서울서부지방법원 2026타경64. 서울 마포구 서교동의 서교푸르지오아파트 101동 15층 1504호입니다. 전용면적은 92.448㎡, 내부는 방 3개와 거실·주방 및 식당·욕실 2개·발코니 등으로 구성된 아파트입니다. 2004년 11월 26일 사용승인된 지상 19층 건물의 15층에 있습니다. 홍대 주변 상권과 지하철 2호선 홍대입구역을 이용할 수 있는 입지로, 감정가는 1,240,000,000원입니다.

이 물건의 쟁점은 두 가지입니다. 하나는 말소기준권리보다 먼저 전입한 점유 관련자들의 권리, 다른 하나는 최근 실거래보다 높은 신건 가격입니다. 등기부상 근저당권과 압류는 매각에 따른 말소가 예상되지만, 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 선순위 임차인의 보증금 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 점유는 별도

현재 등기상 확인되는 근저당권은 2025년 12월 15일 같은 접수번호로 설정된 이춘자 900,000,000원, 양병만 195,000,000원, 김혜숙 150,000,000원입니다. 세 채권최고액의 합계는 1,245,000,000원으로 감정가보다 큽니다. 이 중 이춘자의 근저당권을 말소기준으로 보며, 세 근저당권은 모두 매각으로 소멸할 예정입니다.

이후 2026년 3월 10일 마포구의 압류와 2026년 4월 16일 김혜숙의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이들 등기 역시 매각으로 말소될 것으로 예상됩니다. 과거 개인택시새마을금고의 채권최고액 780,000,000원 근저당권과 관련 근질권은 2025년 12월 19일 말소됐고, 이전 경매개시결정도 2025년 12월 22일 취하를 원인으로 말소됐습니다.

② 전입자·임차인 분석 — 인수위험의 핵심

현황조사 및 매각물건명세서에 나타난 전입 관련자 2명입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 미확인되어 실제 임차인 해당 여부와 대항력·우선변제권의 성립을 확정하지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 확인되지 않습니다.

강지혜의 전입일은 2020년 12월 10일, 유정민의 전입일은 2024년 1월 12일로, 모두 2025년 12월 15일 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 전입신고와 함께 실제 점유·임대차계약 등 대항력 요건을 확인해야 합니다. 두 사람이 각각 별도의 임차인인지, 동일 세대의 구성원인지도 확인이 필요합니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 배당으로 충당되지 못한 부분이 매수인에게 인수되는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않아 해당 구조인지 판단할 수 없습니다. 입찰 전 임대차계약·실제 점유·전입세대·확정일자·배당요구·매각물건명세서를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 6.6% 비싸다

같은 단지 서교푸르지오의 전용 92.45㎡ 내외 실거래 12건입니다. 전체 평균은 1,132,000,000원이지만 과거 거래를 포함한 평균보다 최근 시장을 잘 반영하는 최근 12개월 8건 평균 1,163,625,000원을 가격 판단의 우선 기준으로 사용합니다.

최근 12개월 평균은 1,163,625,000원, 최신 실거래 기준가격은 2026년 7월의 1,200,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가가 1,240,000,000원으로 최근 평균보다 76,375,000원, 최신 거래가격보다 40,000,000원 높습니다.

최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 +8.9%입니다. 즉 최근 거래가 과거보다 상승한 흐름이지만, 상승 추세를 반영한 최근 평균으로 비교하더라도 신건 가격은 106.6% 수준입니다. 상승장이라는 이유만으로 현재 최저가에 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.

단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.0회입니다. 따라서 다른 물건처럼 여러 차례 유찰될 것이라고 단정할 수도 없습니다. 다만 현재 가격과 미확정 임차보증금 위험을 함께 고려하면 무리하게 신건에 응찰하기보다 권리확인 결과에 따라 입찰 여부를 결정하는 편이 합리적입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,240,000,000원 가정)

아래 표는 신건 최저가에 매각된다는 가정하에 집행비용과 등기상 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액과 같은 순위 근저당권 사이의 배당관계, 선순위 임차인 보증금, 조세채권 및 법정 우선변제는 별도로 확인해야 합니다.

위 단순 계산에서는 총 채권최고액 1,245,000,000원 중 1,225,200,000원이 배당되고 19,800,000원이 미배당으로 남습니다. 신청채권자 김혜숙의 예상배당은 130,200,000원으로 청구액에 미달합니다. 다만 선순위 임차인의 권리와 보증금이 미확정이고 당해세·최우선변제도 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 이 표에서 매수인 인수액을 0원으로 가정한 것은 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 유찰 시 배당 및 자금 시나리오

유찰 시 최저가가 992,000,000원, 793,600,000원으로 낮아지는 시나리오에서는 매각대금 기준으로 가격 부담이 줄어듭니다. 그러나 배당 부족액은 각각 265,320,000원, 461,736,000원으로 확대됩니다. 이 미배당액은 등기상 근저당권자들의 계산상 부족액이지 매수인이 자동으로 인수하는 금액은 아닙니다.

반대로 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도의 인수 문제가 될 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 하락하더라도 실질취득비용이 같은 비율로 감소한다고 볼 수 없습니다. 인수보증금을 확인하기 전까지는 유찰 가격만을 근거로 저가 매수 기회라고 결론 내릴 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 서교동 소재 서교초등학교 남서측 인근입니다. 홍대 주변 상권을 중심으로 근린생활시설·학교·공원 등 생활편의시설이 자리한 지역으로, 주거지로서 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 지하철 2호선 홍대입구역이 위치합니다. 대중교통과 차량 접근성은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 19층 건물의 15층입니다. 도시가스 개별난방, 승강기, 지하주차장, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 있습니다.
• 토지·도로. 주상복합아파트 부지로 이용되고 있으며, 남서측 약 20m, 북서측 약 6m, 북동측 약 8m의 도로와 접합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·특정개발진흥지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재되어 있어 취득 및 향후 거래 관련 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 토지가격·공부. 공시지가 23,840,000원/㎡이며, 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 136세대 단지로 동일 면적대 실거래가 확인되지만, 전체 12건의 가격 범위가 990,000,000원~1,275,000,000원으로 넓습니다. 개별 층·향·상태에 따라 적정 매수가와 재매각 가격이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 실체 확인. 강지혜(2020.12.10)와 유정민(2024.01.12)이 각각 독립된 임차인인지, 동일 세대 관계인지, 실제 점유 및 임대차계약이 존재하는지를 확인해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 두 전입자의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 관련 증빙으로 대조해야 합니다. 대항력과 우선변제권을 미확정 상태로 두고 인수액 0원을 전제로 입찰하면 위험합니다.
• 배당표 재검토. 이춘자·양병만·김혜숙의 근저당권은 동일 등기순위 및 접수번호로 기재돼 있습니다. 각 권리의 실제 채권잔액과 배당순위·배당방식, 압류 관련 조세채권을 확인해야 합니다.
• 시세 기준 보수적 적용. 최근 12개월 평균 1,163,625,000원과 최신 거래 1,200,000,000원을 우선 참고하고, 실제 인수보증금과 취득 부대비용까지 합산해 응찰 가능 가격을 검토해야 합니다.
• 유찰 가격 착시 방지. 1회 유찰 시 992,000,000원, 2회 유찰 시 793,600,000원으로 가격이 낮아지는 시나리오가 있지만, 임차보증금 인수액이 미정이므로 최저가 하락을 실질취득비용 하락으로 단정해서는 안 됩니다.
• 점유·명도. 현황조사상 전입 관련자가 확인되므로 실제 거주자와 점유권원을 확인하고, 인도명령 가능 여부와 별도 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 관리비·규제. 미납 관리비와 공용부분 승계 가능성, 아파트 토지거래허가구역 관련 적용 여부 등을 확인해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각기일 2026.11.17 이전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 내역을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “좋은 입지라도, 권리와 가격은 별개다”

서교푸르지오 1504호는 홍대 상권과 지하철 접근성이 좋은 아파트입니다. 하지만 입지가 좋다는 사실이 현재의 입찰 위험을 해소하지는 않습니다. 신건 최저가 1,240,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 106.6%이고, 최신 거래가격보다도 높습니다.

더 중요한 문제는 말소기준권리보다 먼저 전입한 2명입니다. 보증금·확정일자·점유관계가 미상인 상태에서 등기상 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 실제 대항력이 인정되는 임차인의 미배당 보증금이 남는다면 시세와 비교해야 할 금액은 최저가가 아니라 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득비용입니다.

최근 시세보다 높은 가격과 미확정 선순위 점유 위험이 함께 존재하므로 현재로서는 보수적 평가가 적절합니다. 권리 확인 전 입찰 보류, 인수액 확인 후 실질취득비용 기준 재평가. 이것이 서울서부지방법원 2026타경64의 핵심 결론입니다.