서울서부지방법원 2025타경52402. 서울 서대문구 홍은동 피브이395의 다세대주택 경매입니다. 등기상 현재 소유자는 수탁자인 우리자산신탁주식회사이며, 삼양신용협동조합이 신청채권자로 등장합니다. 이 물건의 특징은 단순히 근저당권이 많다는 데 있지 않습니다. 등기상 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 별도 구분건물인 501호와 502호의 경계벽을 철거하여 내부를 하나로 사용하고 있다는 점이 핵심입니다.

특히 매각물건명세서에는 502호 주방 측 내력벽 일부 철거와 주방 기능 상실, 각 호실 옥탑방 경계벽 철거 및 출입계단 변경이 기재되어 있습니다. 낙찰 후 실제 이용 가능 상태와 건축물현황도 사이의 차이를 확인해야 합니다. 복구 필요 여부와 비용을 확인하지 않은 채 최저매각가만으로 투자성을 판단하기 어려운 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2021년 근저당권

말소기준권리는 2021.03.09 설정된 을구 1번 삼양신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 1,056,000,000원이고, 공동담보목록 제2021-151호가 기재되어 있습니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권의 채권최고액은 720,000,000원이며, 공동담보목록은 제2021-163호입니다.

두 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 후순위인 서대문구 압류와 현재 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 채권최고액 합계 1,776,000,000원은 실제 확정 채무액과 동일한 개념이 아닙니다. 공동담보 관계 및 실제 배당채권액을 확인해야 합니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입은 후순위, 보증금은 미상

현황조사 및 매각물건명세서에서 확인되는 실제 점유자 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 아닙니다.

주영환의 전입신고일은 2024.01.05로, 말소기준권리 설정일인 2021.03.09보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 501호·502호를 함께 점유하는 형태이므로 실제 임대차 성립 경위와 점유 범위는 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 신건 491,000,000원이 싼지는 미확인

피브이395는 2021.03.02 사용승인된 9세대 규모의 건물입니다. 인근 거래나 같은 건물 거래를 통해 가격 수준을 검토해야 하지만, 현재 확인된 자료만으로는 이번 일괄매각 범위와 직접 비교할 수 있는 실거래 평균 및 최신 거래가격을 산정하기 어렵습니다.

특히 이번 경매는 501호와 502호를 함께 매각하고, 내부 벽체가 변경된 상태입니다. 따라서 단일 호실 면적이나 다른 형태의 주택 가격을 단순 비교해 최저가 491,000,000원에 할인 매력이 있다고 판단해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)

집행비용 7,310,000원을 공제한 잔여 매각대금 483,690,000원을 을구 1번 근저당권에 배당하는 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당은 확정 채권액과 법원의 배당순위 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

등기상 두 근저당권의 채권최고액 합계는 1,776,000,000원입니다. 이를 기준으로 산정한 현재 회차의 미배당액은 1,292,310,000원입니다. 이는 채권최고액을 기준으로 계산한 부족액으로, 실제 미회수 채권액을 확정한 수치는 아닙니다. 배당되지 않은 근저당권 채권액을 낙찰자가 그대로 인수한다는 뜻도 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액과 미배당액은 별개

현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 다만 이것은 근저당권 등의 소멸과 배당을 전제로 한 계산입니다. 내력벽 복구 가능성, 점유자 명도, 신탁관계 확인, 관리비 등 별도의 취득 후 부담은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 서대문구 홍은동 소재 서울홍연초등학교 남측 인근입니다. 다세대주택, 도시형생활주택, 단독주택, 소규모 아파트, 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설 및 학교가 혼재하는 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조로 사용승인일은 2021.03.02입니다. 도시가스 개별난방, 위생·급배수시설 및 승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로에 접하고 있습니다. 토지는 완만한 경사지대 내 세장형이며 자체 지반은 평탄합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 제한이 기재되어 있습니다.
• 토지 관련. 토지면적 212.9㎡, 공시지가 3,526,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 개별 구분건물의 전용면적이나 낙찰가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다. 지정기간과 허가대상 용도가 구분되어 있으므로, 다세대주택 경매 취득에 대한 실제 적용 여부를 관계기관에 확인해야 합니다.
• 환금성. 9세대 규모의 다세대주택이며 단지 경매 통계상 평균 4.7회 유찰된 이력이 있습니다. 이번 물건은 별도 구분건물 2개 호실의 일괄매각 및 내부 구조변경이 있어 일반적인 단일 호실과 동일한 환금성을 기대하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위 확인. 501호와 502호 각각의 등기부, 집합건축물대장, 대지권 및 매각물건명세서를 대조하여 매각에 포함되는 범위를 확인해야 합니다.
• 내력벽 철거 상태 확인. 502호 주방 측 내력벽 일부 철거와 주방 기능 상실, 501호·502호 경계벽 해체 내용을 현장에서 확인해야 합니다. 구조안전 검토 및 원상복구 필요 여부를 전문가에게 확인하는 것이 중요합니다.
• 옥탑방·계단 확인. 각 호실 옥탑방의 경계벽이 해체되어 일체로 사용 중이며 출입계단은 502호에 있습니다. 각 호실을 독립적으로 사용할 수 있는지 검토해야 합니다.
• 신탁원부 확인. 우리자산신탁주식회사 명의의 신탁등기와 신탁원부 제2021-2065호를 확인하고, 수익자 및 신탁재산의 관리·처분 조항을 검토해야 합니다.
• 점유자 주영환 확인. 2024.01.05 전입은 말소기준권리보다 후순위지만, 보증금·확정일자·임대차계약 체결 경위 및 실제 점유 범위를 확인해야 합니다.
• 공동담보와 실제 채권액 확인. 근저당권 2건의 공동담보목록 및 실제 배당채권액을 확인해야 합니다. 채권최고액 합계가 실제 채무 잔액을 의미하지는 않습니다.
• 가격 검증. 501호·502호 일괄매각 및 내부 구조변경 상태를 반영한 적정가격을 별도로 산정해야 합니다. 단순히 1회 또는 2회 유찰된 가격만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
• 관리비·명도 확인. 체납 관리비와 공용부분 부담 가능성, 점유자 인도 협의 및 명도 비용을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 신탁원부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 건축물현황도를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리 소멸보다 건물 상태가 더 중요하다”

이 물건은 말소기준권리 자체가 복잡한 유형은 아닙니다. 2021년 삼양신용협동조합 근저당권이 기준이고, 후순위 근저당권과 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 점유자의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다.

그러나 501호·502호 일괄매각, 내력벽 일부 철거, 주방 기능 상실, 옥탑방 경계벽과 계단 변경이라는 중요한 변수가 남아 있습니다. 여기에 신탁원부 검토 필요성과 임대차 보증금 미상, 비교 가능한 실거래가격 부재까지 겹칩니다.

단지 경매 통계상 평균 4.7회 유찰된 점도 주목할 만하지만, 향후 유찰로 가격이 내려가더라도 구조변경에 따른 비용과 이용상 제약이 해소되는 것은 아닙니다.

권리는 조건부 양호, 물건 상태와 가격은 고위험·확인 필요. 신건 최저가 491,000,000원에 곧바로 응찰하기보다 건축물현황도와 실제 건물 상태, 신탁관계, 점유관계 및 적정가격을 먼저 검증해야 합니다. 이 경매의 승부처는 단순한 낙찰가 할인이 아니라 낙찰 후에도 건물을 적법하고 경제적으로 이용할 수 있느냐에 있습니다.