서울서부지방법원 2026타경122. 서울특별시 용산구 산천동 한강타운 102동 4층 402호, 전용 59.69㎡ 아파트입니다. 지상 11층 건물의 4층에 위치하며, 감정가 1,370,000,000원이 그대로 최저매각가로 설정된 신건입니다. 신청채권자는 하나은행이고 청구금액은 832,050,440원입니다.
등기부상 말소기준권리는 2016.12.23 설정된 하나은행 근저당권(채권최고액 66,000,000원)입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권과 국민은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이 말소기준권리보다 먼저 전입한 임차인이 존재한다는 점입니다. 등기부의 후순위 권리가 소멸하더라도 선순위 임차인의 대항력과 미배당 보증금 문제는 별도로 판단해야 합니다.
가격도 신중하게 볼 필요가 있습니다. 한강타운의 동일 면적 최근 12개월 거래 평균은 1,158,083,333원이며, 최신 거래인 2026년 10월 거래가격은 1,275,000,000원입니다. 현재 최저가는 두 기준 모두보다 높습니다. 따라서 신건 가격 자체에 할인 매력이 있다고 보기 어렵고, 임차보증금 인수까지 발생한다면 실제 취득 부담은 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경122 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 용산구 산천동 204 한강타운 제102동 제4층 제402호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 용산구 새창로8길 157 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.69㎡ · 지상 11층 중 4층 |
| 건물구조 | 철근콘크리트 벽식구조 · 슬래브지붕 |
| 단지규모 | 한강타운 · 289세대 · 2001.02.22 준공 |
| 소유자 | 김선혜 (2012.12.31 임의경매 매각으로 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 1,370,000,000원 / 1,370,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 832,050,440원 |
| 말소기준권리 | 2016.12.23 하나은행 근저당권 · 채권최고액 66,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 별도
핵심은 2016.03.07 임차인 전입과 2016.12.23 말소기준권리의 선후관계입니다. 임차인 최지은은 말소기준 근저당권보다 먼저 전입한 것으로 조사됐고, 대항력 있는 임차인으로 분류돼 있습니다. 선순위 대항력이 유지되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있습니다.
반면 말소기준권리 이후의 하나은행 근저당권 2건과 국민은행 가압류, 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 설정됐다가 이미 말소된 근저당권들은 현재 인수할 권리로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 있는 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 여부 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최지은 | 2016.03.07 | 미상 | 대항력 있음 | 미상 | 실제 임차인 · 보증기관 승계 아님 |
현황조사 및 매각물건명세서 기준. 실제 임차인 1명이며, 보증기관의 보증금 대위·승계 신고가 아닙니다. 확정일자, 보증금 및 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 영향 |
|---|---|---|
| 전입 선후관계 | 말소기준권리 이전 | 선순위 |
| 보증금 | 미상 | 인수액 산정 불가 |
| 확정일자 | 미상 | 우선변제순위 확인 필요 |
| 배당요구 | 확인 필요 | 배당 및 미배당액에 영향 |
| 매수인 인수 | 미확정 | 최종 취득 부담 변동 가능 |
③ 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 시세의 118.3%
한강타운 동일 면적 59.69㎡의 최근 12개월 실거래 12건을 비교합니다. 평균 거래가격은 1,158,083,333원, 가장 최근인 2026년 10월 거래가격은 1,275,000,000원입니다. 신건 최저매각가 1,370,000,000원은 최근 평균뿐 아니라 최신 거래가격도 웃돕니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.10 | 59.69㎡ | 1 | 1,275,000,000원 |
| 2026.07 | 59.69㎡ | 6 | 1,370,000,000원 |
| 2026.05 | 59.69㎡ | 2 | 710,000,000원 |
| 2026.02 | 59.69㎡ | 1 | 1,250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.69㎡ | 1 | 1,250,000,000원 |
| 2026.02 | 59.69㎡ | 14 | 1,295,000,000원 |
| 2026.01 | 59.69㎡ | 4 | 1,180,000,000원 |
| 2026.01 | 59.69㎡ | 1 | 1,145,000,000원 |
| 2026.01 | 59.69㎡ | 8 | 1,170,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 1 | 1,072,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 2 | 1,050,000,000원 |
| 2025.11 | 59.69㎡ | 11 | 1,130,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.69㎡ | 12건 | 1,158,083,333원 |
실거래 가격은 710,000,000원부터 1,370,000,000원까지 큰 편차를 보입니다. 특히 2026년 5월 거래는 다른 거래가격과 상당한 차이가 있어 해당 거래의 특수성을 확인할 필요가 있습니다. 평균만으로 적정 시세를 단정하기보다는 최근 거래와 층별 가격을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,370,000,000원 가정)
다음은 매각대금이 최저매각가와 같다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 선순위 임차인의 보증금 및 배당액은 반영되지 않은 조건부 계산이므로, 실제 배당표나 매수인 인수액을 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 16,100,000원 |
| 1. 을구 25번 · 하나은행 근저당 | 66,000,000원 | 66,000,000원 |
| 2. 을구 26번 · 하나은행 근저당 | 174,000,000원 | 174,000,000원 |
| 3. 을구 30번 · 하나은행 근저당 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 4. 갑구 8번 · 국민은행 가압류 | 301,852,766원 | 301,852,766원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 92,047,234원 |
표의 배당액은 제공된 추정 배당 시뮬레이션 수치입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정됐으며 실제 확정 채무액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이고 당해세, 임차인의 배당 및 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여액 92,047,234원은 확정 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수 위험은 별개
| 회차 | 최저가 | 채권 미배당 | 임차인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,370,000,000원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,096,000,000원 | 179,212,766원 | 미상 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 876,800,000원 | 396,220,766원 | 미상 |
채권 미배당액은 선순위 임차보증금을 반영하지 않은 회차별 추정치입니다. 시나리오상의 매수인 인수액 0원은 임차인 권리 확인 전에는 적용할 수 없습니다. 향후 유찰과 해당 가격으로의 재매각이 확정된 것은 아닙니다.
유찰이 발생하면 최저매각가는 내려갑니다. 그러나 선순위 임차인에게 미배당 보증금이 남는 경우, 낙찰가 하락이 곧바로 실질취득액 하락으로 이어지지는 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 승계되는 구조에서는 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 용산구 산천동 서울원효초등학교 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 학교 등이 자리한 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 5호선 마포역이 위치하며 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 지상 11층 아파트로, 대상 물건은 4층 402호입니다. 위생·급배수·소화·승강기·난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 한강타운은 289세대 규모이며 2001.02.22 준공됐습니다. 동일 면적 실거래는 확인되지만 가격 편차가 큰 만큼 개별 호수의 층·향·상태를 반영한 환금성 검토가 필요합니다.
- 토지. 부정형 완경사지의 아파트 건부지이며, 북측으로 새창로8길과 접합니다. 용도지역은 제3종일반주거지역이고 공시지가는 8,917,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역, 한강변 중점경관관리구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 지정사항이 있습니다. 토지거래허가 적용 여부와 입찰 후 이용 제한은 별도 확인이 필요합니다.
- 공부상 상태. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 임대관계의 구체적인 내용은 별도 확인이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. 최지은의 전입일 2016.03.07과 실제 점유, 임대차계약의 성립 및 유지 여부를 확인하세요. 말소기준권리보다 전입이 빠르다는 사실이 가장 중요한 권리 검토 출발점입니다.
- 보증금 확인. 임대차계약서 및 매각물건명세서 원본을 대조해 보증금과 반환채무의 존재 및 금액을 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제권과 배당요구 여부에 따라 임차인의 배당 회수액 및 매수인의 잔여 보증금 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 실질취득액 산정. 낙찰예정가에 미배당 임차보증금 인수액을 더하고, 취득 관련 비용까지 고려해 실제 자금 부담을 계산하세요. 인수액이 확정되기 전에는 안전한 입찰가 상한을 설정하기 어렵습니다.
- 시세 재검토. 최근 12개월 실거래 평균 1,158,083,333원, 2026년 10월 최신 거래 1,275,000,000원 및 4층 거래 1,180,000,000원을 함께 비교하세요. 신건 최저가 1,370,000,000원은 이 기준들을 웃돕니다.
- 특이 거래 확인. 2026년 5월의 710,000,000원 거래가 다른 거래들과 크게 차이 나는 이유를 확인해 시세 판단이 왜곡되지 않도록 하세요.
- 명도 및 점유. 임차인의 점유가 계속되는 경우 보증금 반환 문제와 주택 인도 문제가 연결될 수 있으므로 단순 소유자 점유 사건과 구분해 접근해야 합니다.
- 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납액과 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
- 토지거래허가 관련 사항. 토지이용계획에 허가구역 지정이 기재돼 있으므로, 매각기일 기준 지정 상태와 법원경매 취득 시 적용되는 절차를 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임차인 관련 자료를 반드시 확인하세요.
맺으며 — “시세보다 높은 신건, 선순위 보증금은 미확정”
서울서부지방법원 2026타경122 한강타운 402호는 가격과 권리의 불확실성이 동시에 존재하는 경매물건입니다. 최저매각가 1,370,000,000원은 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 1,158,083,333원의 118.3%로, 최신 거래가격 1,275,000,000원보다도 높습니다. 신건 단계에서는 가격 메리트가 확인되지 않습니다.
더 중요한 것은 2016.03.07 전입한 선순위 대항력 임차인입니다. 말소기준권리인 2016.12.23 하나은행 근저당권보다 전입일이 앞서지만, 보증금과 배당 회수 가능 금액이 확인되지 않아 매수인의 최종 인수 부담을 확정할 수 없습니다. 후순위 근저당권과 가압류가 소멸한다는 사실만으로 권리가 깨끗하다고 평가할 수 없는 이유입니다.
설령 유찰로 최저가가 낮아져도 선순위 임차보증금이 미배당으로 남는다면 실질취득액은 예상보다 높아질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 분명합니다. 먼저 임차보증금과 대항력·배당관계를 확인하고, 그다음 실제 인수액을 포함한 취득 부담을 최근 시세와 비교해야 합니다.
