서울중앙지방법원 2026타경101274. 관악구 봉천동 수팰리스티디 3층 303호, 비교 기준 전용면적 34.2㎡의 다세대 도시형생활주택입니다. 소유자 박성희는 2022년 420,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 420,000,000원의 임차보증금을 가진 노미경의 임차권등기가 설정됐고, 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 사건에서 중요한 사실은 두 가지입니다. 첫째, 말소기준인 경매개시결정보다 먼저 대항요건을 갖춘 노미경의 임차권이 존재하지만, 주택도시보증공사의 확약으로 해당 인수 부담이 해소된다는 점입니다. 둘째, 문정필 역시 경매개시결정 전에 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 따라서 노미경의 확약만으로 전체 임차인 위험이 사라졌다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 1557-29 수팰리스티디 3층 303호 도로명주소: 서울특별시 관악구 청룡12길 17-15 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 · 주거용 |
| 면적 / 규모 | 실거래 비교 기준 34.2㎡ · 철근콘크리트구조 6층 공동주택 중 3층 |
| 단지 현황 | 수팰리스TD · 15세대 · 2022.03.03. 준공 |
| 소유자 | 박성희 (2022.09.05. 소유권이전 · 거래가액 420,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 373,000,000원 / 373,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 449,307,944원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 말소기준권리 | 2026.06.29. 강제경매개시결정 (갑구 3번) |
| 실제 임차인 | 2명 · 노미경, 문정필 |
| 선순위 임차보증금 | 노미경 420,000,000원 · 문정필 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 위험을 분리해야 한다
| 임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 노미경 전유부분 전부 |
2022.08.16. 2022.08.01. |
420,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 배당요구 있음 |
확약 적용 실질 인수 0원 |
| 문정필 주거 |
2026.01.05. 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 | 미확인 | 확약 대상 외 인수위험 미확정 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 노미경과 문정필, 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약서 제출 주체이므로 이를 별도 임차인으로 추가하거나 임차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.09.02. 임차보증금에 관한 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다.
따라서 해당 확약이 적용되는 노미경 임차권의 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
※ 확약이 없을 때 배당표상 인수 추정액은 53,022,000원입니다. 이는 원칙적인 배당 부족액이며, 확약을 반영한 실질 인수액과 구별해야 합니다.
따라서 대항력 가능·미상으로 판단해야 하며, 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다. 다만 대항요건을 갖춘 별도의 임차인이라면 매수인에게 인수 부담이 발생할 가능성이 있습니다.
주택도시보증공사의 확약은 문정필에게 자동으로 적용되지 않습니다. 문정필의 점유 원인과 보증금, 실제 임대차관계가 확인되기 전에는 매수인 총인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
③ 실질취득 구조 — 낮은 낙찰가가 곧 저렴한 취득은 아니다
선순위 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 클 때는 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가만 떨어지는 것을 가격 메리트로 판단해서는 안 됩니다.
| 매각 회차 | 매각가 | 룰상 인수 추정 | 확약 후 노미경 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 373,000,000원 | 53,022,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 298,400,000원 | 126,577,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 238,720,000원 | 185,422,080원 | 0원 |
룰상 인수 추정액은 각 회차의 배당 부족분입니다. 노미경 관련 확약이 유효하게 적용되면 이 부분의 실질 인수액은 0원입니다. 문정필의 별도 보증금 인수 가능성은 모든 회차에서 미확정 상태로 남습니다.
즉, 현재 확인된 매각대금 373,000,000원은 실질취득원가를 판단하는 출발점이지, 최종 취득원가가 아닙니다.
④ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요하다
수팰리스TD의 비교 실거래는 총 3건이며, 전체 평균은 378,333,333원입니다. 이 전체 평균만 보면 최저가 373,000,000원이 약간 낮아 보입니다. 그러나 2022년의 높은 거래가격이 평균을 끌어올렸다는 점을 반드시 고려해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.07 | 34.2㎡ | 2층 | 340,000,000원 |
| 2024.06 | 34.84㎡ | 5층 | 345,000,000원 |
| 2022.03 | 34.2㎡ | 5층 | 450,000,000원 |
| 최근 비교 평균 | — | 2건 | 342,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 378,333,333원 |
비교 거래 2건의 평균은 342,500,000원입니다. 신건 최저가 373,000,000원은 이보다 30,500,000원 높고, 최근 비교 평균의 108.9%입니다. 최신으로 제시된 2024.07. 거래가 340,000,000원과 비교하면 33,000,000원 높은 수준입니다.
더 중요한 신호는 거래가격 추세 -23.9%입니다. 이전 고가 거래에 비해 후속 거래가격이 낮아진 흐름이므로, 전체 평균 378,333,333원을 현재의 적정 시세로 그대로 적용하는 것은 위험합니다.
신건 최저가 373,000,000원은 최근 비교 평균보다 높으므로 시세보다 싸다거나 저렴하다는 평가를 할 수 없습니다. 더구나 확인된 거래의 최신월이 2024.07.이므로 2026년 입찰 시점의 가격을 판단하려면 이후 거래 및 실제 매도호가를 다시 확인해야 합니다.
이는 환금성과 경매 수요를 보수적으로 평가해야 할 근거입니다. 특히 신건 가격이 최근 비교 시세보다 높은 상황이므로 권리 위험이 일부 해소됐다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 373,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,022,000원 |
| 1. 노미경 임차보증금(우선변제) | 420,000,000원 | 366,978,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 449,307,944원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 배당 시뮬레이션 기준입니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다. 노미경 보증금의 미배당액 53,022,000원은 확약이 없다면 인수 위험으로 계산되지만, 확약을 반영하면 해당 인수 부담은 실질 0원입니다. 문정필의 별도 권리는 미확정입니다.
매수인 인수 여부는 선순위 임차권의 대항력과 별도의 확약 효력으로 판단해야 합니다. 따라서 노미경 관련 실질 인수 0원, 문정필 관련 인수위험 미확정이라는 구분이 핵심입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영락고등학교 북측 인근에 소재합니다. 주변은 다세대주택과 아파트가 혼재하는 주거지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 2022.03.03. 준공된 6층 철근콘크리트 공동주택입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 건물 서측으로 폭 약 4m의 도로에 접하고 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 도시지역·과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등의 지정사항이 있습니다.
- 토지. 공시지가 4,104,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 117.5㎡로 확인됩니다.
- 건축물 위반. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 15세대 소규모 건물이며 비교 실거래가 3건에 불과합니다. 최근 비교 거래가격이 과거 고가 거래보다 낮고 경매 평균 유찰 횟수도 2.4회여서 보수적 접근이 필요합니다.
- 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정사항이 있습니다. 기재된 지정기간과 대상 용도를 확인하고 본건 다세대주택 및 경매 취득에 대한 실제 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사의 2026.09.02. 확약서에서 대항력 포기, 우선변제권 주장, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의의 범위와 조건을 확인해야 합니다.
- 노미경 임차권 말소. 배당 부족액 53,022,000원이 있더라도 확약에 따라 매수인에게 인수되지 않는지, 실제 말소 절차에 문제가 없는지 확인해야 합니다.
- 문정필 점유 원인 확인. 2026.01.05. 전입한 문정필의 임대차계약서, 실제 점유 여부, 보증금, 확정일자와 대항요건을 조사해야 합니다. 이 항목이 권리분석의 최대 미확정 위험입니다.
- 임차인 간 관계 확인. 노미경과 문정필의 계약 및 점유관계가 별개의 독립적인 임대차인지 확인해야 합니다. 동일 공간의 점유관계와 보증금 중복 여부를 파악해야 합니다.
- 최근 시세 재확인. 최신으로 확인되는 거래가 2024.07.이므로 매각기일을 기준으로 새로운 실거래·매물가격·실제 거래 가능 가격을 조사해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 신건 최저가 373,000,000원은 최근 비교 평균 342,500,000원보다 높습니다. 문정필 인수 가능성까지 고려해 보수적인 입찰가를 설정해야 합니다.
- 유찰 시나리오 점검. 1회 유찰 가격 298,400,000원, 2회 유찰 가격 238,720,000원을 검토하되, 확약 효력과 문정필의 인수 위험을 매 회차 별도로 확인해야 합니다.
- 명도·점유 확인. 임차권등기의 존재만으로 현재 실제 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현장 점유상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 관리비·규제 확인. 공용부분 관리비 체납, 민간임대주택등기 관련 사항, 토지거래허가구역 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·배당 관련 자료의 원본을 최종 확인해야 합니다.
⑧ 종합 판단 — 권리는 조건부, 가격은 불리
가격 측면에서도 신건 최저가가 최근 비교 평균의 108.9%이고 거래가격 추세는 -23.9%입니다. 15세대 소규모 건물의 제한적인 거래량과 평균 2.4회 유찰 이력까지 고려하면 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.
맺으며 — “확약이 있다고 모든 위험이 사라지는 것은 아니다”
이 물건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 420,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 신건 최저가 373,000,000원보다 크기 때문에 확약이 없다면 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶이게 됩니다. 낙찰가가 내려가더라도 미배당 인수액이 증가하기 때문입니다.
다행히 주택도시보증공사가 제출한 확약은 노미경의 선순위 임차권 문제를 해소하는 중요한 근거입니다. 하지만 문정필이라는 별도 전입자가 존재하고, 보증금 및 대항력은 미확정입니다. 주택도시보증공사의 확약이 문정필의 권리까지 포괄한다고 볼 근거는 없습니다.
가격도 매력적이지 않습니다. 최근 비교 실거래 평균은 342,500,000원인데 최저가는 373,000,000원입니다. 거래가격이 과거보다 하락했고 건물 규모도 15세대로 작습니다. 따라서 현재 신건에서는 안전성뿐 아니라 가격 경쟁력도 부족합니다.
종합 판단은 D등급(37점)입니다. 노미경 관련 확약을 인정하더라도 문정필의 별도 인수위험이 남아 있고, 신건 가격은 최근 비교 시세 이상이며 하락 추세와 낮은 환금성까지 겹치기 때문입니다.
결론은 ‘확약 확인 + 문정필 권리확정 전 입찰 보류’입니다. 두 임차인의 권리관계가 명확하게 정리되고 실제 취득원가가 확인된 뒤, 최근 시세에 맞춘 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
