서울서부지방법원 2026타경50584. 서울 은평구 녹번동의 녹번현대아파트 101동 201호입니다. 1989년 사용승인을 받은 132세대 아파트로, 분석 대상 전용면적은 75.11㎡입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 625,000,000원인 신건이며, 오에스비저축은행이 신청한 임의경매입니다.

등기부만 보면 권리관계가 복잡하지 않습니다. 소유자 오미선 씨는 2020년 증여로 소유권을 취득했고, 2021년 오에스비저축은행 앞으로 채권최고액 78,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이후 오정숙 씨의 186,000,000원 근저당이 추가됐고, 2026년 경매개시결정이 기입됐습니다. 두 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 권리분석에서 중요한 것은 등기부에 표시된 담보권만이 아닙니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 노종래 씨의 전입일은 2019.12.16로, 말소기준권리보다 앞섭니다. 실제 점유의 연속성, 임대차계약의 내용, 보증금, 확정일자 및 배당관계를 확인하지 못한 상태에서는 낙찰자가 추가 부담 없이 취득한다고 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도

말소기준은 2021.03.19 오에스비저축은행 근저당권입니다. 이후 설정된 오정숙 씨 근저당권 186,000,000원과 오에스비저축은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거의 농협은행 가압류와 은평구·국민건강보험공단 압류는 이미 말소됐습니다.

선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

노종래 씨의 전입은 현재 소유자 오미선 씨의 증여 취득일인 2020.10.28보다도 앞섭니다. 따라서 기존 임대차관계가 어떻게 형성됐고, 소유권 이전 후에도 유지됐는지를 확인하는 것이 중요합니다. 전입일은 선순위 가능성을 보여주지만, 실제 대항력은 주택 인도와 주민등록 등 법률상 요건을 함께 판단해야 합니다.

우선변제 여부 역시 확정일자 및 배당요구 관련 사실을 확인해야 판단할 수 있습니다. 선순위 전입 사실과 우선변제권 존재는 서로 다른 문제입니다. 말소기준보다 전입이 빠르다고 해서 반드시 배당받는 것도 아니며, 배당받지 못한 보증금이 반드시 모두 소멸하는 것도 아닙니다.

② 시세 비교 — 최근 거래보다 낮지만 직접 비교에는 한계

녹번현대아파트에서 확인된 실거래는 2건입니다. 2026년 4월 거래가 663,000,000원으로 가장 최근이지만, 그 거래의 전용면적은 79.52㎡로 분석 대상인 75.11㎡보다 큽니다. 동일 면적 거래는 2021년 6월의 500,000,000원이지만 시점이 오래됐습니다.

최저매각가 625,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래가인 663,000,000원의 94.3%로, 금액상 38,000,000원 낮습니다. 그러나 최근 거래는 대상 물건보다 전용면적이 큰 79.52㎡의 5층 거래입니다. 75.11㎡·2층 물건에 그대로 적용할 수 있는 시세라고 단정해서는 안 됩니다.

전체 거래 평균은 581,500,000원이며, 최저가는 그 평균의 107.5%입니다. 다만 이 평균에는 2021년의 오래된 거래가 포함돼 있어 현재 시세의 기준으로 사용하기 어렵습니다. 최근 거래를 우선 확인하되, 표본이 단 1건이고 면적 차이도 있다는 점을 함께 반영해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 625,000,000원 가정)

현재 신건 최저가로 매각된다는 가정 아래, 집행비용과 등기부상 근저당권 채권최고액을 기준으로 구성한 예상배당입니다. 선순위 임차인 노종래 씨의 보증금 및 배당권은 확정되지 않았으므로 아래 배당액은 최종 배당액이 아닙니다.

근저당권 배당액은 채권최고액을 적용한 가정치입니다. 실제 채권액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 선순위 임차인의 보증금·우선변제, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 소유자 잔여금 352,350,000원은 확정 수치가 아닙니다. 모의배당상 매수인 인수액 0원 역시 선순위 임차인 인수위험이 해소됐다는 의미가 아닙니다.

유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수위험은 남는다

유찰 시나리오는 각 회차의 가정 매각가에 따른 계산이며 실제 유찰이나 매각 결과를 예측한 것은 아닙니다. 소유자 잔여액은 회차별 집행비용 추정과 임차인 관련 미반영 항목에 따라 달라집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 녹번동 은평구청 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다가구·다세대·단독주택과 근린생활시설, 학교, 공공기관이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 역촌역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 슬래브지붕의 지상 12층 건물로, 1989.04.27 사용승인됐습니다. 급배수·위생·승강기·난방·주차장 설비가 있으며, 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지·도로. 인근 도로 대비 평지의 아파트 부지이며 북서측으로 폭 약 15m 포장도로에 접합니다. 공시지가는 4,337,000원/㎡입니다.
• 도시계획. 제2종일반주거지역 및 도심 공공주택 복합지구 예정지구 등 토지이용계획상 제한이 확인됩니다. 복합지구의 향후 사업 여부와 권리관계는 별도 확인이 필요하며, 이를 확정된 개발이익으로 보아서는 안 됩니다.
• 토지거래허가 규제. 아파트 용도의 토지거래허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시됩니다. 입찰 전 해당 경매 취득에 대한 허가 적용·예외 여부와 후속 거래 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 132세대 규모의 1989년 준공 아파트로, 확인된 실거래가 2건에 그쳐 거래가격 형성 수준을 폭넓게 판단하기 어렵습니다. 특히 최신 거래는 면적과 층수가 달라 2층 대상 물건의 직접적인 처분 예상가격으로 사용하기에는 한계가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 노종래 씨의 임대차계약. 보증금·계약기간·임대인·갱신 여부와 실제 점유관계를 확인해야 합니다. 가장 중요한 선행 절차입니다.
• 대항력 성립 및 유지. 2019.12.16 전입 이후 주민등록과 점유가 유지됐는지, 주택 인도 요건을 충족했는지 확인해야 합니다. 전입일만으로 인수 보증금을 확정할 수 없습니다.
• 확정일자·배당요구. 확정일자와 배당요구 여부 및 배당 가능한 금액을 확인하고, 매수인이 부담할 미반환 보증금이 있는지 계산해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본. 임차인 관련 기재, 매각으로 소멸하지 않는 권리, 매수인에게 인수되는 사항을 원본과 대조해야 합니다.
• 실질취득비용 재산정. 최저가 625,000,000원에 추가 보증금 인수액이 발생한다면 그 금액을 합산해 최근 실거래와 비교해야 합니다. 부대비용도 별도로 반영해야 합니다.
• 시세 검증. 2026.04의 663,000,000원 거래는 79.52㎡·5층입니다. 대상 75.11㎡·2층의 상태와 면적 차이를 반영해 적정 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 실제 점유자와 거주 상태를 현장에서 확인하고, 임차인 권리가 인정될 경우 보증금 반환 및 인도 협의 가능성을 점검해야 합니다.
• 관리비·조세. 공용부분 미납관리비, 당해세 및 우선변제채권 등을 확인해야 합니다. 현재 예상배당만으로 최종 권리관계가 정리됐다고 판단할 수 없습니다.
• 도시계획·허가. 도심 공공주택 복합지구 예정지구와 토지거래허가구역의 최신 적용사항을 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 기일 전 서류 재확인. 2026.11.17 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 지워진다고 보증금까지 지워지는 것은 아니다”

서울서부지방법원 2026타경50584 녹번현대아파트 101동 201호는 등기부상 담보권 말소 구조가 명확한 물건입니다. 그러나 2019년부터 전입한 노종래 씨가 존재한다는 사실은 이 경매의 성격을 바꿉니다. 2021년 근저당보다 선순위로 전입한 점유자의 보증금과 확정일자, 실제 대항력 여부가 미확정이기 때문입니다.

최저가 625,000,000원은 최신 실거래 663,000,000원보다 38,000,000원 낮고, 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 +32.6%입니다. 그러나 최신 실거래는 면적이 다른 물건이고 표본도 1건에 불과합니다. 여기에 선순위 임차인 보증금 인수가 발생한다면 실질취득비용은 최저가보다 높아지며, 최근 거래보다 비싸질 가능성도 배제할 수 없습니다.

따라서 이 사건의 결론은 가격 판단 보류, 임차관계 확인 우선입니다. 임차인의 대항력과 보증금 인수 여부를 해소하기 전에는 신건뿐 아니라 유찰 회차에서도 입찰가 상한을 신뢰성 있게 정할 수 없습니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 저가 매수 기회가 아니라 인수위험이 열려 있는 경매로 평가하는 것이 타당합니다.