서울서부지방법원 2026타경50769. 서울 은평구 대조동 89-361에 위치한 다세대주택 제2층 제나호입니다. 감정평가상 다세대주택으로 이용되고 있으며, 철근콘크리트구조·연와조 슬라브지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물입니다. 공부상 호수는 '제나호'이지만 실제 출입문에는 '202호'로 표시돼 있습니다.
등기부만 보면 2022년 양귀연의 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖에 있습니다. 2019년에 전입한 임차인이 존재하며, 그 보증금이 알려져 있지 않습니다. 단순히 후순위 등기권리가 소멸한다고 해서 모든 점유·보증금 문제가 해소된다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50769 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 대조동 89-361 제2층 제나호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 역말로9길 16 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조·연와조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 전용면적 참고 | 거래정보상 대상면적 35.91㎡ · 공부상 면적 및 부속 지하층 범위 대조 필요 |
| 건물 사용승인 | 1985년 · 거래정보상 1985.01.10 |
| 건물 규모 | 6세대 |
| 소유자 | 이한잎 (2021.06.21 소유권이전 · 등기 거래가액 161,000,000원) |
| 감정가 | 328,000,000원 |
| 최저매각가 | 328,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 신청채권자 | 양귀연 |
| 청구금액 | 199,500,000원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.25 양귀연 근저당권 · 채권최고액 225,000,000원 |
| 점유관계 | 임차인 이봉순 확인 · 보증금 및 임대차 조건 미상 |
| 현장 호수 | 공부상 제나호 / 출입문 202호 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 정리되지만 임차인은 별개
말소기준권리는 2022.07.25 접수된 을구 3번 양귀연 근저당권입니다. 같은 권리자가 신청한 임의경매이며, 후순위 김정선 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 그보다 앞서 전입한 임차인의 대항력과 보증금 승계 여부는 별도 판단이 필요합니다.
등기부에 있었던 삼성카드의 가압류 5,704,969원은 2025.09.29 말소됐고, 하나카드 가압류 11,299,130원도 2025.12.11 말소됐습니다. 이 두 가압류는 현재 매수인의 별도 인수 위험으로 계산할 대상이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 매수인 인수금액을 확정할 수 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이봉순 | 2019.08.28 | 미상 | 가능 · 미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입일은 말소기준권리보다 빠르지만 보증금과 확정일자, 배당요구 사항은 확정되지 않았습니다.
실질취득금액 ≈ 낙찰가 + 매수인이 인수하는 미배당 보증금
현재 판단: 328,000,000원 + 인수금액 미상
대항력 여부에 더해 확정일자와 배당요구, 실제 보증금 액수를 확인해야 배당과 매수인 인수 범위를 판단할 수 있습니다. 특히 전입일만으로 우선변제권이나 실제 인수액을 확정해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래 집계보다 높다
대조동 89-361의 거래정보에는 총 3건의 실거래가 표시되어 있습니다. 전체 평균은 287,000,000원이며, 최근 구간 평균으로 집계된 금액은 300,000,000원입니다. 그러나 거래면적이 대상면적과 일치하지 않아 가격 비교에 상당한 주의가 필요합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.03 | 44.73㎡ | 1층 | 300,000,000원 |
| 2021.09 | 47.43㎡ | 3층 | 400,000,000원 |
| 2021.06 | 44.01㎡ | 2층 | 161,000,000원 |
| 전체 평균 | 면적 불일치 | 3건 | 287,000,000원 |
| 최근 구간 집계 | 44.73㎡ | 1건 | 300,000,000원 |
다만 이 시세 비교를 확정적인 적정가격 판단으로 받아들여서는 안 됩니다. 거래정보상 대상면적은 35.91㎡인데, 비교 거래는 44.01㎡·44.73㎡·47.43㎡입니다. 면적이 일치하지 않고 층도 다르므로 개별 호수의 가치를 직접 대변하지 않습니다.
또한 최신 거래일은 2025.03입니다. 등기 확인 기준일인 2026.11.04을 기준으로 보면 실제 최근 12개월 이내 거래가 아니므로, 최근 구간 평균이라는 집계 명칭만으로 현재 시세라고 간주할 수 없습니다. 자료상 최근 대비 과거 추세는 +7.0%로 표시되지만 표본이 적고 면적이 달라 이 수치만으로 현재 상승 추세를 확정하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 328,000,000원 가정)
아래는 제시된 배당 추정에 따른 계산입니다. 임차인의 보증금·우선변제·배당 여부가 확인되지 않았으므로 실제 배당결과나 매수인 인수액을 확정하는 표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,392,000원 |
| 1. 근저당 · 양귀연 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김정선 | 52,000,000원 | 52,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 45,608,000원 |
근저당권의 채권최고액을 배당액으로 적용한 단순 추정입니다. 신청채권자의 청구금액은 199,500,000원으로, 채권최고액 225,000,000원과 구별해야 합니다. 임차보증금, 실제 우선변제 순위, 당해세, 최우선변제 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여 45,608,000원은 확정 교부액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
현재는 유찰이 없는 신건이며, 아래는 감정가 대비 비율에 따른 가정 시나리오입니다. 각 회차의 배당 부족액은 근저당권 등 채권에 관한 추정치로, 임차보증금 인수액을 의미하지 않습니다.
| 회차 | 최저가 가정 | 채권 미배당 | 임차보증금 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 328,000,000원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 262,400,000원 | 19,073,600원 | 미상 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 209,920,000원 | 70,818,880원 | 미상 |
⑥ 물건 특정 문제 — 부속 지하층이 불명확하다
이 사건은 임차관계 외에도 감정평가상 중요한 물건 특정 문제가 있습니다. 공부상 호수 표시와 현장 표시가 다르며, 부속 지하층의 위치와 면적 역시 일치하지 않습니다.
| 2층 호수 표시 | 공부상 제2층 제나호 / 출입문 제202호 |
|---|---|
| 부속 지하층 | 등기상 지층 4호 |
| 대장상 면적 | 8.10㎡ |
| 현장 추정 면적 | 약 6.26㎡ |
| 호실 식별 | 지하층 내 특정 호실을 객관적으로 확인할 표식 없음 |
| 현재 이용상태 | 지하층 다수 호실이 장기간 미사용 상태 |
이 차이는 매각대상 전유부분의 특정, 인도 과정, 실제 사용 가능 면적 등에 영향을 줄 수 있습니다. 입찰 전 집합건축물대장·등기부·건축물 현황도 및 감정평가서의 내부구조도를 대조하고, 현장에서 지하층을 포함한 매각대상 범위를 확인해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 대조동 대조초등학교 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 단독주택, 아파트단지와 다세대주택이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 지하철 6호선 구산역과 노선버스정류장이 있어 교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 도로. 토지 서측으로 폭 약 6m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 건물. 1985년 사용승인된 다세대주택으로, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역에 저촉되며, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역 등 관련 제한사항이 있습니다.
- 토지이용 규제. 토지거래허가구역 지정 이력이 포함돼 있습니다. 외국인 등 대상 지정, 아파트 대상 지정 및 도로 지목 대상 지정의 적용범위와 지정기간이 서로 다르므로 입찰 및 취득 시점의 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 공시지가. 4,152,000원/㎡로 표시돼 있으며, 토지면적은 184.0㎡입니다. 이 면적은 개별 호수의 전유면적과 구별해야 합니다.
- 환금성. 거래정보에 확인되는 표본은 3건이며 서로 다른 면적입니다. 6세대 규모의 소규모 다세대주택이라는 점과 부속 지하층 특정 문제를 함께 고려해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차보증금. 이봉순의 임대차계약서, 실제 보증금과 월세, 임대차 목적물의 범위를 확인하세요. 보증금이 미상이면 실질취득금액을 계산할 수 없습니다.
- 대항력. 2019.08.28 전입신고와 실제 주택 인도 시점, 주민등록의 유효성 및 임대차 존속 여부를 확인하세요.
- 확정일자·배당요구. 우선변제권 성립 여부, 배당요구 여부와 실제 배당 가능 금액을 확인해야 미배당 보증금 인수 여부를 판단할 수 있습니다.
- 실질취득금액. 입찰가에 매수인이 승계할 가능성이 있는 보증금 잔액을 합산해 시세와 비교하세요. 현재 인수액 0원은 확정된 사실이 아닙니다.
- 호수 표시. 공부상 제나호와 출입문 202호가 동일한 전유부분임을 건축물대장 및 현황도에서 대조하세요.
- 지하층 4호. 공부면적 8.10㎡와 현장 추정 6.26㎡의 차이, 호실 식별 불가 문제, 실제 점유·사용상태 및 매각대상 범위를 확인하세요.
- 최신 시세. 2025.03 거래 이후의 거래정보와 대상면적 35.91㎡에 가까운 비교 사례를 별도로 확인하세요.
- 건물 상태. 1985년 사용승인 건물인 만큼 구조·방수·누수·배관·설비 상태를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 이후 발생할 수 있는 비용을 확인하세요.
- 원본 서류. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 내부구조도를 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 소멸”과 “보증금 인수 없음”은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022.07.25 양귀연 근저당권이고, 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차인 이봉순의 전입일은 2019.08.28입니다. 말소기준보다 앞선 전입이고 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력이 성립한다면 배당으로 회수하지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있으므로 매수인 인수금액을 0원으로 단정할 수 없습니다.
가격도 매력적이라고 보기 어렵습니다. 현재 최저매각가 328,000,000원은 자료상 최근 거래 집계 평균 300,000,000원보다 높습니다. 게다가 해당 비교 거래는 면적이 다르고 거래시점도 오래돼 현재 적정가격을 확정할 수 없습니다. 부속 지하층은 위치 특정이 어렵고 면적에도 차이가 있습니다.
종합 판단은 입찰 보류·핵심 사실 확인 우선입니다. 선순위 임차인의 대항력과 보증금, 실제 매각대상 공간, 동일 면적의 최신 시세를 확인하기 전까지는 가격이나 유찰 횟수만으로 투자 메리트를 인정하기 어렵습니다. 본건의 승부처는 얼마에 낙찰받느냐보다 낙찰 후 무엇을 인수하고 어떤 공간을 인도받게 되는지 정확히 확정하는 것입니다.
