대전지방법원 2025타경3917. 등기상 말소기준은 2018.08.17. 월배농업협동조합 근저당권 888,000,000원입니다. 그 뒤 정윤명 근저당 100,000,000원, 주식회사다원컨설팅 근저당 300,000,000원, 국 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 권리표만 보면 후순위 권리는 단순하지만, 핵심은 등기 밖 점유관계입니다. 김기한의 전입일이 2018.03.12.로 말소기준보다 앞서 있기 때문입니다.
다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 “대항력 있음”으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 자료로는 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 특히 이 사건은 105호만 독립적으로 사용하는 형태가 아니라 목록1·2·3이 일체로 근린생활시설로 이용되고 있어, 김기한의 106호·107호 점유가 일괄매각 전체의 인도와 실질취득비용에 영향을 줄 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3917 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 지족동 1027-1 1층105호 · 대전광역시 유성구 지족동로142번길 53 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 목록1·2·3 일체로 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상4층 · 1층 105호·106호·107호 |
| 소유자 | 성환욱 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,339,000,000원 / 459,277,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 최저가 감정가 대비 34.3% |
| 신청채권액 | 779,103,288원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 일괄매각 | 목록1·2·3 일체 |
① 권리 흐름 — 후순위보다 선순위 점유가 핵심
2016.12.29. 수협은행 근저당권 192,000,000원은 2018.08.17. 해지되어 이미 말소됐습니다. 현재 매각에서 기준이 되는 권리는 같은 날 설정된 월배농업협동조합 근저당권입니다. 김기한의 전입일은 그보다 앞선 2018.03.12.입니다. 따라서 점유·전입 요건과 적용관계가 충족된다면 매수인에게 대항할 가능성이 있으나, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수규모와 우선변제 여부는 현재 확정할 수 없습니다.
② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 1명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김기한 | 106호, 107호 | 2018.03.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 보증금 확인 필요 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 전입 시점만 놓고 보면 말소기준권리보다 선순위이지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有, 우선변제 有, 인수액 얼마라고 단정할 수 없는 단계입니다.
③ 가격 판단 — 34.3%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 459,277,000원으로 감정가 1,339,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 수치가 제시되어 있지 않아, 현재 최저가가 최근 시장가격보다 낮은지 확인할 근거가 없습니다. 특히 선순위 점유자의 보증금이 미상이므로 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수도 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 배당액 | 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 459,277,000원 | 452,284,230원 | 835,715,770원 |
| 4회 유찰 시 | 321,493,900원 | 316,192,985원 | 971,807,015원 |
| 5회 유찰 시 | 225,045,730원 | 221,095,090원 | 1,066,904,910원 |
유찰이 진행될수록 등기상 채권의 미배당액은 커집니다. 그러나 이 표는 김기한의 보증금이 반영되지 않은 계산이므로, 낙찰가가 낮아진다고 매수인의 총 부담이 같은 비율로 낮아진다고 볼 수 없습니다. 선순위 보증금이 확인되기 전에는 실질취득가격 자체가 미정입니다.
④ 예상배당표 (매각가 459,277,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,992,770원 |
| 1. 근저당 · 월배농업협동조합 | 888,000,000원 | 452,284,230원 |
| 2. 근저당 · 정윤명 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사다원컨설팅 | 300,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,288,000,000원 중 배당되는 금액은 452,284,230원, 미배당액은 835,715,770원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 김기한의 보증금·배당관계가 확인되면 실제 배당과 인수관계가 달라질 수 있습니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 105호·106호·107호는 현황상 일체로 근린생활시설 등으로 이용 중입니다.
- 경계. 각 호 사이 경계벽이 미설치되었거나 일부 철거된 상태입니다. 공부상 구분과 현황 사용형태가 다릅니다.
- 입지. 반석고등학교 서측 인근이며, 근린생활시설·업무용빌딩·아파트가 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 서측·남측·북측으로 노폭 10미터 내외 포장도로가 소재합니다.
- 토지. 토지면적 1,122.9㎡ · 지목 주차장 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 · 공시지가 1,696,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 소로1류와 접하고 주차장 지정이 포함됩니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 각 호 사이 경계벽 상태는 현장 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김기한 보증금 확인. 보증금이 얼마인지, 실제 점유가 계속되는지, 적용되는 대항력 요건을 충족하는지가 실질취득액을 좌우합니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능성과 미배당 보증금의 매수인 승계 여부를 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 105·106·107호 일괄 점유 확인. 임차인 표시는 106호·107호지만 실제 사용은 3개호 일체입니다. 현장 점유범위를 별도로 확인해야 합니다.
- 경계벽·원상복구 검토. 호실 사이 경계벽이 미설치 또는 일부 철거된 상태이므로 향후 분리 이용 시 공사와 행정상 검토가 필요할 수 있습니다.
- 공동담보 확인. 월배농업협동조합 근저당은 106호·107호도 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 배당은 일괄매각 구조와 함께 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 3회 유찰·감정가 대비 34.3%라는 숫자는 크지만, 실거래 비교와 선순위 보증금 확인 없이 “싸다”고 결론내리면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 ‘미상 보증금’이 먼저다
이 사건의 숫자만 보면 강렬합니다. 감정가 1,339,000,000원이 3회 유찰되어 459,277,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 2018.03.12. 전입한 김기한이 2018.08.17. 말소기준권리보다 먼저 존재하고, 그 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
여기에 105호·106호·107호가 일괄매각되고 현황상 하나의 근린생활시설처럼 이용되며 경계벽까지 미설치 또는 일부 철거되어 있습니다. 따라서 현재 최저가를 곧바로 실질취득가로 볼 수 없고, 선순위 점유자의 보증금과 대항력·배당관계가 확인되기 전까지는 총 취득비용이 확정되지 않는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 34.3%라는 할인율보다 먼저 확인해야 할 숫자는 김기한의 보증금입니다.
