서울중앙지방법원 2026타경101296. 서울 관악구 봉천동 태경9차 103동 302호, 전용 26.25㎡의 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 258,000,000원입니다. 등기부를 보면 근저당보다 먼저 눈에 들어오는 것은 2023년 5월부터 이어진 가압류와 2023.10.05. 등기된 임차인 김철의 250,000,000원 임차권입니다. 실제 전입신고와 점유개시는 2021.09.16.로 말소기준권리보다 앞섭니다. 확정일자도 2021.08.18.입니다.
이런 물건은 최저가만 보고 판단하면 위험합니다. 선순위 대항력 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우 매수인이 미변제액을 인수할 수 있기 때문입니다. 그런데 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소에 관한 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 승계 보증금 권리에 유효하게 적용된다면 매수인의 인수 부담이 실질적으로 없어집니다.
그렇다고 권리 검토가 끝난 것은 아닙니다. HONG MEIHUA라는 별도의 전입자가 있고, 그 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 또한 보증기관의 승계 신고가 존재하므로 원임차인·승계기관·현재 점유자의 권리관계를 구분해야 합니다. 무엇보다 310,000,000원이라는 비교가격은 2021년 거래에 근거하므로, 이를 2026년 현재 시세로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101296 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 관악구 봉천동 713-138 태경9차 제103동 제3층 제302호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 관악구 당곡6나길 27 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 26.25㎡ · 지상 5층 중 3층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 |
| 사용승인일 | 2020.08.14. |
| 단지 규모 | 태경9차 · 26세대 |
| 소유자 | 오용관 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.05.17. 갑구 5번 가압류 · 김아영 · 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04. |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
“임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.”
따라서 이 확약의 대상인 보증금 권리는 배당 부족이 발생하더라도 매수인 실질 인수액 0원으로 평가합니다. 다만 원임차인 김철의 권리가 주택도시보증공사에 승계된 범위와 확약의 실제 적용 여부는 반드시 매각물건명세서 및 관련 서류로 확인해야 합니다.② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 보증기관 승계 1건
| 임차인 / 구분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김철 전유부분 전부 · 임차권등기 |
2021.09.16. | 2021.08.18. | 250,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 선순위 임차인 확약 대상 인수 해소 |
| HONG MEIHUA 현황조사 전입자 |
2024.05.20. | 미상 | 미상 | 전입일상 후순위 우선변제 미상 보증금 확인 필요 |
| 시보증 보증기관 대위·승계 |
해당 없음 | 해당 없음 | 별도 합산 없음 | 보증기관 승계 실제 임차인 제외 HONG MEIHUA 관련 |
‘시보증’은 HONG MEIHUA 관련 보증금의 대위·승계 신고로 분류됩니다. 독립된 임차인이나 추가 보증금으로 계산하지 않습니다. 실제 임차인·전입자는 김철과 HONG MEIHUA 2명입니다.
HONG MEIHUA: 2024.05.20. 전입 확인. 보증금과 확정일자는 미상입니다. 현재 확인된 전입일은 말소기준보다 늦지만, 실제 점유 경위와 임대차계약을 확인해야 합니다.
시보증: HONG MEIHUA 관련 보증기관 승계 신고이므로 보증금을 중복 계산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 83.2%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
태경9차의 비교 가능한 실거래는 2021년 9월 거래 2건입니다. 모두 310,000,000원에 거래됐으며 평균도 310,000,000원입니다. 감정가 258,000,000원은 이 과거 평균의 83.2%입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 27.91㎡ | 4층 | 310,000,000원 |
| 2021.09 | 28.35㎡ | 4층 | 310,000,000원 |
| 거래 평균 | — | 2건 | 310,000,000원 |
| 경매 대상 | 26.25㎡ | 3층 | 258,000,000원 |
표면적인 차액은 52,000,000원입니다. 하지만 이것을 현시점의 할인액이라고 평가하는 것은 적절하지 않습니다. 실거래가 2021.09.에 집중되어 있고, 경매 대상은 전용 26.25㎡·3층으로 거래 사례의 전용면적·층수와도 다릅니다.
④ 예상배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
아래는 현재 신건 가격으로 매각될 때의 추정 배당입니다. 임차인 김철의 보증금 250,000,000원에 우선변제액이 배분되고, 김아영 가압류에 3,588,000원이 배당되는 계산입니다. 나머지 채권에는 배당이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,412,000원 |
| 1. 임차인 · 김철 (우선변제) | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 2. 가압류 · 김아영 | 150,000,000원 | 3,588,000원 |
| 3. 가압류 · 장원준 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 이승형 | 155,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 정재용 | 105,000,000원 | 0원 |
| 6. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 4,412,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 압류가 있으며 당해세 등이 우선 배당되면 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사 신청채권은 별도 배당계산 항목으로 표시된 것이며, 임차보증금과 동일한 권리의 승계분인지 확인하지 않은 상태에서 추가 보증금으로 합산하지 않습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수액을 함께 봐야 한다
대항력 있는 임차인의 보증금이 매각대금보다 크면, 배당 부족분을 낙찰자가 인수하여 최저가 하락 효과가 상쇄될 수 있습니다. 하지만 이번 사건은 대항력 포기 확약이 있으므로 확약 적용 전의 계산상 인수액과 확약 적용 후의 실질 인수액을 구분해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 확약 전 계산상 인수 | 확약 대상 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 258,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 206,400,000원 | 47,289,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 165,120,000원 | 87,991,680원 | 0원 |
확약 전 계산상 인수액 47,289,600원·87,991,680원은 집행비용 등을 반영한 배당 시뮬레이션 수치입니다. 확약이 유효하게 적용되는 보증금에 대해서는 그 수치를 실제 매수인 부담으로 더하지 않습니다. 다만 별도 임차인·점유자의 미확인 권리는 계산에서 제외되어 있으며, 실제 취득비용에는 취득세 등 부대비용이 추가됩니다.
⑥ 세금 압류와 후순위 채권 — 배당 변동 가능성
말소기준권리 이후 가압류 외에도 국세와 지방세 압류가 등기되어 있습니다.
| 등기일 | 권리 | 권리자 | 매각 후 처리 |
|---|---|---|---|
| 2025.10.21. | 갑구 11번 압류 | 국 · 포천세무서장 | 등기 말소 대상 |
| 2026.01.12. | 갑구 12번 압류 | 관악구(서울특별시) | 등기 말소 대상 |
| 2026.01.27. | 갑구 13번 압류 | 서울특별시 | 등기 말소 대상 |
⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 관악구 봉천동 당곡중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에 다세대주택·빌라·연립주택·아파트·학교 및 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 대중교통. 인근에 신림선 당곡역과 노선버스정류장이 있으며, 차량 진출입이 가능하고 대중교통 여건은 양호한 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 2020.08.14. 사용승인된 지상 5층 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 기본 위생·급배수·난방설비와 승강기, 지하주차장을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 약 6m, 북측·동측 약 4m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 완경사지의 부정형 토지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 확인됩니다. 공시지가는 3,972,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 관련 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재되어 있으며, 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26.~2026.08.25.로 표시됩니다. 본 물건은 다세대주택이므로 실제 허가 적용 대상 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 26세대 규모의 소형 다세대주택입니다. 비교 가능한 실거래가 2021년 2건에 그치고 단지 경매 평균 유찰 횟수가 13.6회, 매각률이 3.7%이므로 현시점 매수 수요와 환금성 검증이 중요합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.10.01. 제출한 확약서의 대항력 포기·우선변제권 행사·임차권등기 말소 동의 내용을 확인하고, 김철의 보증금과 승계된 권리에 실제 적용되는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 범위. 을구 1번 김철의 250,000,000원 임차권이 매각 후 어떤 절차로 말소되는지, 확약서 외에 필요한 서류가 있는지 확인해야 합니다.
- HONG MEIHUA의 점유. 2024.05.20. 전입자의 임대차계약·보증금·확정일자 및 실제 점유 여부를 조사해야 합니다. 현재 확인된 전입일은 후순위이지만, 미상 사항이 해결되기 전까지 인도 및 권리 관련 위험을 남겨두어야 합니다.
- 보증기관 승계 중복 확인. ‘시보증’은 HONG MEIHUA 관련 승계 신고입니다. 실제 임차인과 구별하고 보증금을 중복 합산하지 않아야 합니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 김철의 임차보증금 사이의 권리 승계관계도 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 배당. 포천세무서장·관악구·서울특별시의 압류와 관련한 당해세·법정기일·배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 현재 시세 재검증. 310,000,000원은 2021.09. 거래가격입니다. 최근 거래와 현재 매물가격, 대상 호수의 면적·층·상태를 반영하여 입찰가격을 판단해야 합니다.
- 경매 유찰 통계. 평균 유찰 13.6회와 매각률 3.7%의 원인을 검토해야 합니다. 신건 입찰 전 경쟁 수요와 회수 가능성을 보수적으로 판단하는 것이 중요합니다.
- 현장 및 명도. 실제 점유자, 퇴거 가능성, 인도명령 및 명도 절차, 미납 관리비를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약은 강력하지만, 가격 검증까지 대신하지는 않는다”
이 사건은 선순위 대항력 임차권이 존재하지만 보증기관의 대항력 포기 확약으로 주된 인수위험이 해소되는 구조입니다. 김철의 250,000,000원 보증금은 원칙적으로 인수 검토가 필요한 권리지만, 주택도시보증공사의 확약이 해당 권리에 유효하게 적용된다면 미배당액이 발생해도 매수인이 이를 인수하지 않습니다.
다만 확약이 모든 임차인의 권리에 적용되는 것은 아닙니다. HONG MEIHUA의 전입일은 말소기준 이후이지만 보증금·확정일자·현재 점유관계가 확인되지 않았고, 별도의 보증기관 승계 신고도 있습니다. 승계 중복을 제거하면서 확약 밖에 남는 권리를 확인하는 작업이 필요합니다.
가격 측면에서는 더욱 신중해야 합니다. 신건 최저가 258,000,000원은 2021년 거래 평균 310,000,000원보다 낮지만, 그 차이를 현시점의 가격 메리트로 볼 근거는 충분하지 않습니다. 여기에 평균 유찰 13.6회, 매각률 3.7%라는 경매 통계까지 감안하면 현 상태에서 적극적인 가격 가점을 주기 어렵습니다.
결론은 ‘확약 대상 권리는 해소 가능, 잔존 점유위험과 현재 시세는 확인 필요’입니다. 확약의 적용 범위가 확정되고 별도 임차인 위험이 정리되더라도, 현시점 가격과 환금성을 검증하기 전까지는 보수적 접근이 타당한 C등급 물건입니다.
