서울서부지방법원 2024타경51096. 서울 마포구 신수동의 신촌숲아이파크 103동 22층 2204호입니다. 사용승인일은 2019년 8월 29일이며, 전체 1,015세대 규모의 아파트입니다. 등기상 소유자는 김양희·유도영으로 각각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2020년 농협은행 근저당권을 시작으로 중소기업은행의 후순위 근저당권이 설정되었고, 이후 중소기업은행이 임의경매를 신청한 구조입니다.

권리의 핵심은 2020.07.28 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 624,000,000원이며, 이 권리를 기준으로 후순위 근저당과 경매개시결정등기가 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 중간에 설정되었던 비산새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다.

다만 이 사건은 일반적인 저가 신건과 구별해야 합니다. 2026.09.07 기각결정정본이 소유자·채무자·채권자에게 발송된 기록이 있습니다. 해당 기각결정이 어떤 신청에 관한 것인지는 송달 내역만으로 확인되지 않습니다. 따라서 예정된 2026.11.17 매각기일이 실제로 유지되는지부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유와 절차는 별도 확인

등기상 말소기준권리는 농협은행의 2020.07.28 근저당권입니다. 농협은행 근저당권과 후순위 중소기업은행 근저당권은 정상적으로 매각이 완료되는 경우 소멸할 것으로 분석됩니다. 2023년 중소기업은행이 신청했던 별도의 임의경매는 취하되어 이미 말소되었으며, 현재 사건의 경매개시결정등기는 2024.02.01 접수되었습니다.

② 시세 비교 — 최저가가 최근 실거래 평균의 38.2%

신촌숲아이파크 동일 평형대인 전용 84.9㎡대의 최근 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 시점은 2026년 2월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 2,474,166,666원입니다. 전체 평균도 같은 값이지만, 가격 판단은 최근 12개월 거래와 최신 거래를 기준으로 합니다.

거래가격은 2,345,000,000원~2,680,000,000원에 분포합니다. 최신 거래로 제시된 2026.09의 거래가격은 2,680,000,000원이며, 같은 달의 다른 거래 역시 2,480,000,000원과 2,490,000,000원입니다. 반면 경매 최저가는 945,000,000원으로 최근 실거래 평균의 38.2% 수준입니다.

이처럼 최근 실거래 평균과 최저매각가 사이의 차이가 매우 큽니다. 일반적인 가격 비교만으로 보면 상당한 할인 구간이지만, 가격 차이가 크다는 사실만으로 곧바로 안전한 투자수익을 기대할 수 있다는 뜻은 아닙니다. 매각절차, 실제 점유관계, 감정평가 및 개별 호수의 상태를 확인해야 합니다. 특히 현재 배당 모형의 인수액 0원이 현장 권리조사에서도 유지되는지가 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 945,000,000원 가정)

* 위 예상배당표는 최초 근저당 채권최고액 1,140,000,000원을 적용한 시뮬레이션입니다. 중소기업은행 근저당권은 2022.08.16 채권최고액이 982,800,000원으로 변경되었습니다. 변경 후 금액과 실제 채권원리금 및 배당요구 내역을 반영해 재검증해야 합니다. 따라서 표의 채권액과 배당 부족액은 확정 배당액이 아닙니다.

이 시뮬레이션에서는 집행비용 11,850,000원을 먼저 공제하고, 농협은행에 624,000,000원, 중소기업은행에 309,150,000원이 배당됩니다. 배당 모형상 채권자 총배당액은 933,150,000원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

최초 채권최고액을 사용한 모형상 미배당액은 830,850,000원입니다. 반면 변경 후 중소기업은행 채권최고액 982,800,000원을 적용해 다른 조건을 동일하게 두면, 해당 근저당의 미배당 차액은 673,650,000원입니다. 두 금액의 차이는 채권최고액 변경 여부에 따른 것으로, 실제 미변제 채무액을 확정한 것은 아닙니다. 어느 경우에도 근저당권 자체가 매각으로 소멸하는 분석과는 별개의 문제입니다.

회차별 매각가·채권 미배당 시나리오

* 미배당액은 최초 채권최고액에 기초한 시뮬레이션 값입니다. 실제 채권액 및 변경된 근저당 채권최고액과 차이가 있을 수 있습니다. 매수인 인수액 0원은 현재 배당 모형의 가정이며, 미확인 임차권 등은 별도 조사 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 마포구 노고산동 소재 경의중앙선 서강대역 남서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린상가·학교·공원 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 경의중앙선 서강대역, 지하철 2호선 신촌역, 6호선 광흥창역 및 노선버스 정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 30층 중 22층입니다. 도시가스 개별난방·급배수·엘리베이터·소화전 등의 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 정비구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다. 토지이용 관련 정보에는 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있으므로 실제 적용 범위와 취득 시 영향을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 9,012,000원/㎡로 기재되어 있으며, 토지는 평탄한 부정형 공동주택 부지입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없으며 감정평가서상 공부와의 차이는 해당 없음입니다. 다만 내부 상태 및 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,015세대 규모이고 동일 평형대 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 거래가격이 2,345,000,000원에서 2,680,000,000원까지 분포하므로, 개별 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 기각결정의 정확한 대상. 2026.09.07 발송된 기각결정정본의 결정문과 사건 진행내역을 확인합니다. 2026.11.17 매각기일이 유효한지 법원 공고와 사건기록으로 재확인해야 합니다.
• 점유자 및 임대차 조사. 감정평가서상 임대관계가 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 자료 등을 대조하고, 실제 점유자의 전입일·보증금·확정일자·점유관계를 확인해야 합니다.
• 말소기준권리. 2020.07.28 농협은행 근저당권이 기준입니다. 후순위 중소기업은행 근저당권의 변경등기와 경매개시결정등기를 최종 등기부로 대조해야 합니다.
• 채권최고액 변경. 중소기업은행 근저당권이 최초 1,140,000,000원에서 982,800,000원으로 변경되었습니다. 예상배당표의 기존 채권액과 실제 채권신고액을 혼동하지 않아야 합니다.
• 최저가와 시세 차이. 최저가 945,000,000원은 최근 거래 평균의 38.2%입니다. 이 차이를 투자수익으로 확정하지 말고 감정평가의 대상·시점·개별 상태와 매각조건을 확인해야 합니다.
• 명도. 실제 점유자가 누구인지 확인되지 않았습니다. 소유자 점유인지 임차인 점유인지에 따라 인도·명도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 관련 금액과 기타 정산 사항을 확인해야 합니다.
• 토지이용규제. 정비구역과 토지거래허가 관련 지정 여부, 적용 범위 및 취득 이후 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·법원 공고를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “38.2%의 가격, 하지만 입찰 가능성부터 확인”

신촌숲아이파크 103동 2204호는 숫자만 보면 이례적인 가격 격차가 눈에 들어오는 물건입니다. 동일 평형 최근 12개월 실거래 평균은 2,474,166,666원인데, 신건 최저매각가는 945,000,000원입니다. 등기상 말소기준은 분명하고 배당 모형상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대관계 미상과 기각결정정본 송달 기록이라는 확인 사항이 남아 있습니다. 기각결정이 경매 진행에 어떤 영향을 미쳤는지 확정되지 않았으며, 실제 점유자의 권리도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재의 인수 0원과 큰 가격 격차를 그대로 확정적인 취득 조건으로 받아들여서는 안 됩니다.

가격은 매력적으로 보이지만, 절차와 점유는 확인 전입니다. 정상적인 매각 진행과 인수 위험의 부재가 확인된 후에야 실거래 대비 할인 폭을 투자 판단의 근거로 사용할 수 있습니다. 현재 종합 판단은 C등급 — 확인 후 재평가입니다.