* 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행되는 경우를 전제로 합니다. 조건이 충족되지 않을 경우 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금에 대한 인수위험이 발생할 수 있습니다.

서울서부지방법원 2026타경50277. 은평구 구산동 삼성캐슬 6층 602호, 전용 44.46㎡의 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다. 현재 소유자는 김서두로, 2021년 7월 26일 매매에 따른 소유권이전등기를 마쳤으며 등기부 거래가액은 330,000,000원입니다. 이후 의정부시 압류를 시작으로 현대캐피탈 가압류, 은평구·의정부시 압류, 국민건강보험공단 압류 및 강제경매개시결정까지 이어졌습니다. 현재 사건의 신청채권자는 주택도시보증공사이고 청구금액은 330,000,000원입니다.

권리분석에서 가장 먼저 눈여겨볼 대상은 임차인 주아란입니다. 보증금 330,000,000원, 전입신고 및 점유개시일 2021년 7월 12일, 확정일자 2021년 5월 31일입니다. 말소기준권리인 2022년 3월 15일 의정부시 압류보다 앞서 대항요건을 갖췄으므로 대항력 있는 임차인에 해당합니다. 따라서 일반적인 매각이라면 배당받지 못한 보증금 잔액이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 다만 이 사건에는 그 부담을 해소하는 특별한 매각 조건이 존재합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인이 말소기준보다 빠르다

이 사건의 말소기준권리는 2022년 3월 15일 의정부시 압류입니다. 2016년에 설정된 신한은행 근저당권(채권최고액 192,000,000원)은 2021년 7월 12일 이미 말소됐으므로 현재 말소기준권리로 취급해서는 안 됩니다. 현대캐피탈 가압류와 이후 압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 임차인 주아란은 2021년 7월 12일 전입 및 점유를 시작했고 확정일자도 2021년 5월 31일에 받았습니다. 임차권등기가 2023년 8월 2일에 이루어졌다는 사실만으로 대항력이 없다고 판단하면 안 됩니다. 원래의 전입·점유가 말소기준권리보다 빠르고, 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 330,000,000원과 조건부 포기

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 매각물건명세서에 주택임차권 승계인으로 기재되어 있으며, 별도의 두 번째 임차인으로 계산하지 않습니다. 따라서 임차인 주아란의 보증금 330,000,000원과 주택도시보증공사의 청구금액 330,000,000원을 합산하여 독립된 임차보증금 채무로 보는 것은 부적절합니다. 주택도시보증공사의 승계 범위와 실제 배당 수령권자는 별도로 확인해야 합니다.

③ 시세 비교 — 352,000,000원을 뒷받침하는가

삼성캐슬은 12세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 동일 전용면적 44.46㎡ 실거래는 총 3건으로, 평균 거래금액은 325,000,000원입니다. 신건 최저가 352,000,000원은 이 평균의 108.3%에 해당합니다.

최저가와 과거 평균의 차액은 27,000,000원입니다. 마지막으로 확인된 2022년 5월 거래금액 320,000,000원과 비교하면 32,000,000원 높습니다. 따라서 확인된 거래가격만을 근거로 신건이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

더욱이 실제 매수인 실질취득액은 명세서의 포기·말소 조건이 충족되는 경우 낙찰가에 인수보증금이 추가되지 않으므로, 신건 기준 352,000,000원입니다. 이 실질취득액 자체가 확인된 과거 실거래 평균보다 높다는 점에서 가격상 가점을 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

위 표는 매각가 352,000,000원을 기준으로 한 가정 배분입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·최우선변제 및 실제 배당순위 조정에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사가 임차권 승계인인 점을 고려하면 임차보증금과 승계 채권을 별개의 독립 채권으로 중복 배당할 수 없습니다. 표에 기재된 임차인 및 공사 배당액은 각 독립 지급액이 확정되었다는 의미가 아니며, 실제 수령권자·승계 범위에 따라 재산정되어야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 조건부 인수

대항력 있는 보증금이 존재하기 때문에 유찰에 따른 최저가 하락만으로 취득비용이 저렴해진다고 단정해서는 안 됩니다. 잔액 포기 조건을 적용하지 않은 명목상 인수 가능액과 그 조건을 충족했을 때의 실질 인수액을 구분해야 합니다.

* 명목 인수 가능액은 각 회차의 배당 추정에 따른 미배당 보증금 위험을 나타냅니다. 조건 적용 후 실질 인수 0원은 임차인·승계인의 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이루어지는 경우에 한합니다. 실제 배당액은 조세·집행비용·승계 범위에 따라 변동될 수 있습니다.

즉 이 사건에서 유찰을 통한 가격 메리트가 실제로 성립하는지는 잔액 포기 및 임차권등기 말소 조건의 확실한 이행이 전제입니다. 이를 확인하지 않은 채 낮아진 최저가만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 은평구 구산동 소재 구산초등학교 동측 인근입니다. 주변은 다세대주택과 빌라가 중심인 일반주거지역이며, 간선도로변에 근린생활시설·점포·상가가 분포합니다. 근거리에 학교와 근린공원이 위치합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 시내버스정류장이 도보 약 1~2분, 지하철 6호선 구산역이 도보 약 10여 분 거리에 있습니다. 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 2016년 준공된 철근콘크리트구조의 도시형생활주택입니다. 6층 건물 중 6층 602호로, 급배수·위생설비·도시가스설비 및 필로티식 주차장이 마련되어 있습니다.
• 도로. 단지 서측에 약 6m 포장도로, 북측에 약 4m 포장도로가 접합니다. 토지는 대체로 평지의 다세대주택 부지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 포함되어 있으므로 대상자·용도·기간별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 토지 공시지가는 3,585,000원/㎡입니다.
• 환금성. 12세대 소규모 다세대주택으로, 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 기대하기는 어렵습니다. 확인된 실거래도 3건이며 마지막 거래는 2022년 5월이므로 향후 매도가격과 매도기간에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 조건 원문 확인. 매각물건명세서에 기재된 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 현재 매각에도 그대로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권 승계관계 확인. 실제 임차인 주아란과 주택도시보증공사의 권리승계 범위, 보증금 반환청구권의 귀속 및 조건 이행 주체를 확인해야 합니다.
• 대항력 유지 및 명도. 전입·점유개시일이 말소기준권리보다 빠릅니다. 임차권등기 말소 및 점유자 인도 여부를 확인하고, 필요한 명도 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 조세 압류. 의정부시·은평구·국민건강보험공단 압류 관련 채권 중 당해세 등 우선 배당 항목이 있는지 확인해야 합니다. 세금이 배당에 선순위로 반영되면 후순위 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 배당 중복 검증. 임차보증금 330,000,000원과 주택도시보증공사 청구금액 330,000,000원은 별개 보증금으로 합산하지 말고, 동일 권리의 승계 여부와 실제 배당권자를 확인해야 합니다.
• 실거래 업데이트. 확인된 매매 거래가 2022년에 그칩니다. 입찰 전 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래·매물가격·층별 특성을 조사해 현재 시세를 재평가해야 합니다.
• 관리비 및 추가 비용. 미납 공용관리비, 점유자 인도비용, 취득 관련 세금 및 등기비용 등을 별도로 확인해야 합니다.
• 경매 진행상태 재확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부, 기일변경·취하·정지 및 매각조건 변경 가능성을 법원 공고로 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 조건과 좋은 매수가격은 별개다”

이 사건은 단순한 무임차 물건이 아닙니다. 보증금 330,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 그 임차권의 승계인으로 주택도시보증공사가 등장합니다. 말소기준권리보다 먼저 형성된 임차인의 권리는 가볍게 볼 수 없습니다.

그럼에도 매각물건명세서에 임차인과 승계인의 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 기재되어 있으므로, 해당 조건이 유효하게 이행된다면 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단됩니다. 다만 이 조건은 반드시 확인해야 하는 핵심 전제입니다.

가격에서는 신중함이 필요합니다. 최저가 352,000,000원은 과거 거래 평균 325,000,000원보다 27,000,000원 높고, 최근 거래 자료도 충분하지 않습니다. 12세대 다세대주택의 환금성과 여러 조세·채권 압류에 따른 배당 불확실성까지 고려하면, 신건에서 서둘러 높은 가격에 응찰할 근거는 약합니다.

종합 판단은 C등급입니다. 권리 위험은 조건부로 완화되지만, 가격과 환금성 측면에서 보수적 접근이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 포기·말소 조건의 확실한 이행을 먼저 확인하고, 현재 시세에 근거한 적정 입찰가격을 별도로 산정하는 것입니다. 권리 인수가 해소된다는 사실만으로 시세보다 비싸게 매수할 이유가 생기지는 않습니다.