서울서부지방법원 2026타경50454. 서울 은평구 갈현동 522-27 동원빌라 지하층 제2호가 강제경매에 나왔습니다. 신청채권자는 현대캐피탈 주식회사이며 청구금액은 11,788,791원입니다. 최저매각가는 감정가와 같은 108,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기상 말소기준권리는 2013년 서서울농업협동조합의 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건은 등기권리의 소멸 여부와 실제 점유자의 대항력 문제를 분리해서 판단해야 합니다.

2003년 전입자로 조사된 김연호는 말소기준권리보다 전입일이 앞섭니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 실제 임대차관계 및 매수인 인수 여부를 확정할 수 없습니다. 따라서 최저가 1.08억만으로 실제 취득비용을 판단하면 위험합니다. 여기에 지하층 특성과 오래된 소규모 다세대주택의 환금성도 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소, 선순위 전입은 별개

등기상 기준점은 2013.09.13 설정된 서서울농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 24,000,000원이며 매각으로 소멸하는 말소기준권리에 해당합니다. 이후 등장하는 롯데캐피탈의 가압류와 지방자치단체 압류, 현대캐피탈의 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

종전에 설정된 국민은행 근저당권 18,850,000원과 주재갑 근저당권 15,000,000원은 모두 2013.09.13 말소됐습니다. 국민건강보험공단과 과거 지방자치단체 압류 역시 이미 말소된 이력이 있습니다. 이들 권리를 현재 매수인 인수채무에 중복 계산할 이유는 없습니다.

② 점유·임차인 분석 — 인수 0원 확정 불가

현황조사 및 매각물건명세서에 김연호의 전입 사실이 확인됩니다. 한편 감정평가 현장조사에서는 현재 거주인이 소유자 김지현의 전 배우자로 탐문됐습니다. 두 조사 내용만으로 전입자와 현재 거주인이 같은 사람인지, 적법한 임대차계약이 존재하는지, 보증금 반환채권이 남아 있는지는 확정할 수 없습니다.

대항력 있는 보증금 인수형이 확인될 경우의 판단 원칙도 중요합니다. 매수인 실질취득비용은 낙찰가에 미배당 인수보증금을 더한 금액입니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 해당 보증금의 미반환 부분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 늘어 실질취득비용이 보증금 수준에 고정될 수 있습니다. 이 사건에서는 보증금이 미상이라 실질취득비용을 수치로 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 67.5%의 숫자를 그대로 믿어도 될까?

같은 건물인 동원빌라(522-27)의 동일 면적 36.42㎡ 거래 사례가 확인됩니다. 최근 12개월 거래는 2026년 5월의 160,000,000원 한 건이며, 2021년 11월 거래도 같은 금액입니다. 최근 거래와 과거 거래 사이에 확인되는 가격 변동률은 0.0%입니다.

최저매각가 108,000,000원은 최근 12개월 평균 실거래가 160,000,000원의 67.5%입니다. 가격 차이는 52,000,000원입니다. 다만 이 차이를 그대로 시세 차익이나 할인율로 해석할 수는 없습니다.

특히 실제 대항력 있는 임차인의 보증금 인수가 확인된다면, 시세 비교의 기준은 최저가 108,000,000원이 아니라 낙찰가와 인수금액을 합한 실질취득비용으로 바뀌어야 합니다. 인수금액이 확정되지 않은 현재 단계에서 가격 메리트를 확정하는 것은 이릅니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 서서울농업협동조합 근저당권, 롯데캐피탈 가압류, 현대캐피탈 신청채권자 순으로 계산한 결과입니다. 아래 금액은 선순위 임차보증금과 당해세 등의 우선배당 가능성을 확정 반영하지 않은 추정치입니다.

채권액 합계 65,245,178원, 예상 배당 합계 65,245,178원, 계산상 미배당 0원. 소유자 잔여금은 40,442,822원입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인의 우선변제·인수보증금에 따라 실제 배당이 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수위험은 남는다

현재 회차는 감정가의 100%인 108,000,000원입니다. 유찰 시 가정한 매각가격과 예상배당 결과는 다음과 같습니다.

회차별 수치는 제시된 추정 시나리오이며, 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가격이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 각 회차의 모형상 인수 0원은 선순위 전입자의 미확정 보증금 위험을 해소하지 않습니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 갈현동 소재 선정고등학교 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·연립주택·다가구주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 근거리에 지하철 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있습니다. 교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 사용승인일은 1992.12.24이며, 적벽돌 쌓기 외벽과 샷시 창호 등이 확인됩니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수 및 급탕설비, 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 남동측 하향 완경사지의 가장형 토지로, 자체지반을 평탄화한 다세대주택 부지입니다. 토지면적은 190.1㎡이며 북동측과 남동측으로 각각 폭 약 5m의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
• 토지거래허가 관련. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 지정된 허가 대상·기간·매수인 조건에 따른 적용 여부는 입찰 전에 별도 확인이 필요합니다.
• 공시지가. 3,520,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 전체 10세대 규모의 오래된 다세대주택이며 경매 대상은 지하층입니다. 동일 건물 실거래 표본도 2건으로 제한적이어서, 지하층 매수 수요와 재매각 가능성에 관한 보수적인 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자 김연호 확인. 2003.09.05 전입 사실과 현재 점유관계, 실제 임대차계약 존재 여부를 확인하세요. 소유자의 전 배우자로 탐문된 현재 거주인과 동일인인지도 확인이 필요합니다.
• 보증금과 우선변제 확인. 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부 및 실제 대항요건 유지 여부를 확인해야 매수인 인수금액을 계산할 수 있습니다.
• 실질취득비용 다시 계산. 선순위 대항력과 미반환 보증금이 확인되면 낙찰가에 인수액을 더해 비용을 산정하세요. 비교 기준은 최저가만이 아니라 실질취득비용입니다.
• 지하층 적정가격 확인. 3층 거래가 160,000,000원을 지하층 시세로 그대로 적용하지 마세요. 지하층의 실제 채광·환기·습기·누수·침수 위험과 매수 수요를 확인해야 합니다.
• 압류·당해세 확인. 은평구 및 서대문구의 압류 관련 체납액과 세금채권의 우선순위를 확인하세요. 실제 배당결과는 제시된 추정치와 달라질 수 있습니다.
• 호실 동일성 확인. 건축물현황도가 존재하지 않는 건물인 만큼, 등기·건축물대장·현장 문패·실제 점유 공간이 일치하는지 확인하세요.
• 내부 상태 조사. 내부조사가 제한적으로 이뤄졌습니다. 특히 지하층의 방수·배수·환기·곰팡이·설비 상태를 확인하고 수리비를 검토하세요.
• 점유자 명도 검토. 현재 거주인의 점유 근거에 따라 인도명령 가능 여부와 인도 절차가 달라질 수 있습니다. 소유자의 전 배우자라는 탐문만으로 점유권원이 없다고 단정하지 마세요.
• 관리비 및 공과금 확인. 공동주택의 공용부분 미납 관리비와 점유·사용 관련 비용을 확인하세요.
• 토지거래허가 적용 확인. 공적 규제상 허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 매수인 및 해당 물건에 허가 의무가 적용되는지 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 사건기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “67.5%의 가격보다 선순위 전입자가 먼저다”

이 물건의 최저매각가 108,000,000원은 같은 건물의 최근 실거래 160,000,000원과 비교하면 분명한 가격 차이가 있습니다. 하지만 거래된 곳은 3층이고 경매 대상은 지하층입니다. 해당 가격 차이를 모두 투자 수익으로 해석할 수 없습니다.

더 큰 변수는 2003.09.05 전입한 김연호입니다. 전입일이 2013년 말소기준 근저당보다 앞서므로 대항력 가능성이 있지만, 보증금과 실제 임대차관계가 확인되지 않았습니다. 예상배당에서는 인수액이 0원으로 계산되어 있어도 실제 인수위험은 아직 해소되지 않았습니다.

지하층이라는 물리적 특성, 오래된 소규모 다세대주택의 환금성, 제한적인 실거래 표본과 내부조사 한계도 부담 요인입니다. 따라서 현재 단계에서 이 물건을 단순히 '시세보다 저렴한 경매'로 평가하기는 어렵습니다.