서울중앙지방법원 2026타경101294. 서울 관악구 봉천동 태경9차 103동 402호, 2020년 사용승인된 다세대주택입니다. 지하 2층·지상 5층 건물의 4층에 위치하고, 단지 규모는 26세대입니다. 소유자는 오용관이며, 등기상 신탁 설정과 말소를 거쳐 현재 소유자로 기재되어 있습니다. 이 물건은 주택도시보증공사가 청구금액 250,000,000원으로 강제경매를 신청한 사건입니다.

일반적인 후순위 채권 경매와 달리, 이 사건에서는 임차인의 대항력 발생 시점이 말소기준권리보다 앞선다는 점이 중요합니다. 김미연은 2021.08.30. 주민등록·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 최초 말소기준권리인 장원준의 가압류는 2023.05.18.입니다. 따라서 단순히 2023.09.11. 임차권등기가 말소기준권리보다 늦다는 이유로 보증금 인수위험이 없다고 판단하면 안 됩니다.

그런데 매각물건명세서에 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 김미연의 임차권에 대한 확약 효력과 적용 대상이 확인된다면 주된 보증금 인수위험은 해소됩니다. 다만 별도로 확인되는 권용태의 임대차 관계까지 소멸한다는 의미는 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

말소기준권리는 2023.05.18. 장원준의 가압류입니다. 그 이후 등기된 이승형·정재용의 가압류, 국세·지방세 압류, 이번 강제경매개시결정 등은 원칙적으로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 조세채권은 배당에서 우선순위 문제가 발생할 수 있고, 등기된 권리가 소멸하는지와 임차보증금 반환의무를 매수인이 인수하는지는 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계 신고 1건

확인되는 실제 임차인은 김미연과 권용태, 총 2명입니다. 별도로 기재된 '시보증'은 권용태 보증금에 관한 보증기관 대위·승계 신고로, 새로운 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.

김미연은 2023.09.11. 임차권등기가 이루어졌으며 우선변제권 행사가 가능한 것으로 정리됩니다. 등기상 임차권이 매각으로 말소되는지와 보증금 미변제분의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 이 사건에서는 확약이 주된 판단 근거이므로 확약서 원문, 제출 주체의 권리승계 범위, 적용 임차권 및 말소 조건을 함께 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래가 현재 가격을 보장하지 않는다

태경9차의 확인되는 실거래는 2021년 9월 거래 2건입니다. 거래금액은 모두 310,000,000원이며, 대상 물건의 비교 기준 면적 26.25㎡와 유사한 27.91㎡·28.35㎡ 거래입니다. 다만 두 거래 모두 과거 거래이고 면적도 완전히 일치하지 않습니다.

숫자만 보면 최저가 257,000,000원은 과거 실거래 평균 310,000,000원의 82.9%입니다. 그러나 이 비율은 2021년 거래 대비 가격 수준일 뿐, 2026년 현재 시세 대비 할인율이 아닙니다. 확인된 거래만으로 최근 가격 추세를 판단하거나 현재 시장에서 310,000,000원에 매각할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.

따라서 가격을 평가할 때는 과거 310,000,000원이라는 평균보다, 현재 매수 수요가 실제로 수용하는 가격과 확약 적용 후 실질취득가가 중요합니다. 권용태 관련 미확정 권리까지 감안하면 단순한 최저매각가 비교만으로는 투자수익성을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

배당은 제시된 추정 모형에 따른 금액입니다. 집행비용 4,398,000원은 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당순위와 지급액은 달라질 수 있습니다.

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용을 차감한 뒤 김미연의 보증금 250,000,000원이 전액 배당되고, 장원준에게 2,602,000원이 배당됩니다. 다른 후순위 채권에는 배당 재원이 남지 않으며, 소유자 잔여금도 0원입니다.

예상배당 모형상 일반채권 총청구액은 630,000,000원, 일반채권 배당액은 2,602,000원, 미배당액은 627,398,000원입니다. 여기서 주택도시보증공사의 신청채권은 배당채권으로 별도 표시한 것이며, 실제 임차인의 수나 독립된 임차보증금을 추가 산정하는 근거는 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 보증금 인수 구조를 구분해야 한다

이 사건에서 가장 중요한 가격 계산은 확약 적용 여부입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 매각가보다 크고 확약도 없다면, 낙찰가가 내려갈수록 배당부족분의 인수가 늘어 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 묶이는 구조가 됩니다. 반대로 해당 보증금에 대항력 포기 확약이 유효하게 적용되면 그 임차인의 미배당 보증금 인수는 실질적으로 해소됩니다.

룰상 인수액은 확약이 적용되지 않고 선순위 보증금의 미배당분을 매수인이 부담한다는 가정의 추정치입니다. 확약 적용 시 실질 인수액 0원은 김미연 관련 보증금에 한정합니다. 실질취득가는 낙찰가와 해당 인수액만 반영한 것으로 취득세·명도비·기타 부대비용 및 권용태 관련 미확정 인수액을 제외합니다.

현재 신건 가격 257,000,000원은 과거 거래 310,000,000원보다 낮지만, 그 거래가 2021년에 이루어졌다는 한계는 유찰 회차가 바뀌더라도 동일합니다. 추후 유찰가격의 매력도를 평가하려면 현재 시점의 유효한 거래사례와 권용태 관련 위험을 먼저 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 소재 당곡중학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장과 신림선 당곡역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 판단됩니다.
• 건물. 2020.08.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 지하주차장, 승강기, 난방 및 기본 급배수설비가 있으며, 공부상 이용상태도 다세대주택입니다.
• 도로. 북측과 동측은 약 4m 내외, 남측은 약 6m 내외 포장도로와 접합니다. 부지는 완경사의 부정형 토지입니다.
• 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 표시가 있으므로 실제 다세대주택 거래에 적용되는 대상과 기간은 개별 확인이 필요합니다.
• 토지 지표. 공시지가 3,972,000원/㎡, 토지면적 112.0㎡로 기재되어 있습니다. 해당 토지면적과 공시지가를 개별 호실의 전용면적이나 직접적인 매매시세로 해석해서는 안 됩니다.
• 공부 및 건축. 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 단지 규모 26세대, 확인 실거래 2건, 평균 유찰 13.6회 및 낙찰률 3.7%를 종합하면 현 단계에서는 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 적용 대상. 2026.10.01. 주택도시보증공사 확약서 원문을 확인하고, 김미연의 임차권과 보증금에 대한 유효한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의인지 대조해야 합니다.
• 보증금 승계 관계. 김미연의 원래 임차권, 주택도시보증공사의 신청채권 및 권리승계 관계를 확인해야 합니다. 동일한 경제적 보증금 채권을 중복 계산하지 않되, 법적 권리자는 명확히 구분해야 합니다.
• 권용태 임대차. 임대차계약서, 보증금, 전입신고일, 점유개시일, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 현재는 대항력 가능·미상으로 판단합니다.
• 보증기관 대위 신고. '시보증'은 권용태 관련 승계 신고이므로 독립된 보증금으로 더하지 않습니다. 다만 권용태의 원래 임대차 권리가 무엇인지는 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세 압류 3건의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 조세 우선배당에 따라 예상배당금이 달라질 수 있습니다.
• 실거래의 시점. 2021.09. 거래가 310,000,000원이라는 이유만으로 현재 시세를 동일하게 가정해서는 안 됩니다. 현재의 유사 면적 실거래와 매물 가격, 실질적인 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 유찰 및 낙찰 지표. 단지 평균 유찰 13.6회, 낙찰률 3.7%는 환금성 점검을 요구하는 지표입니다. 유찰 후 가격이 낮아져도 독립적인 시세 검증이 필요합니다.
• 현장 점유와 명도. 실제 점유자, 임대차 관계, 점유 부분 및 명도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 특히 확약 밖 임차인의 명도와 보증금 문제는 별도 위험입니다.
• 관리비와 비용. 체납 관리비 중 승계 가능 항목, 취득세, 명도비, 등기 관련 비용 등을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류, 보증기관 확약서와 실거래 증빙을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약이 있어도, 모든 인수위험이 사라진 것은 아니다”

서울중앙지방법원 2026타경101294 태경9차 402호는 선순위 임차인의 보증금 문제를 보증기관 확약으로 해소할 가능성이 있는 다세대주택입니다. 김미연의 보증금 250,000,000원은 대항력이 인정되는 선순위 임대차이지만, 주택도시보증공사의 2026.10.01. 확약이 해당 임차권에 유효하게 적용되면 매수인의 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다.

반면 권용태의 보증금과 대항력은 미상입니다. 이 사람의 임대차 위험은 김미연 관련 확약의 효력 밖에 있으며, 보증기관의 대위·승계 신고가 존재한다는 사실만으로 매수인의 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

가격도 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저매각가 257,000,000원은 2021년 거래 평균 310,000,000원의 82.9%이지만, 이것을 현재 시세 대비 할인율이라고 볼 수는 없습니다. 단지의 평균 유찰 횟수 13.6회와 낙찰률 3.7%는 환금성 판단에서 상당한 주의가 필요한 지표입니다.

결론은 '주된 임차권은 확약으로 해소 가능, 남은 임차인과 현재 시세는 보류'입니다. 확약의 적용 범위, 권용태의 임대차 관계, 조세 우선배당 및 현재 실거래 수준이 검증되기 전까지는 저렴한 경매물건으로 평가하거나 낙찰가만을 기준으로 수익을 예상하기 어렵습니다. 권리의 미확정 부분을 먼저 해결한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.