서울중앙지방법원 2026타경101293. 서울 관악구 봉천동에 위치한 태경8차 4층 401호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 228,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 소유자는 오용관이며, 2023년부터 여러 가압류와 세금 압류가 이어진 뒤 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 진행되고 있습니다.
말소기준권리는 2023.05.17. 김아영의 가압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2022.02.14. 전입·점유를 시작한 조민희의 임차보증금 213,000,000원입니다. 확정일자도 2022.01.10.로 말소기준보다 앞서므로 일반적인 구조에서는 배당 부족분의 매수인 인수 여부를 반드시 계산해야 합니다. 하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서가 있어 확약 대상 보증금에 대한 판단이 달라집니다.
반면 현황조사에 등장하는 ANNA SOFIE TICHA는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않습니다. 보증기관의 승계 신고인 '시보증'은 이 사람과 관련된 중복 신고이므로 별도 임차인으로 계산하지 않습니다. 결국 실제 확인 대상 임차인은 2명이며, 확약으로 해결되는 부분과 별도로 남는 점유·인수 위험을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101293 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 713-136 태경8차 4층 401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 당곡6길 64-28 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 건물 중 4층 401호 |
| 전용면적 | 21.94㎡ |
| 소유자 | 오용관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 228,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 213,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 건물 준공 | 2020.08.12 |
| 건물 규모 | 9세대 |
| 등기 발급 기준 | 2026.11.04 · 서울중앙지방법원 등기국 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 임차권이 먼저다
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 구분
| 임차인 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력·우선변제·승계 | 매수인 위험 |
|---|---|---|---|---|
| 조민희 전유부분 전부 · 임차권등기 |
전입 2022.02.14 확정 2022.01.10 임차권등기 2023.10.26 |
213,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 배당요구 확약 관련 |
확약 적용 시 실질 인수 0원 확약 미반영 시 배당 부족분 인수 가능 |
| ANNA SOFIE TICHA 현황조사상 점유자 |
전입 미상 확정일자 미상 |
미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
확약 밖 별도 위험 보증금·전입 관계 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 신고 |
별도 임차인 아님 | 중복 합산 제외 | 보증기관 승계 ANNA 관련 | ANNA SOFIE TICHA 관련 승계 신고로 별도 보증금을 추가하지 않음 |
실제 임차인 2명(조민희·ANNA SOFIE TICHA), 보증기관 승계 신고 1건. 임차권등기와 보증기관의 승계 신고를 독립된 보증금으로 중복 계산하지 않았습니다.
따라서 해당 확약의 적용을 받는 213,000,000원 보증금은 배당 부족이 발생하더라도 매수인 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심 판단입니다. 다만 조민희 임차권과 주택도시보증공사의 승계 범위가 일치하는지는 원문 서류를 통해 확정해야 합니다.
③ 시세 비교 — 65.1%라는 숫자의 함정
태경8차에서 확인된 실거래는 3건으로, 모두 전용 47.99㎡입니다. 그러나 이번 경매물건의 대상 면적은 21.94㎡입니다. 비교 대상의 면적이 달라 두 금액을 단순 비교해 할인율이나 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 47.99㎡ | 5층 | 350,000,000원 |
| 2024.03 | 47.99㎡ | 5층 | 318,000,000원 |
| 2023.09 | 47.99㎡ | 5층 | 317,300,000원 |
| 전체 평균 | 47.99㎡ | 3건 | 328,433,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 47.99㎡ | 1건 | 350,000,000원 |
| 본건 최저가 | 21.94㎡ | 4층 | 228,000,000원 |
수치만 놓고 보면 최저가 228,000,000원은 전체 평균 328,433,333원의 69.4%, 최근 12개월 평균 350,000,000원의 65.1%입니다. 최근 거래와 과거 거래 사이의 가격 추세도 +10.2%로 나타납니다.
하지만 이 비교에서는 표본 면적 불일치가 결정적인 문제입니다. 47.99㎡ 거래가격을 21.94㎡인 본건의 직접적인 시세로 사용하면 실제보다 큰 할인폭이 있는 것처럼 보일 수 있습니다. 따라서 69.4%나 65.1%를 가격 메리트로 해석하거나 등급을 높이는 근거로 사용할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
제시된 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 차감한 뒤, 선순위 임차인 조민희에게 213,000,000원을 배당하고, 남은 11,008,000원을 김아영 가압류에 배분합니다. 나머지 채권자는 미배당이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,992,000원 |
| 1. 임차보증금 · 조민희 | 213,000,000원 | 213,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김아영 | 150,000,000원 | 11,008,000원 |
| 3. 가압류 · 장원준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승형 | 155,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정재용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 213,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 배당 합계 | — | 228,000,000원 |
청구채권 합계 743,000,000원, 일반 채권자 배당액 11,008,000원, 미배당액 731,992,000원. 주택도시보증공사 청구액은 보증기관 승계 관계 확인 없이 원임차인 보증금과 독립된 매수인 인수액으로 중복 계산하지 않습니다. 국세·지방세 중 당해세 우선배당 및 임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 인수 시나리오 — 확약 전후를 구분
대항력 있는 임차인의 보증금 213,000,000원이 매각대금보다 큰 경우에는 배당 부족액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 이때 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용이 보증금 수준에 수렴하는 구조입니다.
다만 이 사건은 주택도시보증공사의 확약서가 존재합니다. 아래 표의 시뮬레이션 인수액은 확약이 적용되지 않는다고 가정했을 때의 계산상 금액이며, 확약이 유효하게 적용된다면 해당 보증금의 실제 인수는 0원으로 판단해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 계산상 인수액 | 계산상 실질취득 | 확약 적용 후 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 228,000,000원 | 0원 | 228,000,000원 | 해당 보증금 인수 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 182,400,000원 | 33,953,600원 | 216,353,600원 | 해당 보증금 인수 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 145,920,000원 | 69,922,880원 | 215,842,880원 | 해당 보증금 인수 0원 |
계산상 실질취득 = 낙찰가 + 확약 미반영 인수액. 이는 배당 시뮬레이션의 가정값으로 실제 부담액이 아닙니다. 확약 적용 시 조민희 관련 보증금의 실질 인수는 0원으로 보되, ANNA SOFIE TICHA 관련 미상 보증금 및 독립적인 대항력 위험은 계산에 포함되지 않았습니다. 따라서 전체 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
⑥ 추가 권리 위험 — 세금 압류와 신탁 이력
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 당곡중학교 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2020.08.12. 준공된 9세대 규모 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조이며 급배수·위생·난방·승강기·소화설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 동측 및 북측으로 폭 약 3~4m의 포장도로에 접하며, 토지는 사다리형 완경사지입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 내역도 있으므로 매수인의 적용 대상 및 현행 제한을 확인해야 합니다.
- 공시지가. 3,315,000원/㎡이며, 토지면적은 212.0㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 9세대의 소규모 다세대주택으로, 확인된 실거래도 47.99㎡에 집중돼 있습니다. 본건 21.94㎡의 직접 비교 사례가 확인되지 않으므로 환금성과 적정 매각가격은 보수적으로 판단해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 주택도시보증공사의 2026.10.01. 확약이 조민희의 213,000,000원 임차권에 적용되는지, 대항력 포기 및 임차권등기 말소 범위가 어디까지인지 확인하세요.
- 미상 임차인 조사. ANNA SOFIE TICHA의 실제 점유 여부, 임대차계약, 전입신고일·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 미상 상태에서 대항력이 없다고 가정하면 위험합니다.
- 보증기관 승계 확인. 시보증의 신고가 ANNA SOFIE TICHA 관련 승계임을 확인하고, 주택도시보증공사의 213,000,000원 청구 및 조민희 임차권과의 관계를 원문에서 대조하세요. 보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 실거래 면적 대조. 본건 21.94㎡와 비교 가능한 동일 또는 유사 면적 거래를 확보하세요. 47.99㎡ 거래의 평균 328,433,333원을 본건 시세로 사용하면 안 됩니다.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 3건에 대해 당해세 여부와 배당순위를 확인해야 합니다. 배당금 감소가 임차인 권리에 미치는 영향도 검토하세요.
- 점유·명도. 실제 점유자와 거주 관계를 확인하고, 매각 후 인도명령·명도소송 필요성 및 점유 이전 비용을 점검하세요.
- 관리비·건물 상태. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 하자, 누수, 설비 상태와 유지관리 상황을 확인하세요.
- 입찰 전 최신 서류 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인하고, 변동된 권리나 기일이 없는지 확인하세요.
맺으며 — “확약은 해결책이지만, 모든 위험의 면제는 아니다”
이 사건의 권리구조는 겉보기보다 복잡합니다. 보증금 213,000,000원의 임차인은 말소기준보다 먼저 전입·점유했고 확정일자도 앞서 있습니다. 확약이 없다면 낮은 낙찰가에 비례해 미배당 보증금이 증가하면서 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다.
다행히 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했기 때문에 확약 대상 임차보증금의 실질 인수 부담은 해소되는 것으로 판단됩니다. 이는 이 물건의 중요한 긍정 요소입니다.
그러나 ANNA SOFIE TICHA의 보증금과 대항력은 여전히 미상입니다. 승계 신고가 있다고 해서 이 점유자의 독립적인 권리가 당연히 소멸하는 것은 아닙니다. 또한 본건과 다른 전용면적의 실거래를 기준으로 산정한 65.1%라는 비율도 가격 매력의 근거가 될 수 없습니다.
결론은 권리 조건부 검토, 가격 판단 보류입니다. 확약의 법적 적용 범위를 확인하고 미상 임차인의 권리를 해소한 뒤, 21.94㎡에 적합한 거래가격을 확보하는 순서가 필요합니다. 현재 자료만으로는 최저가 228,000,000원을 안전하고 저렴한 입찰가격으로 확정할 수 없습니다.
