울산지방법원 2025타경13092. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 위너스프라자 4층 405호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 83,000,000원, 첫 매각기일은 2026년 11월 17일입니다. 이 물건은 주거용 아파트가 아닌 제1종근린생활시설로, 철근콘크리트구조 7층 건물의 4층에 자리합니다. 감정평가상 현재 이용상태는 공실이며, 별도의 임대수익은 확인되지 않습니다.

등기상 권리관계는 비교적 단순합니다. 소유자 이은미 명의의 소유권과 주식회사경남은행의 근저당권, 그리고 경남은행이 신청한 임의경매개시결정이 핵심입니다. 과거 신탁등기는 이미 말소되어 있으며, 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 권리가 단순하다는 사실만으로 이 상가가 저렴하거나 수익성이 높다고 판단할 수는 없습니다. 특히 공실 상가는 임차인 확보 가능성, 관리비, 임대료 수준, 향후 매각 가능성을 별도로 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경남은행 근저당이 말소기준

이 물건의 말소기준권리는 2019년 11월 21일 설정된 주식회사경남은행 근저당권입니다. 채무자는 이은미이고, 채권최고액은 108,000,000원입니다. 같은 은행이 2025년 12월 19일 임의경매를 신청했으며, 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가 당시 본건은 공실로 조사되었습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인 수는 최종 현황조사와 매각물건명세서로 확인해야 합니다. 공실이라는 감정평가상 이용상태만으로 모든 점유·임대차 가능성을 법적으로 배제할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 신건 8,300만원, 시세 메리트는 아직 미확인

현재 최저매각가격은 감정가와 같은 83,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 감정가격 그대로 입찰이 시작됩니다. 다만 비교 가능한 상가 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세는 확인되지 않아 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

실질취득액도 보수적으로 보아야 합니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이므로, 최저가 낙찰을 가정한 취득대금과 인수액의 합계는 83,000,000원입니다. 그러나 취득세, 등기비용, 체납 관리비 중 인수 대상 금액, 공실 유지비, 임대 준비비와 같은 부대비용은 별도로 발생할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 83,000,000원 가정)

현재 회차에서 83,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용으로 1,894,000원이 먼저 배분되고, 나머지 81,106,000원이 경남은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

채권최고액 108,000,000원을 기준으로 계산한 예상 미배당은 26,894,000원입니다. 이는 경남은행의 신청채권 청구액 96,786,960원과 별개로, 배당 시뮬레이션에서 채권최고액을 기준으로 계산한 부족분입니다. 실제 미회수 채권액은 확정 채권액과 배당 결과에 따라 달라집니다.

회차별 배당 시나리오

위 미배당은 채권최고액 108,000,000원 기준 시뮬레이션 결과입니다. 실제 배당액은 집행비용·당해세·우선변제채권·확정채권액 등에 따라 달라질 수 있습니다. 1회·2회 유찰 가격은 가정값으로, 실제 유찰이나 해당 가격의 매각이 확정된 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 울산광역시 울주군 삼남읍 신화리 소재 울산역 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 및 나대지 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 제반 교통사정 및 주변 가로망 상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 용도. 제1종근린생활시설로 이용 중이며 감정평가 당시 공실입니다. 주거용 부동산이 아닌 상업시설이므로 실제 활용 가능 업종과 임대수요 확인이 중요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 중 4층 405호입니다. 외벽 복합판넬 마감, 내벽 노출콘크리트 마감, 샷시창이 확인되며 급배수·위생·소화전·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 지구단위계획구역(경부 고속철도 울산역 역세권지구), 경제자유구역 및 도시개발구역 등에 속합니다. 중로2류(폭 15~20m)에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,320,000원/㎡이며, 토지면적은 1,230.0㎡입니다. 이 수치는 건물 전체 부지 기준으로, 개별 405호의 시세를 직접 나타내는 값은 아닙니다.
• 공부상 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 근린시설은 임대수요와 업종 적합성, 공실 유지기간에 따라 매각 가능성이 크게 달라질 수 있습니다. 현재 거래가격이나 임대수익으로 환금성을 검증할 근거가 부족하므로 보수적으로 접근해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 시세 원본 확인. 위너스프라자 내 유사 호실과 인근 제1종근린생활시설의 최근 실거래를 확인하세요. 감정가 83,000,000원만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
• 임대수익 검증. 같은 건물의 실제 임대료, 보증금, 공실 기간, 임차 업종 및 관리비 수준을 확인하여 공실 유지비와 임대 가능성을 검토하세요.
• 점유·명도. 감정평가 당시 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 현장 재방문과 현황조사서·매각물건명세서 확인으로 실제 점유자를 확인하세요.
• 근저당과 미배당 구분. 경남은행 채권최고액 108,000,000원과 청구액 96,786,960원을 구분하고, 예상 미배당 26,894,000원을 매수인 인수채무로 혼동하지 마세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 가격은 66,400,000원, 2회 유찰 가정 가격은 53,120,000원입니다. 유찰만을 근거로 가격 메리트가 생긴다고 단정하지 말고 각 가격에서도 시세와 수익성을 검토하세요.
• 관리비·공과금. 공실 상가의 관리비 체납 내역, 공용부분 관련 부담 및 공과금 상태를 관리주체에 확인하세요.
• 건물·영업 적합성. 4층 상업시설의 접근성, 승강기 운영상태, 소방시설, 실제 사용 가능 업종 및 필요한 시설공사 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원 매각 진행상태를 반드시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 수익성은 별도 문제”

울산 위너스프라자 405호는 주식회사경남은행 근저당권이 말소기준권리로 매각 후 소멸하는 사건입니다. 과거 신탁등기도 이미 말소되어 있으며, 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액은 0원입니다. 채권최고액 기준 미배당 26,894,000원은 매수인이 부담할 금액이 아닙니다.

그러나 이 물건은 감정평가 당시 공실인 제1종근린생활시설입니다. 임대관계는 미상이고, 현재 시세와 임대수익의 적정성도 검증되지 않았습니다. 83,000,000원의 신건 가격이 저렴하다고 평가할 수 없으며, 낙찰 이후 임차인을 확보하지 못할 경우 공실 유지 부담과 환금성 위험이 남습니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만, 가격과 임대수익 검증 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 이 물건의 핵심은 근저당 미배당이 아니라, 공실 근린시설을 적정 가격에 취득해 실제로 활용하거나 임대할 수 있는지에 있습니다.