 지금 저렴한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.
소규모 6세대 다세대주택이라는 특성도 고려해야 합니다. 동일 건물의 반복 거래가 많지 않아 가격 검증이 어렵고, 향후 처분 시 환금성도 개별 상태와 주변 수요에 영향을 받을 수 있습니다.
결론은 권리구조는 비교적 양호하지만, 가격과 점유관계는 확인이 필요하다는 것입니다. 최저매각가가 과거 실거래보다 낮다는 이유만으로 즉시 입찰하기보다는, 최신 시세와 실제 인수 가능 보증금, 건물 상태를 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다. 권리구조는 긍정적, 현재 가격 메리트는 미확정. 입찰 판단은 보류가 합리적입니다.
