서울중앙지방법원 2026타경101335. 서울 중구 흥인동 동대문솔하임 5층 503호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며 감정평가상 현황은 오피스텔로 이용되고 있습니다. 전용면적 비교 기준은 25.0㎡이고, 건물은 지상 20층 중 5층입니다. 소유자 최창업은 2022년 3월 거래가 255,000,000원에 취득했습니다.
이 물건의 핵심은 일반적인 근저당 경매와 다릅니다. 과거 신한은행 근저당은 이미 말소되었으며, 현재의 말소기준권리는 2022.11.03. 국세 압류입니다. 그런데 임차인 유지수의 전입과 점유 개시는 그보다 앞선 2022.03.02.입니다. 따라서 임차권등기가 말소기준권리 이후에 이루어졌더라도, 원래의 대항력은 별도로 검토해야 합니다.
여기에 중요한 반전이 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금을 전액 배당받지 못해도 임차권등기를 말소하는 데 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 해당 확약의 효력이 확인된다면 보증금 부족분을 낙찰자가 추가로 지급할 위험은 실질적으로 해소됩니다. 그러나 이 물건을 매력적으로 만드는 데 필요한 두 번째 조건, 즉 시세보다 저렴한 낙찰가격은 아직 충족되지 않았습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2026타경101335 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중구 흥인동 8 동대문솔하임 제5층 제503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중구 마장로 58 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 현황 오피스텔 이용 |
| 규모 | 전용면적 비교 기준 25.0㎡ · 지상 20층 중 5층 |
| 건물 | 동대문솔하임 · 56세대 · 2016.12.01. 준공 |
| 소유자 | 최창업 (2022.03.23. 소유권이전 · 거래가액 255,000,000원) |
| 감정가 | 228,000,000원 |
| 최저매각가 | 228,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 말소기준권리 | 2022.11.03. 갑구 4번 압류 · 국(예산세무서장) |
| 주요 임차권 | 유지수 · 보증금 255,000,000원 · 을구 3번 주택임차권 |
| 확약서 | 2026.09.29. 주택도시보증공사 제출 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심
등기부에는 국세·지방세 압류가 총 5건 나타납니다. 갑구 4번 국세 압류를 기준으로 이후의 압류와 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 별도로 2017년 설정된 신한은행 근저당권 120,000,000원은 2022.03.03. 이미 말소되었으므로 현재 인수 대상 근저당으로 계산하지 않습니다.
2024년 등기된 몰수보전은 2025.09.17. 취소결정에 따라 말소되었습니다. 다만 압류가 말소된다는 사실과 세금채권의 배당상 우선순위는 다른 문제입니다. 당해세 등 우선 배당 대상이 확인된다면 실제 임차인 배당액과 미배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 원칙상 인수 30,992,000원, 확약 반영 실질 0원
이 사건의 실제 임차인은 유지수 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 유지수 보증금에 관한 신고이므로 새로운 임차인이나 별도의 보증금으로 합산하지 않습니다.
| 구분 / 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
|
유지수 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
전입 2022.03.02. 확정 2022.01.17. 임차권등기 2023.12.26. |
255,000,000원 |
대항력 있음
우선변제
확약 반영 배당요구 있음. 원칙상 미배당 인수 가능. 확약 유효 시 실질 인수 0원. |
|
시보증 보증기관 승계 신고 |
별도 임차인 아님 | 별도 합산 없음 |
대위·승계 유지수 보증금의 중복 신고. 독립된 인수채무로 계산하지 않음. |
확약은 유지수 보증금에 관한 대위·승계 권리관계에만 적용됩니다. 다른 독립된 임차인이 있다면 그 임차인의 대항력과 인수 위험까지 없애 주는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 시보증 신고는 별도 임차인이 아닌 승계 신고이므로 중복 계산하지 않습니다. 입찰 전에는 확약서 원본의 적용 범위, 권리 승계관계, 임차권등기 말소 절차 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 거래보다 높다
동대문솔하임의 전체 비교 거래 12건 평균은 224,333,333원입니다. 이 숫자만 보면 최저가 228,000,000원과 차이가 크지 않아 보입니다. 하지만 과거 고가 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 집계 평균 201,750,000원과 최신 거래 200,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 25.0㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 25.0㎡ | 11 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 24.67㎡ | 3 | 188,000,000원 |
| 2025.02 | 25.0㎡ | 12 | 194,000,000원 |
| 2024.07 | 25.0㎡ | 3 | 195,000,000원 |
| 2024.03 | 23.42㎡ | 20 | 250,000,000원 |
| 2023.05 | 24.29㎡ | 7 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 25.0㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2022.10 | 23.42㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2022.10 | 23.42㎡ | 19 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 25.0㎡ | 11 | 215,000,000원 |
| 2022.03 | 25.0㎡ | 5 | 255,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 224,333,333원 |
| 가격 지표 | 금액 / 비율 | 의미 |
|---|---|---|
| 전체 실거래 평균 | 224,333,333원 | 과거 고가 거래 포함 |
| 최근 12개월 집계 평균 | 201,750,000원 | 최근 구간 4건 기준 |
| 최신 거래 | 200,000,000원 | 2025.11 거래 |
| 신건 최저매각가 | 228,000,000원 | 최근 평균보다 높음 |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 113.0% | 가격 메리트 없음 |
| 최근 거래 추세 | -14.4% | 과거 구간 대비 하락 |
감정가 228,000,000원은 최근 집계 평균보다 26,250,000원 높고, 최신 거래가격보다도 28,000,000원 높습니다. 최근 구간의 거래 수준은 과거 구간 대비 14.4% 하락했습니다. 2022년에는 255,000,000원이나 275,000,000원에 거래된 사례가 있지만, 이를 현재 가격의 직접적인 기준으로 삼으면 최근 시장을 과대평가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 228,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,992,000원 |
| 1. 유지수 임차보증금(우선변제) | 255,000,000원 | 224,008,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 255,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 228,000,000원에서 예상 집행비용 3,992,000원을 제외한 224,008,000원을 임차보증금에 배당하는 시뮬레이션입니다. 신청채권자의 별도 예상배당액은 0원으로 계산되어 있으며, 동일 보증금의 대위·승계 신고를 별도의 임차보증금으로 합산하지 않았습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시뮬레이션 — 확약 유효 여부가 가격 전략을 바꾼다
선순위 대항력 임차인이 있는 물건은 최저매각가가 내려간다고 실질취득비용까지 같은 비율로 낮아지는 것은 아닙니다. 확약이 없다면 낙찰가 하락에 따라 보증금 미배당액이 커지기 때문입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용된다면 해당 인수액은 0원으로 처리되므로 유찰에 따른 가격 인하 효과를 기대할 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 원칙상 인수액 | 확약 반영 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 228,000,000원 | 30,992,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 182,400,000원 | 75,953,600원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 145,920,000원 | 111,922,880원 | 0원 |
원칙상 인수액은 각 회차의 배당 추정에 따른 값입니다. 확약 반영 인수액 0원은 해당 확약의 효력이 인정되는 경우에 한정됩니다. 유찰 시나리오는 가정이며 실제 유찰·매각가격을 보장하지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중구 흥인동 광희초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 아파트·오피스텔·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 감정평가상 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 남측에 지하철 2·6호선 신당역이 위치하며 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2016.12.01. 준공된 동대문솔하임으로 전체 56세대입니다. 철근콘크리트구조의 20층 건물이며 본건은 5층 503호입니다. 위생·급배수·소화전·승강기·주차·난방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 용도. 사건상 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가상 현황은 오피스텔 이용입니다. 입찰 전 건축물대장상 용도와 실제 이용 상태, 주거 사용 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 교육환경 보호 관련 구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 표시되어 있습니다. 토지이용계획의 적용 대상과 현재 효력을 개별적으로 확인해야 합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 평지의 사다리형 토지입니다. 토지면적은 656.5㎡, 공시지가 지표는 13,430,000원/㎡입니다.
- 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 전체 56세대의 소규모 건물이며 거래 표본 간 가격 차이가 큽니다. 최근 거래 추세가 -14.4%로 하락한 점과 근린시설·오피스텔 이용 특성을 고려하면, 과거 고가 거래만을 근거로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.09.29. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 원문을 확인하고, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 이 사건 매수인에게 적용되는지 검토하세요.
- 보증기관 승계관계 확인. 실제 임차인은 유지수 1명이며 시보증은 보증금 승계 신고입니다. 동일한 255,000,000원을 이중 계산하지 않도록 권리 승계관계를 확인하세요.
- 선순위 임차권 주의. 유지수의 전입일은 말소기준 압류일보다 빠릅니다. 확약의 효력이 인정되지 않는다면 신건 기준 30,992,000원의 원칙상 인수 위험이 발생할 수 있습니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류가 총 5건입니다. 당해세 여부와 법정기일, 배당 우선순위를 확인해 실제 배당액의 변동 가능성을 검토하세요.
- 현황 점유 확인. 임차권등기가 존재하지만 현재 점유 및 임대관계는 별도 확인이 필요합니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조하고 명도 가능성을 검토하세요.
- 용도 확인. 사건상 근린시설과 현황 오피스텔 이용의 차이를 확인하고, 건축물대장상 용도 및 사용 관련 제한을 검토하세요.
- 입찰가격 상한 설정. 최근 실거래 평균은 201,750,000원이며 신건 최저가는 228,000,000원입니다. 하락 추세 -14.4%를 반영해 가격 상한을 보수적으로 설정하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 승계 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서·건축물대장 및 실거래 원본을 입찰 전 확인하세요.
맺으며 — “권리의 반전은 확약, 가격의 변수는 하락장”
이 사건을 단순히 보증금 255,000,000원보다 최저가 228,000,000원이 낮은 위험 물건으로만 보면 핵심을 놓칩니다. 실제로는 선순위 대항력 임차인이 존재해 원칙상 미배당 인수 위험이 있지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 해당 임차권의 실질 인수액을 0원으로 평가할 근거가 있습니다.
하지만 확약이 해결하는 것은 권리 위험이지 가격 위험이 아닙니다. 신건 최저가 228,000,000원은 최근 실거래 평균보다 26,250,000원 높고, 최신 거래가격 200,000,000원보다도 높습니다. 과거 대비 거래 추세가 14.4% 하락한 상황에서 전체 거래 평균만 근거로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수는 없습니다.
게다가 이 물건은 56세대 규모의 근린시설·오피스텔 이용 물건이며, 세금 압류 5건과 선순위 임차권의 확약 효력 확인이라는 절차적 과제가 남아 있습니다. 이를 감안하면 권리 해소 가능성만으로 높은 평가를 주기 어렵습니다.
결론은 ‘확약 확인은 필수, 신건 가격은 보류’입니다. 확약서의 효력과 점유관계가 명확해지고, 실제 취득가격이 최근 시장 수준보다 충분히 낮아지는 경우에 입찰 매력을 다시 검토할 수 있습니다. 현재 회차의 종합 판단은 C등급입니다.
