서울서부지방법원 2026타경50701. 서울 마포구 성산동 성산로4길 65에 있는 그린빌 2층 204호, 전용 28.35㎡의 다세대주택입니다. 1998년 준공된 17세대 규모의 주택으로, 소유자는 백승환 씨입니다. 백승환 씨는 2020년 12월 이 물건을 거래가 150,000,000원에 취득했고, 이후 홍채연 씨 명의 근저당권 50,000,000원이 설정됐습니다. 현재는 임차권자 민순기가 신청한 강제경매가 진행 중입니다.

이 사건의 핵심은 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인입니다. 민순기의 전입신고와 점유개시일은 2020.12.11, 확정일자는 2020.11.03으로, 말소기준인 홍채연 근저당권 설정일 2021.01.15보다 빠릅니다. 주택임차권등기는 2023.06.29에 마쳐졌지만, 임차인의 대항력 판단은 등기일만으로 결정되지 않습니다. 매각물건명세서 역시 보증금이 전액 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있다고 명시하고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준권리는 2021.01.15 홍채연 근저당권입니다. 그 이후 설정된 농협은행 가압류, 국세·지방세 압류, 강제경매개시결정 등은 매각에 따른 등기 말소 대상입니다. 다만 국세·지방세 채권 자체의 배당순위는 압류등기 말소와 별도로 판단해야 합니다.

특히 민순기는 근저당권 설정 전에 전입과 점유를 개시했고 확정일자도 갖추었습니다. 따라서 후순위 임차권등기가 매각으로 말소될 수 있다는 사정만으로 보증금 인수 위험까지 사라지는 것은 아닙니다. 실제 배당에서 보증금 전액을 변제받는지가 매수인의 부담을 가르는 기준입니다.

② 임차인 분석 — 대항력 있음, 배당 부족 시 인수

실제 임차인 1명. 임차권등기 접수일 2023.06.29(을구 5번). 배당요구가 확인되어 있으며, 보증금 130,000,000원은 한 번만 계산합니다. 신청채권자 민순기와 임차권자 민순기는 동일인이므로 경매신청 청구액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 2021년 거래 한 건으로 현재 가격을 판단할 수 없다

그린빌 전용 28.35㎡에서 확인되는 실거래는 2021년 8월, 2층, 165,000,000원 한 건입니다. 현재 신건 최저가는 170,000,000원으로 이 거래금액의 103.0%입니다. 단, 해당 거래가 2021년에 이루어졌으므로 2026년 현재 시장의 시세라고 보기는 어렵습니다.

확인된 거래는 1건이므로 평균·최고·최저가가 모두 165,000,000원으로 같습니다. 이 가격을 최근 12개월 실거래 평균으로 해석해서는 안 됩니다. 최신 거래 역시 2021년 8월의 동일한 거래이며, 최근 가격 상승 또는 하락 추세를 신뢰성 있게 판단할 만한 추가 거래는 확인되지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

* 경매신청 민순기의 청구액은 임차보증금 130,000,000원과 동일하며, 임차인에게 전액 배당된 보증금을 다시 지급하는 별도 배당으로 계산하지 않습니다. 위 예상배당은 집행비용 추정액을 반영하고 당해세 및 최우선변제 등은 반영하지 않은 시뮬레이션입니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

신건 가정에서는 집행비용 3,180,000원을 차감하고 임차인에게 130,000,000원이 전액 배당됩니다. 이후 근저당권자 홍채연에게 36,820,000원이 배당되며, 농협은행 가압류에 대한 예상배당은 없습니다. 이 계산에서는 소유자 잔여금도 없습니다.

⑤ 유찰별 실질취득 — 최저가 하락과 인수 증가를 함께 계산

이 물건의 투자 판단은 최저매각가격만 보아서는 안 됩니다. 특히 매각가격이 임차보증금보다 낮아지는 회차에서는 낙찰가 + 미배당 보증금을 합산해야 합니다.

실질취득 = 낙찰가 + 예상 인수보증금. 취득세, 명도비, 관리비, 금융비용 등은 제외했습니다. 배당 및 인수액은 각 회차 예상배당에 따르며, 세금 우선배당 등이 발생하면 변동될 수 있습니다.

1회 유찰에서는 낙찰가 136,000,000원 중 임차인에게 130,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 인수액은 0원입니다. 다만 집행비용 및 조세채권 우선배당에 따라 실제 임차인 배당액이 달라지면 이 회차에서도 인수금이 발생할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 성산동 성서중학교 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·공원·교육시설·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 감정평가상 제반 입지여건은 무난한 편입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 마포구청역과 경의중앙선 가좌역이 근거리에 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 204호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시 마감이며 기본 위생·급배수시설과 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 접도. 대상 부지는 북동측 하향 완경사지에 조성되어 있으며 남동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정 내역이 있으므로 적용 대상과 입찰 시점의 효력을 확인해야 합니다.
• 환금성. 1998년 준공·17세대 규모의 다세대주택입니다. 확인된 동일 면적 실거래가 2021년 1건뿐이므로 거래 활성도와 현재 환금성은 별도 검증이 필요합니다.
• 공부 및 건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부에서도 위반 사항이 확인되지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권등기 인수 여부. 민순기 주택임차권등기의 대항력 유지 여부와 보증금 전액 배당 가능성을 매각물건명세서 및 배당관계 자료로 확인하세요.
• 국세·지방세 우선순위. 파주세무서, 마포구, 파주시의 압류채권에 대해 법정기일, 당해세 여부, 조세 우선권을 검토해야 합니다. 세금의 배당순위에 따라 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 임차인과 신청채권자 관계. 임차권자 및 경매신청인으로 표시된 민순기의 채권 동일성, 임대차계약서, 확정일자, 집행권원 및 배당요구 자료를 대조하세요.
• 실질취득금액 기준 입찰. 신건 170,000,000원, 1회 유찰 136,000,000원, 2회 유찰 132,323,200원의 예상 실질취득부담을 비교하고 세금 우선배당에 따른 추가 인수 위험까지 고려하세요.
• 현재 시세 재검증. 확인된 2021년 실거래 165,000,000원은 현재 시세의 충분한 근거가 아닙니다. 최근 주변 다세대주택 거래, 매물가격, 건물 상태를 비교하세요.
• 명도 및 점유. 임차권등기가 있다고 해서 현재 실제 점유 상태까지 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·건물 상태. 장기 체납 관리비 중 매수인 부담 가능 부분과 누수·설비·공용부분 유지관리 상태를 점검하세요.
• 토지이용규제. 토지거래허가구역의 지정 대상 및 적용기간, 경매 취득 관련 예외·절차 등을 확인하세요.
• 입찰보증금 및 절차. 신건 최저가의 10%는 17,000,000원입니다. 실제 입찰보증금 기준과 특별매각조건은 공고문으로 최종 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역, 조세채권 관련 자료를 확인하고 전문가 검토를 받으세요.

맺으며 — “유찰가가 낮아져도 인수금까지 계산해야 한다”

서울서부지방법원 2026타경50701은 단순한 후순위 권리 소멸형 경매가 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 민순기가 있고, 매각물건명세서에 보증금 미배당액 인수 가능성이 명시된 물건입니다.

신건 170,000,000원에서는 임차인 보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 예상 인수액은 0원입니다. 하지만 2회 유찰하면 매각가는 108,800,000원으로 내려가도 임차인 미배당액 23,523,200원을 인수하여 실질취득금액은 132,323,200원이 됩니다. 세금 우선배당이 발생하면 이보다 부담이 커질 여지도 있습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가는 2021년 실거래 165,000,000원보다 높고, 최근 거래가 부족해 현재 시장가격을 확정하기 어렵습니다. 17세대 소규모 다세대주택의 환금성과 세금·임차권 인수 변수를 함께 고려해야 합니다. 결론은 권리 검증 우선, 가격 판단은 보류. 입찰의 핵심은 단순한 유찰 여부가 아니라 임차인의 실제 배당액과 매수인의 최종 실질취득금액을 얼마나 정확하게 확정하느냐입니다.