울산지방법원 2025타경13057. 울산광역시 중구 성안동 현대싱그런아파트 102동 404호, 전용 84.9552㎡의 아파트입니다. 2007년 준공된 124세대 단지로, 해당 물건은 지상 12층 건물의 4층에 있습니다. 현 소유자 양정은은 2010년 7월 13일 거래가액 154,800,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 대한생명보험주식회사 명의의 근저당권이 설정됐고, 이후 동일 금융기관 및 다른 채권자를 대상으로 근저당권이 추가 설정된 형태입니다.

말소기준권리는 2010년 7월 13일 대한생명보험주식회사 근저당권이며, 채권최고액은 84,500,000원입니다. 이후 설정된 근저당권 10건과 국민건강보험공단 압류, 이번 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 한화생명보험은 대한생명보험의 변경 후 명칭으로 경매신청 채권자이며, 청구금액은 125,505,680원입니다.

등기상 권리관계는 정리 가능한 구조지만, 실제 내부상태와 점유관계는 별도 확인해야 합니다. 특히 최근 12개월 시세보다 높은 신건 가격이므로 권리가 말소된다는 사실만으로 가격 경쟁력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 많지만 매각으로 정리

이 사건의 핵심은 근저당권의 개수보다 말소기준권리와 설정 순서입니다. 2007년 농업협동조합중앙회 근저당권은 2009년 임의경매 매각으로 이미 말소됐습니다. 현재 분석 기준이 되는 최초 유효 근저당권은 2010년 7월 13일 설정된 대한생명보험주식회사 명의의 84,500,000원 근저당권입니다.

그 뒤 2011년부터 2016년까지 대한생명보험 및 한화생명보험 명의의 후순위 근저당권이 추가됐고, 2023년 주식회사스카이블루에셋 명의의 근저당권도 설정됐습니다. 이들 근저당권은 모두 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸할 예정입니다. 2021년 국민건강보험공단 압류와 2025년 임의경매개시결정도 같은 원칙이 적용됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 시세의 104.7%

같은 단지 현대싱그런의 동일 평형(전용 약 84.96㎡) 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 246,583,333원이지만, 가격 판단은 최근 시장 상황을 더 잘 반영하는 최근 12개월 10건 평균 246,400,000원을 우선합니다. 최근 거래 추세는 -0.4%로 소폭 하락 방향입니다.

동일 평형 거래가는 220,000,000원~298,000,000원으로 편차가 큽니다. 2026년 7월 최신 거래는 10층에서 298,000,000원에 이루어졌지만, 2026년 5월에는 1층 거래가 220,000,000원으로 나타났습니다. 층별 거래가격 차이를 감안하면 10층 최신 고가 거래만을 기준으로 4층 404호의 시세를 판단하기 어렵습니다.

현재 최저가 258,000,000원은 최근 12개월 평균 246,400,000원보다 11,600,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 104.7%입니다. 최신 거래 298,000,000원보다 낮은 가격이기는 하지만, 평균 거래가격을 상회하며 최근 거래 추세도 -0.4%로 소폭 하락하고 있습니다. 따라서 신건 최저가에 가격 메리트가 있다는 평가는 어렵습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회로 집계되어 있습니다. 다만 이 수치만으로 향후 유찰 여부나 낙찰 경쟁 수준을 예측할 수는 없습니다. 실제 유찰 시나리오에서 최저가가 조정될 경우에만 가격 경쟁력을 새로 판단해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)

매각대금을 258,000,000원으로 가정하고 집행비용을 4,412,000원으로 추정하면, 채권자 배당 가능액은 253,588,000원입니다. 근저당권의 채권최고액 합계는 268,700,000원이므로, 이 가정에서는 15,112,000원의 미배당이 발생합니다.

위 배당표는 채권최고액과 추정 집행비용을 기준으로 한 단순 예상입니다. 실제 배당액은 확정채권액, 집행비용, 세금, 법정 우선채권 및 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 국민건강보험공단 압류와 관련된 실제 징수채권 및 법정 우선순위도 별도 확인이 필요합니다.

회차별 배당 시나리오

유찰을 가정하면 매각가격이 낮아지는 만큼 채권자의 미배당액은 증가하지만, 확인된 근저당권은 매각으로 소멸하므로 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 동일하게 0원입니다. 다만 이는 확인된 권리만을 기준으로 하므로, 실제 임차관계나 별도 인수사항 확인을 대신하지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 중구 성안동 소재 한국방송통신대학교 울산지역대학 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 구성된 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스정류장이 위치해 전반적인 교통사정은 무난한 편입니다. 단지 내부 가로망도 정비되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 12층 건물 중 4층입니다. 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·난방설비 등이 갖추어진 공동주택입니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 높이 39m 이하의 고도지구, 장애물제한표면구역 및 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 토지는 완경사지의 사다리형 아파트 부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,313,000원/㎡입니다.
• 환금성. 124세대 규모의 아파트로 동일 평형 실거래 이력은 확인됩니다. 다만 거래가격 범위가 220,000,000원부터 298,000,000원까지 넓고, 최근 거래 추세도 -0.4%로 소폭 하락하고 있습니다. 실제 매도가격은 층, 내부상태 및 거래 시점에 따라 달라질 수 있습니다.
• 내부상태. 현장조사 시 폐문·부재로 내부 확인이 곤란해 관련 공부와 외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 감정평가했습니다. 내부구조, 보수상태 및 리모델링 여부에 따른 비용 변동 가능성을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 신건 최저가 258,000,000원은 최근 12개월 평균 246,400,000원보다 높습니다. 최신 10층 거래가 298,000,000원이라는 사실만으로 4층 물건을 저평가됐다고 판단하지 마세요.
• 실제 점유관계 확인. 확인된 임차인이 없더라도 임대관계가 미상인 만큼 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 대조해 실제 점유자와 대항력 가능성을 확인해야 합니다.
• 등기상 권리 말소 확인. 2010.07.13 근저당권이 말소기준이며 이후 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 권리 변동 여부를 점검해야 합니다.
• 집행비용 및 우선채권 확인. 예상배당표에는 4,412,000원의 집행비용이 적용됐으며, 세금이나 법정 우선채권에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 채권 미배당 15,112,000원과 매수인 인수 추정액 0원을 혼동하지 마세요.
• 내부 수리 및 명도 비용. 실내 확인이 이루어지지 않았으므로 내부 관리상태, 수리 필요성, 점유자와의 인도 협의 가능성 등을 입찰 전에 점검해야 합니다.
• 관리비 체납. 공용부분 체납관리비 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용이 있는지 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 회차별 가격 전략. 신건 258,000,000원, 1회 유찰 가정 206,400,000원, 2회 유찰 가정 165,120,000원을 구분해 검토하세요. 유찰 여부나 향후 최저가 변경은 확정된 사실이 아니므로 실제 매각공고를 확인해야 합니다.
• 원본 문서 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래가 원본을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 적정한 가격은 별개다”

울산 현대싱그런 404호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 정리되는 구조입니다. 채권최고액 합계가 268,700,000원으로 매각가보다 높고 예상 미배당액도 15,112,000원에 이르지만, 이를 매수인 인수액으로 볼 수는 없습니다. 현재 확인된 권리에 따른 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 임대관계가 미상이고 감정평가 과정에서 실내 확인이 이루어지지 않아, 실제 점유와 건물 상태에 대한 확인이 남아 있습니다. 또한 신건 최저가 258,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 246,400,000원보다 비싸며, 최근 거래 추세 역시 -0.4% 하락입니다.

최신 고가 거래가 존재한다고 해도 층과 내부상태 차이를 무시할 수 없습니다. 따라서 신건 단계에서 가격 경쟁력이 충분하다고 판단하기는 어렵습니다. 향후 실제 가격 조정이 이루어진다면 그때 최신 시세와 내부상태를 다시 비교하는 접근이 합리적입니다. 권리 소멸 가능성은 긍정적이지만, 점유 확인은 필요하고 가격 판단은 보류. 이 물건은 채권자의 미배당액보다 내가 실제로 얼마에 취득하는지가 더 중요한 경매입니다.