서울서부지방법원 2026타경50753. 마포구 합정동 포은로2나길 40에 있는 벡텔빌라 제2층 제202호, 전용 54.48㎡ 다세대주택입니다. 지상 4층 건물의 2층에 위치하고, 사용승인일은 2002년 8월 28일입니다. 등기부에서 확인되는 현재 소유자는 장유근·장유자·정용·정웅 네 명으로, 상속에 의해 공유하고 있습니다.

이 사건의 특징은 일반적인 대출 연체에 따른 담보권 실행 경매가 아니라는 점입니다. 등기상 경매개시결정의 원인은 공유물분할을 위한 경매이며, 신청인 정용은 공유자이기도 합니다. 근저당권이나 가압류가 등기되어 있지 않으므로 통상적인 채권회수형 경매와 배당 구조를 다르게 이해해야 합니다.

가장 주의할 부분은 두 가지입니다. 202호와 302호의 현장 표시 불일치, 그리고 마지막 확인 거래보다 높은 신건 가격입니다. 신고된 임차인은 없지만 임대차 관계 자체가 확인된 것도 아니므로, 점유 상태까지 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 없는 공유물분할 경매

등기상 근저당권 0건·압류 및 가압류 0건입니다. 2002년 소유권보존 및 소유권이전 이후, 2015년 7월 16일 상속을 원인으로 2026년 6월 18일 공유자 4명 앞으로 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 이어 2026년 7월 13일 공유물분할을 위한 경매개시결정이 등기되었습니다.

제공된 권리관계에서 경매개시결정이 기준으로 지정되어 있고, 해당 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이를 근저당권이 존재하는 담보권 경매의 말소기준과 동일하게 해석해서는 안 됩니다. 앞선 소유권 등기는 소유권의 변동 이력이며 별도의 매수인 인수채무가 아닙니다.

② 점유·임대차 및 현장 표시 — 반드시 확인할 부분

현재 확인된 임차인 신고는 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 등이 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없다고 확정할 수 없으며, 점유자의 전입일·보증금·확정일자 등도 확인되지 않은 상태입니다.

특히 감정평가서상 내부구조도는 건축물대장 현황도면과 외부 관찰 등을 기초로 작성되었으며, 내부 실사 결과와 다를 수 있다고 명시되어 있습니다. 현관 표시, 실제 층·호수, 점유자, 내부 구조를 함께 대조하는 절차가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 마지막 거래보다 12.3% 높다

벡텔빌라 동일 전용면적 54.48㎡의 확인된 실거래는 총 3건입니다. 2023년 5월부터 2024년 9월까지 거래된 사례로, 전체 평균은 391,666,666원, 마지막 거래는 430,000,000원입니다.

신건 최저가 483,000,000원은 전체 실거래 평균 대비 123.3%이고, 마지막 확인 거래인 2024년 9월의 430,000,000원과 비교해도 112.3%입니다. 마지막 거래보다 53,000,000원 높은 수준이므로 확인된 거래만을 근거로 가격이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

과거 거래 집계에는 이전 시기 대비 +15.4%의 상승 추세가 표시되어 있습니다. 다만 확인된 거래가 2023~2024년에 집중되어 있어 이 수치가 2026년 현재에도 유지된다고 볼 근거는 없습니다. 최근 거래 공백과 9세대 소규모 다세대주택이라는 특성을 고려하면, 과거 전체 평균이나 과거 상승률만으로 가격을 정당화하기 어렵습니다.

유찰 시나리오는 주어진 가격 가정에 따른 비교이며 실제 매각 일정이나 매각가격을 보장하지 않습니다. 비교 기준인 430,000,000원은 2024년 9월 거래로 현재 시세와 차이가 있을 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 483,000,000원 가정)

매각가를 483,000,000원으로 가정하면 집행비용 7,230,000원을 제외한 잔여 475,770,000원이 소유자 교부액으로 계산됩니다. 정용의 경매개시결정은 채권액이 확인되지 않아 채권배당 계산에서 제외되었으며, 예상배당 0원은 실제 채권이 없다는 확정 판단을 뜻하지 않습니다.

위 배당은 단순 추정이며, 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 공유물분할 경매의 실제 대금 분배는 법원 기록과 공유자별 권리관계를 확인해야 하며, 표의 잔여액이 특정 공유자에게 모두 지급된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 마포구 합정동 성산초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평스라브지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 치장석 붙임 등, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있으며 기본 위생·급배수 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북동측 약 5m, 북서측 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접해 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며 과밀억제권역·중점경관관리구역 등으로 기재되어 있습니다. 토지거래허가 관련 지정 이력은 대상자·대상 용도·지정기간에 따라 본건 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 7,847,000원/㎡, 전체 토지면적 208.3㎡입니다. 이는 개별 세대의 대지권 면적이나 매각대상 토지지분을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되어 있지는 않으나, 공부상 호수와 출입문 표시가 달라 실제 현장 특정에 주의해야 합니다.
• 환금성. 9세대 소규모 다세대주택으로 확인 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 마지막 거래가 2024년 9월이므로 현재 매매 수요와 적정 매각기간을 과거 가격만으로 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 호수 불일치 확인. 등기상 202호와 현장 출입문 302호가 실제 동일 전유부분인지 건축물대장 현황도면·감정평가 도면·현장 구조를 대조해야 합니다.
• 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상이므로 현재 점유자, 점유 원인, 전입일, 확정일자, 보증금을 확인해야 합니다. 점유자가 확인될 경우 대항력 유무를 별도로 판단해야 합니다.
• 공유물분할 경매 특성 확인. 정용의 경매 신청 원인, 공유물분할 관련 법원 기록, 매각 범위와 대금 분배 조건을 확인해야 합니다.
• 가격 상한 재산정. 신건 최저가가 2024년 마지막 거래보다 12.3% 높습니다. 2026년 현재 유사 다세대 매매사례와 현장 상태를 확인해 입찰가격을 재산정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가격 386,400,000원, 2회 유찰 가격 309,120,000원을 비교하되, 유찰 여부와 관계없이 점유·호수 불일치 문제를 우선 해소해야 합니다.
• 관리비 및 명도. 실제 점유자와 미납 공용관리비 여부를 확인하고 필요한 인도·명도 절차 및 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 규제 확인. 토지거래허가구역의 지정기간과 대상 용도, 다세대주택에 대한 적용 여부를 입찰 시점의 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 실거래 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “담보권이 없다고 입찰위험까지 없는 것은 아니다”

합정동 벡텔빌라 202호는 등기상 담보권이 없는 공유물분할 경매입니다. 근저당권이나 가압류가 없고 계산상 매수인 인수액도 0원이라는 점은 긍정적입니다. 하지만 임대관계 미상과 공부상 202호·현장 302호 표시 불일치라는 확인 과제가 남아 있습니다.

가격도 적극적인 입찰을 뒷받침하지 못합니다. 신건 최저가 483,000,000원은 마지막 확인 실거래 430,000,000원보다 53,000,000원 높습니다. 과거 거래에서 상승 추세가 나타나더라도, 마지막 거래가 2024년 9월인 만큼 현재 시세 상승을 전제해서는 안 됩니다.

결론은 권리등기는 비교적 단순하지만 가격과 현장 확인은 보류입니다. 공유물분할 경매의 매각 범위를 확인하고, 현장 호수와 점유관계를 명확히 하며, 최신 시세를 확보한 다음 입찰 여부를 판단해야 합니다. 최저가가 낮아지더라도 이 확인 과제가 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.