감정가 70%까지 내려왔지만, ‘3개호 일괄·미상 임차인’이 핵심 — 지족동 1층 근린생활시설

대전지방법원 2025타경3917. 사건 표기는 대지이고 등기 형태는 집합건물이지만, 감정평가상 실제 이용은 1층 105호·106호·107호를 하나로 연결한 근린생활시설입니다. 각 호 사이의 경계벽이 설치되지 않았거나 일부 철거된 상태로, 세 개 호실을 일괄매각합니다. 따라서 단순한 단일 점포가 아니라 통합 사용 상태와 개별 호실의 권리관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.

감정가는 1,339,000,000원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 937,300,000원입니다. 숫자만 보면 401,700,000원 내려왔지만, 동일 물건이나 인근 비교 가능한 최근 실거래 자료가 확인되지 않아 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단할 수는 없습니다. 근린생활시설의 실제 임대수익, 공실 가능성, 통합 점포 상태의 시장가를 별도로 조사해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대부분 소멸하지만 말소기준 재확인 필요

105호 등기에는 2016.12.29 설정된 수협은행 근저당권 192,000,000원이 2018.08.17 해지로 말소된 것으로 기재돼 있습니다. 같은 날 월배농업협동조합 근저당권 888,000,000원이 설정됐고, 이후 정윤명 100,000,000원, 주식회사다원컨설팅 300,000,000원의 근저당권이 차례로 설정됐습니다. 존속하는 담보권만 놓고 보면 2018.08.17 월배농업협동조합 근저당권이 선순위입니다.

다만 예상배당 산정에는 수협은행 192,000,000원이 선순위로 반영돼 있습니다. 이 물건은 105호·106호·107호 일괄매각이고 후순위 근저당권에도 106호·107호가 공동담보로 기재돼 있으므로, 세 개 호실의 개별 등기부와 공동담보목록을 함께 대조해야 전체 말소기준과 배당순위를 확정할 수 있습니다.

보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 조사 인원은 1명입니다. 산정표상 매수인 인수액은 0원이지만, 보증금이 확인되지 않아 실질취득 총액은 최저가만으로 확정할 수 없습니다.

② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로는 부족하다

현재 최저가는 감정가 1,339,000,000원의 70%인 937,300,000원입니다. 그러나 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 30% 하락했다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 이 물건은 일반적인 개별 점포와 달리 세 개 호실을 하나의 근린생활시설로 사용하고 있고, 각 호 사이 경계벽이 없거나 철거된 상태입니다. 낙찰 후에도 현재 통합 형태를 유지할지, 각 호를 다시 구분할지에 따라 공사비와 임대 가능 면적, 매각 상대방이 달라집니다. 가격 검토는 인근 근린생활시설의 매매가뿐 아니라 임대료, 관리비, 공실 기간, 원상복구 비용까지 함께 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 937,300,000원 가정)

채권최고액 합계는 1,480,000,000원이며, 현재 회차에서 채권자 예상배당은 925,527,000원, 미배당은 554,473,000원입니다. 경매 신청채권자 월배농업협동조합의 청구액은 779,103,288원이고 예상배당액은 733,527,000원으로 산정돼 전액 충족되지 않습니다.

배당표는 당해세와 임차인의 최우선변제 가능성을 반영하지 않은 산정입니다. 또한 수협은행 근저당권 배당 반영과 105호 등기의 말소표시가 일치하지 않으므로 세 개 호실의 원본 등기부 및 공동담보목록 대조가 필요합니다.

④ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 반석고등학교 서측 인근으로, 근린생활시설·업무용 빌딩·아파트가 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건 또는 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 토지는 대체로 사다리형 평지이며 서측·남측·북측으로 폭 10m 내외 포장도로에 접합니다.
• 이용상태. 105호·106호·107호를 하나의 근린생활시설로 사용 중이며, 각 호 사이 경계벽이 설치되지 않았거나 일부 철거된 상태입니다.
• 설비. 위생·급배수·전기·소방·승강기 설비를 갖춘 것으로 조사됐습니다.
• 규제. 도시지역·준주거지역·노은3 보금자리주택지구 지구단위계획구역이며, 주차장과 소로1류 도로 관련 지정이 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았지만, 호실 간 경계벽 상태와 집합건축물대장·도면의 일치 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 최근 실거래 자료가 없어 시장가격과 매각 소요 기간을 판단하기 어렵습니다. 통합 점포 형태를 선호하는 수요자가 제한될 가능성도 함께 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 106호·107호 등기부 확인. 세 개 호실의 개별 등기와 공동담보목록을 대조해 수협은행 근저당권의 존속 여부와 정확한 말소기준을 확정하세요.
• 김기한 임대차 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유 개시일, 전입세대 열람, 확정일자와 배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
• 주거·영업 사용 확인. 감정평가상 근린생활시설 이용이므로 실제 영업자·사업자등록·전입신고 관계와 적용 법률을 함께 확인하세요.
• 경계벽과 원상복구. 세 호실을 분리해 사용하거나 매각하려면 경계벽 복구, 출입구·전기·급배수 분리 가능성과 비용을 검토해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 교부청구서와 배당요구 서류를 통해 당해세 해당 여부와 우선배당액을 확인하세요.
• 시세 재조사. 감정가 대비 70%라는 할인율보다 인근 근린생활시설 매매가, 실제 임대료, 공실률과 관리비를 우선 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납, 점유자의 영업시설·집기 처리, 인도명령 가능 여부와 명도 기간을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 현장 상태를 직접 대조하세요.

맺으며 — “70% 유찰가보다 권리의 빈칸이 먼저다”

이 물건은 감정가 1,339,000,000원에서 937,300,000원까지 내려왔고, 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 장점이 있습니다. 그러나 감정가의 70%라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 근거가 없고, 105호·106호·107호가 일체로 사용돼 개별 처분성과 원상복구 부담을 검토해야 하기 때문입니다.

권리 측면에서도 김기한의 2018.03.12 전입이 확인되지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 여기에 105호 등기의 수협은행 근저당 말소표시와 예상배당 산정이 서로 다르게 나타납니다. 따라서 현재 확인되는 숫자만으로 인수액 0원을 확정하기보다, 세 개 호실의 개별 등기와 임대차 원본을 확인한 뒤 실질취득 총액을 다시 계산해야 하는 물건입니다. 결론은 가격 판단 보류, 권리 원본 확인 필수입니다.