서울서부지방법원 2026타경84. 서울 용산구 갈월동 45-11 소재 건물의 경매입니다. 건물 등기상 소유자는 조동엽이며, 2026년 4월 8일 매매를 원인으로 소유권이전등기가 접수됐습니다. 등기에 기재된 거래가액은 273,000,000원입니다. 같은 날 이영선 명의의 채권최고액 600,000,000원 근저당권이 설정됐고, 2026년 6월 18일 이영선의 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

특이한 점은 단순히 채권최고액이 감정가보다 크다는 사실이 아닙니다. 2026년 등기상 거래가액 273,000,000원과 경매 감정가 28,240,200원 사이에 상당한 차이가 있다는 점입니다. 거래 당시의 권리·토지 포함 범위와 이번 매각대상의 범위가 동일하다고 확인되지 않았으므로, 이 차이를 곧바로 가격 할인이나 시세차익으로 해석할 수 없습니다. 매각대상 건물과 대지권·토지 포함 여부를 먼저 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1994년 가압류가 기준이다

권리분석의 출발점은 1994년 2월 7일 김길자 명의 가압류입니다. 그보다 앞선 1993년 12월 7일 이상수 명의 근저당권은 2023년 10월 31일 말소됐습니다. 따라서 현재 확인된 말소기준은 1993년 근저당권이 아니라 1994년 가압류입니다.

말소기준 이후 접수된 가압류·압류·근저당권은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 이 사건에는 1994년 이후 가압류가 다수 존재하며, 2026년 설정된 이영선 근저당권 역시 말소기준보다 후순위입니다. 다만 등기상 권리가 소멸하는 것과 실제 배당액이 확정되는 것은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 등기 3건과 현황조사 3건

임차·점유 관련 명의는 총 6건입니다. 등기부에 주택임차권이 등기된 명의는 이용규·원인숙·계순옥 3명이고, 현황조사에 등장하는 명의는 김익환·박정재·차정민 3명입니다. 현재 실제 점유자와 등기상 임차권자가 모두 별개의 현존 임차관계인지는 추가 확인이 필요합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 명의는 없습니다.

대항력 상태는 1994.02.07 말소기준과 확인된 주민등록일을 비교한 분석입니다. 미상 점유자의 배지는 대항력이 확정됐다는 뜻이 아니라 실제 임대차관계·점유요건 등을 추가 확인해야 한다는 의미입니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.

임차권등기 3건 — 보증금 합계 40,000,000원

등기된 임차권 3건의 보증금은 이용규 10,000,000원, 원인숙 15,000,000원, 계순옥 15,000,000원으로, 등기상 합계는 40,000,000원입니다.

이용규의 임대차계약일은 1994.11.17, 점유개시일은 1994.11.24입니다. 원인숙과 계순옥의 계약일 및 점유개시일은 1994.06.06으로 기재돼 있습니다. 세 임차권 모두 확인된 임대차 관련 날짜가 1994.02.07 말소기준보다 늦습니다. 따라서 이 등기 내용만으로는 말소기준에 앞서는 대항력 있는 임차권으로 보기 어렵습니다.

원인숙과 계순옥은 모두 2층 13㎡ 부분을 임차범위로 기재하고, 전입일·확정일자·계약일 또한 같습니다. 별도의 등기명의와 보증금이 기재돼 있으므로 명의별로 표시했지만, 실제 계약관계와 점유 부분의 중첩 여부는 원본 도면·계약관계를 통해 확인해야 합니다.

현황조사상 점유 명의 3건 — 인수 0원 확정은 금물

차정민의 전입일은 1995.01.13, 박정재는 2018.01.16, 김익환은 2018.08.02입니다. 세 명 모두 확인된 전입신고일이 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입신고 사실만으로 선순위 대항력을 인정할 근거는 없습니다.

다만 세 명의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 실제 임대차인지, 현재도 점유하는지, 점유 부분이 어디인지, 다른 임차인과 권리관계가 이어지는지 역시 검증이 필요합니다. 따라서 보증금 미상의 점유자를 근거 없이 대항력 있는 임차인으로 확정할 수도 없고, 반대로 명도 부담이 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 28,240,200원 가정)

신건 최저매각가를 낙찰가로 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권액이 확인된 가압류 2건과 이영선 근저당권에 배당액이 산정됐습니다. 다만 채권액 미상의 선순위 가압류가 다수 존재하므로 아래 금액은 실제 배당순위를 확정한 표가 아닙니다.

* 채권액 미상 가압류의 0원은 채권이 없거나 실제 배당이 없다는 의미가 아니라, 계산에서 제외됐다는 뜻입니다. 임차인 최우선변제, 당해세 등도 별도 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 크게 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 최저가는 내려가도 권리 확인은 그대로

채권 총액은 계산상 612,119,498원이며, 신건에서 채권자들에게 배당되는 금액은 27,331,876원으로 추정됩니다. 나머지 584,787,622원은 미배당으로 계산됩니다. 이것은 채권자 측의 회수 부족액이지, 낙찰자가 자동으로 인수하는 채무가 아닙니다.

④ 가격 분석 — 28,240,200원이 시세보다 싼가?

현 단계에서는 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 동일 매각범위에 대한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 실거래가격, 최근 가격변동 추세를 확인할 수 없기 때문입니다.

2026년 4월 소유권이전등기에 기재된 거래가액은 273,000,000원입니다. 그러나 이 금액은 현재의 실거래 평균도 아니고, 이번 경매에서 실제 취득하는 권리·건물·토지의 범위가 동일하다는 증거도 아닙니다. 특히 건물 등기와 토지 현황을 함께 검토해야 하는 사건이므로 단순히 과거 거래가액과 최저매각가를 비교해 할인율을 계산하는 방식은 적절하지 않습니다.

⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정요항표 및 토지 현황 기준)

• 이용상태. 경매 물건분류는 연립/다세대이지만 감정평가상 실제 이용상태는 다가구단독주택입니다. 일반적인 개별 호수의 구분소유 아파트와 동일하게 판단하기 어렵습니다.
• 건물 노후도. 사용승인일은 1954.05.17이며, 목조 기와 위 판넬지붕 구조입니다. 외벽은 모르타르 및 벽돌 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일·페인팅, 창호는 샷시창호로 기재돼 있습니다. 실제 구조적 안전성과 유지보수 상태를 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 무단증축된 3층 제시외건물로 인해 일반건축물대장상 위반건축물로 기재돼 있습니다. 위반 부분의 면적·소유관계·매각 포함 여부와 시정명령 및 이행강제금 관련 부담 여부를 확인해야 합니다.
• 설비. 급배수설비, 위생설비, 도시가스 난방보일러설비가 기재돼 있습니다. 실제 작동 상태와 노후 설비의 교체 필요성은 별도 점검 대상입니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 지형은 평지, 형상은 부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지면적은 200.3㎡, 공시지가는 7,546,000원/㎡입니다. 다만 토지 전체 면적을 이번 경매의 취득면적으로 간주해서는 안 됩니다.
• 도시계획. 준주거지역·제2종일반주거지역 관련 지정·저촉과 함께 정비구역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 도로계획상 중로2류·중로3류 저촉 사항도 있습니다.
• 거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 표시됩니다. 이번 경매 취득과 향후 처분·이용에 미치는 실제 규제는 허가구역의 지정 내용과 매각범위에 따라 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 오래된 목조 건물, 위반건축물, 다수 임차·점유관계, 복잡한 등기와 토지 관련 규제가 겹쳐 있습니다. 통상적인 주거용 부동산보다 매수자 측 실사 부담이 크고, 향후 재매각 시에도 거래조건을 확인하려는 수요자에게 제약으로 작용할 수 있습니다.

⑥ 경매 진행상황 — 기각과 이의신청 기록

이번 사건에는 절차상 확인할 만한 송달 기록이 있습니다. 2026.09.22 채권자 이OO에 대한 기각결정정본 발송 기록이 있고, 2026.09.30에는 채권자 이OO의 이의신청에 따른 원결정 취소 발송 기록이 있습니다. 각각 2026.09.28 및 2026.10.07 도달한 것으로 기재돼 있습니다.

기각결정과 원결정 취소에 관한 송달 기록이 존재하므로 이 사건의 절차 진행을 단순한 일반 신건과 동일하게 취급하기는 어렵습니다. 매각기일은 2026.11.17로 기재되어 있지만, 기일 변경·취소 여부 및 절차상 잔여 쟁점은 반드시 최신 법원 기록으로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각범위부터 확정. 토지 포함 여부, 건물만의 매각인지, 제시외건물의 매각 포함 여부, 소유 및 사용 범위를 매각물건명세서·감정평가서·등기부와 대조하세요.
• 말소기준 검증. 1994.02.07 김길자 가압류와 2023.10.31 말소된 이상수 근저당권의 관계를 확인하고, 오래된 강제경매등기의 법적 상태를 점검하세요.
• 임차권등기 3건 확인. 이용규·원인숙·계순옥의 계약관계, 보증금 및 배당 관련 권리, 실제 점유 여부를 검증하세요. 특히 원인숙·계순옥의 2층 임차범위 중첩 여부를 확인해야 합니다.
• 현황조사상 3명 확인. 차정민·박정재·김익환의 실제 점유, 전입 유지 여부, 보증금·확정일자, 임대차계약 및 명도 가능성을 확인하세요.
• 예상배당액 과신 금지. 김길자 등 채권액 미상 가압류의 실제 채권액 및 배당참여 여부를 확인하세요. 현재 배당표의 이영선 예상배당 15,212,378원은 확정금액이 아닙니다.
• 위반건축물 정리 가능성. 무단증축 3층의 건축물대장 기재, 원상복구 또는 시정명령, 이행강제금 부과 여부와 비용 부담을 확인하세요.
• 노후 건물 현장점검. 목조 구조 및 지붕, 누수·균열·설비 상태, 실제 사용층과 건축물대장 사이의 차이를 점검하세요.
• 토지이용 제약 확인. 정비구역, 토지거래허가구역, 지구단위계획구역, 도로계획 저촉 등과 관련된 실제 사용·처분상 제약을 확인하세요.
• 실질취득비용 계산. 낙찰가 이외에 실제로 인수되는 권리, 명도 비용, 건축물 정리비용, 취득 관련 부대비용 등을 확인한 후 응찰가를 판단하세요.
• 경매기일·원본 대조. 2026.11.17 매각 진행 여부와 이의신청·결정 취소에 따른 후속 절차를 확인하고, 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 대조하세요.

⑧ 종합 판단 — 가격보다 매각범위와 권리 검증이 먼저

맺으며 — “2,824만원이 싸다는 증거는 없다”

이 사건에서 가장 중요한 숫자는 감정가 28,240,200원만이 아닙니다. 1994년 말소기준, 등기 임차보증금 40,000,000원, 채권자 추정 미배당 584,787,622원을 각각 구별해서 봐야 합니다. 특히 채권자의 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 등기된 후순위 임차보증금 역시 곧바로 낙찰자의 부담으로 확정되는 것은 아닙니다.

현재 권리 구조에서는 매수인 인수 0원이라는 조건부 분석이 가능하지만, 실제 점유관계와 매각대상 범위가 확인되지 않은 상태에서는 최저가가 곧 최종 취득원가라고 말할 수 없습니다. 위반건축물과 노후 건물이라는 실물 위험도 별도로 존재합니다.

또한 등기상 거래가액 273,000,000원과 경매 최저가 사이의 차이는 매각범위의 동일성이 확인되지 않는 이상 시세차익의 증거가 아닙니다. 최근 실거래와 비교 가능한 취득 범위부터 확정해야 합니다.

종합 결론은 고위험·입찰 보류입니다. 말소기준권리만 보면 후순위 소멸구조를 설명할 수 있지만, 매각범위·임차관계·위반건축물·절차 진행이라는 핵심 확인사항이 남아 있습니다. 이 물건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 실제로 무엇을, 어떤 법적 상태로 취득하느냐입니다.