서울서부지방법원 2025타경51851. 서울 은평구 신사동 금강블루 2층 202호, 전용 57.73㎡ 다세대주택입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 362,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 김미선이며, 2020년 12월 4일 거래가액 345,000,000원에 취득했습니다.

이 물건은 일반적인 근저당 실행 경매와 구조가 다릅니다. 2017년 설정된 신한은행 근저당은 이미 2020년에 말소됐습니다. 현재 말소기준권리는 2023년 1월 13일 롯데캐피탈 가압류입니다. 그런데 임차인 정겨운의 전입신고는 2022년 11월 15일, 확정일자는 2022년 10월 17일로 말소기준보다 앞섭니다.

더 중요한 것은 매각물건명세서에 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 취지가 명시돼 있다는 점입니다. 따라서 이 사건은 최저매각가의 할인율보다 배당 이후 남는 임차보증금을 먼저 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 먼저 들어온 임차인

권리의 출발점은 롯데캐피탈 가압류입니다. 2017년 신한은행 근저당은 이미 말소됐으므로 현재 경매에서 말소기준으로 삼지 않습니다. 2023년 1월 13일 가압류가 기준이고, 이후 메리츠캐피탈 가압류와 2025년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인 1명, 추가 점유 확인 필요

실제 임차인으로 신원과 보증금이 확인되는 사람은 정겨운 1명입니다. 별도로 확인되는 '전부'라는 점유 표기는 독립된 다른 임차인이 존재한다는 확정 증거가 아니므로 임차인 2명으로 단정하거나 보증금을 임의로 합산하지 않습니다. 다만 점유자의 신원·전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 92.8%라는 숫자의 한계

금강블루의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 전체 평균은 388,000,000원이며, 최근 12개월 거래는 2026년 7월의 390,000,000원 1건입니다. 최근 거래를 우선하면 현재 최저가 362,000,000원은 최근 시세의 92.8%로 약 28,000,000원 낮습니다.

최근과 과거 거래의 비교 추세는 +0.8%로 나타나며, 제공된 거래 추세상 하락 신호는 확인되지 않습니다. 다만 최근 12개월 거래가 단 1건이고, 비교 거래는 55.96㎡ 6층인 반면 경매물건은 57.73㎡ 2층이므로 최근 실거래가가 이 호실의 확정 시세인 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)

신건 예상배당은 집행비용 5,868,000원, 임차보증금 355,000,000원, 롯데캐피탈 1,132,000원으로 매각대금 362,000,000원을 배분한 추정입니다. 메리츠캐피탈과 소유자 배분은 0원입니다. 신청채권자 정겨운의 동일 금액 청구는 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 변동은 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 총액이 잘 내려가지 않는다

1회 유찰 시 낙찰가 자체는 72,400,000원 하락하지만, 실질취득액은 신건보다 2,145,600원만 줄어듭니다. 2회 유찰 때도 최저가는 231,680,000원까지 낮아지지만 실질취득액은 359,043,520원으로 남습니다. 즉 낙찰대금의 감소분 대부분이 인수보증금 증가로 상쇄됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 신사동 신사1동 주민센터 북서측 인근입니다. 단독주택·다가구·다세대·아파트 및 소규모 근린생활시설이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 2017년 사용승인된 철근콘크리트조 지상 6층 건물입니다. 기본 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있으며, 대상 호실은 2층입니다.
• 도로. 서측 약 6m, 남측 약 3m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 2필지 일단의 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 준주거지역·신사생활권 지구단위계획구역, 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다. 토지거래허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있어, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소형 다세대주택으로, 확인된 실거래는 3건, 최근 12개월에는 1건입니다. 대규모 아파트에 비해 매매사례 표본이 적어 개별 호실의 적정가격을 판단하기 어렵습니다.
• 건축물 상태. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았으나, 실제 내부 상태와 유지보수 필요성은 별도 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권등기. 을구 3번 정겨운의 355,000,000원 보증금이 실제 배당에서 전액 변제되는지 확인해야 합니다. 부족분은 매수인 인수 대상입니다.
• 낙찰가와 실질취득 구분. 1회 유찰 최저가 289,600,000원에만 집중하지 말고 산정 인수액 70,254,400원을 합산한 실질취득 359,854,400원을 기준으로 판단해야 합니다.
• 추가 점유관계. '전부'로 표시된 점유정보가 정겨운과 동일한 점유를 뜻하는지, 별도 점유자가 있는지 확인해야 합니다. 독립된 점유자가 있다면 대항력·보증금을 별도로 검토해야 합니다.
• 임차인과 신청채권자의 관계. 정겨운 명의 임차권등기와 강제경매 신청채권의 동일성과 집행권원, 보증금 반환채권의 진정성 및 중복 배당 청구 여부를 확인해야 합니다.
• 배당 순위와 비용. 집행비용, 당해세, 최우선변제 및 다른 우선채권에 따라 실제 보증금 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 명도. 임차권등기만으로 현재 점유상태가 확정되는 것은 아닙니다. 실점유 여부와 인도 협의 가능성, 인도명령 또는 소송 필요성을 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 390,000,000원 거래는 전용 55.96㎡ 6층입니다. 대상은 57.73㎡ 2층이므로 층·상태·개별 조건을 보정하고 인근 다세대 거래도 비교하는 것이 필요합니다.
• 관리비·취득 부대비용. 미납 공용관리비, 취득세·등기비용·수선비용 등을 별도로 확인하고 실제 총투입자금을 산정해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 최신 명세서와 등기사항전부증명서·현황조사서·배당요구 내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 인수액은 올라간다”

은평 금강블루 202호는 표면상 가격 조건만 보면 나쁘지 않습니다. 신건 최저가 362,000,000원은 최근 거래 390,000,000원보다 28,000,000원 낮고, 신건 배당 가정에서는 정겨운의 임차보증금이 전액 배당돼 해당 임차인에 대한 인수액도 0원입니다.

하지만 신건에서 가능한 전액 배당이 유찰 이후에도 유지되는 것은 아닙니다. 1회 유찰 때는 70,254,400원, 2회 유찰 때는 127,363,520원의 인수액이 발생하는 시나리오입니다. 최저매각가가 2.31억 원까지 내려가더라도 실질취득액은 약 3.59억 원으로 사실상 보증금 수준에 묶입니다.

더구나 최근 실거래 표본은 1건에 불과하며, 추가 점유관계의 대항력도 확인되지 않았습니다. 신청채권자와 선순위 임차권자의 채권관계 역시 확인이 필요합니다. 따라서 이 물건은 가격상 할인 가능성보다 인수액과 점유관계 검증이 먼저인 조건부 검토 대상입니다. 가격은 시세 아래, 권리는 주의, 최종 입찰 판단은 보류. 신건 배당의 전제와 실제 점유상태가 확인되어야만 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.