서울서부지방법원 2024타경2032. 서울 은평구 대조동 222-11, 연서로 168에 위치한 근린생활시설 및 주택과 토지의 경매입니다. 토지면적은 138.5㎡, 지목은 대지입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕의 3층 건물이며, 지층과 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택으로 이용되고 있습니다.

현재 소유자는 권오정으로 표시되어 있습니다. 2002년 3월 20일 설정된 농업협동조합중앙회의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 말소기준이고, 2012년에 농협은행의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 추가되었습니다. 2024년에는 상속 관련 소유권 청구를 피보전권리로 하는 가처분이 기입되었고, 같은 해 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.

겉으로 보면 말소기준 이후 등기들이 정리되는 전형적인 경매 구조입니다. 다만 등기의 소멸과 임차인의 실제 점유 정리, 건축물의 적법성은 별개의 문제입니다. 특히 매각물건명세서에는 일괄매각·제시외 건물 포함·위반건축물 등재 사항이 명시되어 있어, 낙찰가만으로 투자성을 판단하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2002년 근저당이 말소기준

핵심은 2002.03.20 접수된 을구 3번 근저당권입니다. 농업협동조합중앙회의 채권최고액 260,000,000원 근저당권이 말소기준으로 정리되어 있으며, 2012년 농협은행 근저당권과 2024년 가처분·경매개시결정은 그 이후에 접수되었습니다.

1999년과 2000년에 설정되었던 신한은행 근저당권은 2002.03.21 말소 처리되어 현재의 선순위 인수 대상으로 보지 않습니다. 말소기준인 2002년 근저당권은 매각으로 소멸하며, 후순위 농협은행 근저당권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 각각의 채권최고액은 260,000,000원과 240,000,000원입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 모두 말소기준 이후

현황조사와 매각물건명세서 등에 나타나는 임차인·점유자는 김선주와 오승은, 총 2명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계 중복신고로 표시된 사람은 없으며, 두 사람의 전입일은 모두 2002년 말소기준권리보다 늦습니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2002.03.20 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 상가 부분에 대한 사업자등록·점유 등 별도의 대항요건은 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 2,205,106,500원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 2,205,106,500원입니다. 유찰 0회의 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 예상배당상 매수인 인수액은 0원이며, 이 가정을 적용한 실질취득금액도 2,205,106,500원입니다. 취득세·명도비용·위반건축물 관련 비용 등은 별도입니다.

이 물건은 아파트처럼 동일 단지·동일 평형의 실거래 평균으로 간단히 비교할 수 있는 유형이 아닙니다. 토지와 근린생활시설, 주택이 결합되어 있어 대지 가치, 건물의 적법성, 상가 임대수익, 주택 이용 가능성을 함께 검토해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,205,106,500원 가정)

집행비용은 약 1.1% 추정치이며, 근저당권 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당금과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

예상배당 구조상 집행비용을 공제한 뒤 농업협동조합중앙회와 농협은행 근저당권에 각각 260,000,000원, 240,000,000원이 배당되고, 소유자에게 1,680,655,435원이 남는 것으로 계산됩니다.

그러나 신청채권자인 농협은행의 청구액은 385,041,372원이고, 회차별 배당 시뮬레이션에서 신청채권자 배당액은 240,000,000원으로 표시되어 청구액 전부가 충족되는 구조는 아닙니다. 따라서 근저당권 채권최고액 기준의 미배당액 0원을 신청채권자의 실제 채권 전액 변제와 혼동해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 권리 확인은 필요

시뮬레이션에서는 1회 유찰 시 1,764,085,200원, 2회 유찰 시 1,411,268,160원까지 최저매각가가 내려갑니다. 세 회차 모두 설정된 근저당권 채권최고액 합계 500,000,000원을 배당할 수 있는 것으로 계산됩니다.

하지만 배당 여력이 충분하다는 사실과 매수가격이 저렴하다는 판단은 다릅니다. 어느 회차에서 가격 메리트가 생기는지는 주변 토지·근린생활시설의 실제 거래가격과 수익성을 확인한 뒤 결정해야 합니다. 또한 유찰로 최저가가 내려가더라도 위반건축물 관련 문제와 임차인 확인 부담은 그대로 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지이용 현황 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 대조동 소재 대조초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하며, 노선상가지대를 형성하고 있습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장 및 지하철 연신내역(3·6호선)이 있어 대중교통 여건은 양호한 것으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 138.5㎡, 지목 대지, 토지이용상황 상업용입니다. 평지의 세로장방형 토지이며, 광대로 한 면에 접하는 조건입니다. 공시지가는 6,595,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 지구단위계획구역(연서로)에 속합니다. 대로3류(폭 25~30m)에 접하고 건축선 저촉 사항이 표시되어 있습니다.
• 기타 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 확인됩니다. 실제 적용 범위와 허가 요건은 별도 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 타일 붙임, 내벽은 벽지 및 인테리어 마감, 창호는 알루미늄샷시입니다. 주택 부분은 도시가스 난방시설을 갖추고 있습니다.
• 혼합용도. 지층은 공실, 1·2층은 근린생활시설, 3층은 주택 1가구로 이용 중입니다. 상가와 주택의 임대차 및 점유관계가 나뉘므로 전체 건물의 수익성을 평가할 때 각 부분을 구분해야 합니다.
• 환금성. 연서로 주변 노선상가지대라는 입지적 특성이 있지만, 소규모 혼합용도 건물이고 위반건축물로 등재되어 있습니다. 용도 적법성, 임대수익, 금융 이용 가능성 등에 따라 실제 매수 수요와 환금성은 영향을 받을 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2002.03.20 접수 을구 3번 농업협동조합중앙회 근저당권(채권최고액 260,000,000원)을 기준으로 등기부상 소멸·존속 관계를 최종 대조해야 합니다.
• 가처분 관련 소송 확인. 2024.01.31 접수된 정다운의 공유지분 소유권 관련 가처분에 대해 본안소송 진행상황, 피보전권리 및 매각물건명세서의 기재를 확인해야 합니다.
• 김선주 임대차 확인. 전입일은 2020.09.21이지만 보증금과 임대차 목적, 확정일자, 실제 점유 부분은 확인이 필요합니다. 특히 상가 임대차에 해당하는지 별도로 점검해야 합니다.
• 오승은 배당요구 확인. 보증금 25,000,000원, 월세 2,400,000원, 배당요구일 2024.09.19를 기준으로 임대차 목적물, 확정일자, 우선변제 및 소액임차인 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 상가 사업자등록·점유 확인. 주택 전입일만으로는 근린생활시설 부분의 대항요건을 전부 파악할 수 없습니다. 실제 사용 현황과 사업자등록 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 위반건축물 확인. 건축물대장의 위반건축물 등재 원인, 위반 면적, 사용 제한, 원상회복 가능성, 이행강제금 관련 사항을 검토해야 합니다.
• 제시외 건물과 일괄매각 범위. 제시외 건물이 실제 어디에 위치하고 어떤 구조인지, 감정평가와 매각 범위에 어떻게 반영되어 있는지 건물개황도·현장 상태와 대조해야 합니다.
• 실제 임대수익. 지층 공실, 1·2층 근린생활시설, 3층 주택의 실제 계약과 수익·비용을 구분하여 임대료 수취 가능성과 공실 위험을 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 대조동 및 연서로 인근에서 대지면적·도로접면·용도·건물 상태가 유사한 거래사례를 확보하고, 위반건축물 관련 비용을 반영한 적정 응찰가를 산정해야 합니다.
• 배당과 청구액 대조. 신청채권자의 청구액 385,041,372원과 예상배당액 240,000,000원 사이의 차이, 실제 채권잔액 및 우선배당 대상 채권을 확인해야 합니다.
• 명도·관리비·체납 확인. 실제 점유자와 영업 중인 부분의 인도 가능성, 관리비·공과금·제세금 체납 및 법률상 승계 가능성을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지이용계획 및 실제 임대차 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸 예상 ≠ 안전한 수익형 부동산”

이 사건의 말소기준은 명확합니다. 2002년 농업협동조합중앙회 근저당권이고, 이후 근저당권과 가처분 등은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 현재 확인된 전입일 역시 말소기준권리보다 늦으며, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 이번 경매의 핵심은 담보권 말소만이 아닙니다. 위반건축물로 등재된 근린생활시설·주택이라는 점, 임차인·점유자 2명의 임대차관계 확인이 필요하다는 점, 상속 관련 소유권 가처분의 분쟁 내용이 있다는 점이 일반적인 주거용 경매와 다른 중요한 변수입니다.

가격 역시 확정적인 매력을 논하기 어렵습니다. 현재 최저매각가이자 인수 0원 가정 실질취득금액은 2,205,106,500원이지만, 이를 주변 실거래나 정상적인 수익형 건물의 가치보다 저렴하다고 판단할 근거는 아직 충분하지 않습니다.

따라서 결론은 “등기상 말소 구조는 비교적 명확하나, 건축물 위반·임차권·가처분 분쟁·가격 검증은 필수”입니다. 특히 위반건축물 관련 비용과 임대차관계가 확인되기 전에는 신건 감정가만을 기준으로 적극 응찰하기보다 실제 사용 가능성과 수익성부터 검토하는 접근이 적절합니다.