* 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 해당 승계 보증금 전체에 유효하게 적용되는 경우입니다. 확약이 미치지 않는 원임차인의 독립적 권리나 미승계 채권이 존재한다면 별도 확인이 필요합니다. 확약을 적용하지 않은 기계적 인수 추정액을 실질 부담으로 합산하지 않습니다.

서울중앙지방법원 2026타경101295. 관악구 봉천동 당곡6길 64-28 소재 태경8차 3층 301호의 다세대주택입니다. 방 2개와 거실·주방, 욕실 1개로 구성된 소형 주택이며, 감정가는 265,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사의 강제경매로, 신청채권액은 255,000,000원입니다.

권리관계의 중심은 근저당이 아니라 선순위 대항력 임차권과 보증기관의 확약입니다. 말소기준은 2023.03.14. 관악구 압류이며, 윤현성의 전입신고는 2021.09.13., 확정일자는 2021.09.07.입니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 접수됐다는 이유만으로 대항력을 부정해서는 안 됩니다. 실제로 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 보아야 합니다.

다만 주택도시보증공사의 확약으로 인수 구조가 달라집니다. 확약의 적용 범위가 확인된다면 보증금 미배당액을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 이 물건은 확약의 효력 확인, 세금 우선순위, 적정 매수가 검증이 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인

등기부에는 과거 코리아신탁 및 우리자산신탁 명의의 신탁등기와 신탁 해지 내역이 있습니다. 해당 신탁등기는 이미 말소됐으며, 현재 소유자로 기재된 사람은 오용관입니다.

현재 권리분석에서는 2023.03.14. 관악구 압류가 말소기준권리로 제시되어 있습니다. 그 뒤의 서울특별시 압류, 관악구 추가 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 말소될 권리입니다. 다만 압류의 등기상 말소와 세금채권의 배당 우선순위는 별개이므로 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증기관 승계

실제 임차인은 윤현성 1명입니다. 시보증 명의의 신고는 윤현성의 보증금 채권을 대위·승계한 것으로, 별도의 임대차보증금이 아닙니다. 두 신고액을 합산해 510,000,000원의 보증금으로 계산하는 것은 잘못입니다.

③ 인수금 분석 — 중복 보증금을 제거해야 한다

대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 확약이 없다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수액이 증가하여 실질취득원가가 보증금 수준에 고정되는 구조가 발생할 수 있습니다.

하지만 이 사건에서는 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 존재합니다. 확약이 유효한 범위에서는 보증금 미배당액을 낙찰자의 취득비용에 더하지 않습니다. 또한 윤현성과 시보증의 동일한 보증금을 별개의 채무로 중복 계산해서도 안 됩니다.

기계적 인수 추정액은 확약을 반영하지 않은 기존 배당·회차별 산정액을 참고로 표시한 것으로, 동일 보증금의 중복 계상 가능성이 있어 법적 인수액으로 확정할 수 없습니다. 특히 신건의 249,510,000원은 원임차인과 보증기관을 별개 보증금으로 취급해야만 발생하는 수치여서 매수인 인수액으로 사용하면 안 됩니다. 기본 실질취득원가는 확약 적용 시의 매각가와 인수액만 합산한 값이며 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

현재 최저가 265,000,000원에서는 집행비용 추정 4,510,000원을 공제해도 보증금 255,000,000원을 전액 배당할 재원이 존재합니다. 따라서 신건의 실질 인수액이 249,510,000원이라는 계산은 보증금 중복신고를 반영한 결과로 보아야 하며 타당하지 않습니다.

④ 시세 비교 — 75.7%라는 숫자의 함정

태경8차의 확인된 실거래는 다음과 같습니다. 최근 거래가격은 350,000,000원이고, 최근 12개월 내 확인된 거래도 이 1건입니다. 과거 거래 대비 최근 거래가격 변화율은 +10.2%로 나타납니다.

실거래 3건의 전체 평균은 328,433,333원이나, 최근 거래 350,000,000원과의 차이는 거래 시점에 따른 변화를 반영합니다. 최근 거래가 과거 거래보다 높은 추세라는 점은 확인되지만, 이는 전용 47.99㎡ 표본의 가격 변화이지 본건 27.45㎡의 시세 상승을 증명하는 것은 아닙니다.

또한 건물은 총 9세대 규모로, 비교할 수 있는 거래 표본이 제한적입니다. 감정가 265,000,000원과 단순 평균가격의 차이만으로 가격 메리트에 점수를 부여하기 어렵습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

이 사건의 배당을 해석할 때 가장 중요한 점은 윤현성과 시보증을 별도의 임차보증금 채권자로 중복 계산하지 않는 것입니다. 실제 보증금은 하나의 255,000,000원 채권이며, 보증기관의 대위·승계에 따른 최종 배당 수령주체는 승계관계에 따라 확정됩니다.

집행비용 4,510,000원을 공제한 뒤, 중복되지 않은 보증금 255,000,000원을 전액 배당한다고 가정하면 5,490,000원이 남습니다. 이는 소유자에게 지급될 확정 잔여금이 아니라 세금·후순위 채권 등의 처리 전 금액입니다. 실제 배당은 세금채권의 법정기일, 당해세, 승계관계, 배당순위 및 법원 배당표에 따라 달라집니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 관악구 봉천동 당곡중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립주택·다세대주택·단독주택·아파트가 혼재한 주거지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 신림선 당곡역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 편의성은 보통입니다.
• 건물. 2020.08.12. 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며, 본건은 3층의 다세대주택입니다.
• 도로. 대상 토지는 북측 및 동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접합니다. 지형은 대체로 남서측 하향의 완경사입니다.
• 용도·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 있으므로 입찰 전 현재 적용 대상과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대지이며 토지면적은 212.0㎡, 공시지가는 3,315,000원/㎡입니다. 본건의 대지권 면적과 동일한 수치로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않으며, 공부와 실제 현황의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실내 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대주택으로, 아파트 대단지보다 개별 호실의 거래 표본이 제한적입니다. 현재 확인된 실거래는 본건보다 면적이 커서 매도 가능가격을 직접 추정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.10.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약이 실제 매수인에게 어떤 범위로 적용되는지 확인하세요.
• 보증기관 승계 범위. 윤현성의 보증금 255,000,000원 중 보증기관이 승계한 범위와 미승계 잔여채권 여부를 확인하세요. 같은 보증금을 이중 계산하지 않아야 합니다.
• 세금채권. 관악구 및 서울특별시 압류 3건의 체납액·법정기일·당해세 해당 여부를 확인하세요. 세금은 임차인 배당액에 영향을 줄 수 있습니다.
• 본건 면적 실거래. 전용 27.45㎡에 근접한 주변 다세대 실거래를 확보하세요. 47.99㎡ 거래가격 350,000,000원과 단순 비교해 75.7% 할인이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 입찰보증금. 최저매각가의 10%를 기준으로 하면 26,500,000원입니다. 실제 보증금 요건은 매각공고로 확인하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현 점유상태를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자, 퇴거 여부, 인도명령 가능성 등을 확인하세요.
• 관리비 체납. 공용부분 관리비 승계 가능성 및 체납 내역을 확인하세요.
• 토지거래허가. 감정자료상 허가구역 지정 내역이 있으므로 본건의 현재 적용 여부, 경매 취득 시 처리 절차 및 사후 의무를 확인하세요.
• 서류 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 임차권등기, 확약서, 현황조사서 및 배당 관련 서류를 입찰 전에 재확인하세요.

맺으며 — “확약은 강점, 가격은 검증 전”

이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 255,000,000원으로 크고, 보증기관의 승계신고까지 있어 처음에는 복잡해 보입니다. 그러나 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 신고액을 별도의 보증금으로 합산하면 안 됩니다.

특히 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한 확약서는 이 물건의 결정적인 권리분석 요소입니다. 해당 확약이 승계 채권 전체에 적용되고 독립적인 잔여 임차권이 없다면 실질 인수액은 0원으로 보는 것이 타당합니다.

그렇다고 신건 최저가 265,000,000원이 저렴하다는 결론으로 이어지지는 않습니다. 최근 실거래 350,000,000원은 전용 47.99㎡의 가격으로, 본건 27.45㎡와 직접 비교하기 어렵습니다. 세금 압류 3건의 배당상 영향도 살펴야 합니다.

결론은 ‘확약 조건부 권리 위험 완화, 가격 메리트 미검증’입니다. 2026.11.17. 입찰 전 확약의 효력과 승계 범위를 명확히 확인하고, 본건 면적의 적정 시세를 별도로 확보하는 것이 우선입니다. 이 점을 종합해 C등급으로 평가합니다.