서울서부지방법원 2026타경50789. 서울 은평구 신사동 갈현로1길 6-29에 위치한 성원빌라 301호입니다. 2002년 1월 30일 사용승인된 지상 3층 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 거래 비교에 사용된 면적은 54.34㎡, 건물 규모는 6세대입니다. 현재 등기상 소유자는 박성원이며, 주택도시보증공사가 154,730,789원을 청구하여 강제경매가 진행되고 있습니다.
이 사건은 단순히 근저당과 가압류가 소멸하는 일반적인 경매와 다릅니다. 과거 임차인 김성민의 보증금 190,000,000원에 관한 임차권등기는 이미 말소되었고, 이후 박다은 명의로 150,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다. 특히 박다은의 주민등록·점유개시 기재일은 말소기준인 2024년 3월 15일보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기일이 늦다는 이유만으로 대항력 문제를 배제해서는 안 됩니다. 실제 인수위험을 낮추는 결정적 근거는 매각물건명세서의 조건부 권리포기 문구입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50789 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 신사동 15-57, 3층 301호 도로명주소: 서울특별시 은평구 갈현로1길 6-29 |
| 건물명 / 용도 | 성원빌라(15-57) · 집합건물(다세대주택) |
| 면적 / 층 | 54.34㎡(실거래 비교 기준) · 지상 3층 중 3층 301호 |
| 건물 규모 | 6세대 · 철근콘크리트구조 · 2002.01.30 사용승인 |
| 소유자 | 박성원 (2002.04.01 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 256,000,000원 / 256,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.03.15 갑구 3번 가압류 · 김성민 · 33,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 154,730,789원 |
| 실제 임차인 | 박다은 · 보증금 150,000,000원 |
| 보증금 인수 | 확약·임차권등기 말소 조건 이행 시 실질 0원 |
| 최근 실거래 | 217,000,000원 (2026.04 · 동일 면적) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 가압류보다 빠른 임차인의 주민등록
말소기준권리는 2024.03.15 김성민 명의 가압류 33,000,000원입니다. 이 가압류는 매각으로 소멸하고, 그 이후 등기된 주택임차권과 강제경매개시결정도 등기상 말소 대상입니다. 다만 임차권등기의 말소와 임대차보증금 반환채무의 소멸은 반드시 같은 문제가 아닙니다. 임차인이 말소기준권리보다 먼저 대항력을 취득했는지, 실제 미배당 보증금에 대한 매수인 책임이 남는지를 별도로 확인해야 합니다.
② 임차인 권리분석 — 보증금 1.5억과 확약의 효력
현재 확인되는 실제 임차인은 박다은 1명입니다. 주택도시보증공사는 임차인의 주택임차권 승계인으로 언급되며, 경매 신청채권자이기도 합니다. 따라서 주택도시보증공사를 별도의 실제 임차인으로 계산하거나, 그 청구액을 박다은 보증금에 다시 더해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 구분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
박다은 실제 임차인 · 전유부분 전부 |
150,000,000원 |
가능·미확정 등기상 주민등록·점유개시 2023.08.23 |
가능·미확정 확정일자 2023.07.26 |
보증기관 승계 조건부 인수 0원 |
| 임차인 | 박다은 |
|---|---|
| 임대차계약일 | 2023.07.24 |
| 확정일자 | 2023.07.26 (등기상 기재) |
| 주민등록일자 | 2023.08.23 (등기상 기재) |
| 점유개시일 | 2023.08.23 (등기상 기재) |
| 보증금 | 150,000,000원 |
| 임차권등기 | 2025.09.09 · 을구 3번 |
| 배당요구 | 신고 있음 · 2025.09.09 |
| 대항력 판단 | 가능·미확정 대항요건 성립·유지 확인 필요 |
| 우선변제 판단 | 가능·미확정 배당순위와 실제 배당액 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 주택도시보증공사 · 별도 보증금 중복 합산 없음 |
| 확약 이행 후 인수 | 0원 |
이 조건은 임차인과 승계인이 미배당 보증금 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 하는 내용입니다. 약정이 유효하고 실제로 이행된다면, 박다은의 보증금에 관한 매수인 실질 인수액은 0원으로 판단합니다.
중요한 것은 배당만으로 보증금이 전액 변제되는지와 별개로, 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 매각조건이라는 점입니다.
※ 확약을 적용하지 않는 일반적인 대항력 검토에서 문제 되는 보증금 원금은 150,000,000원입니다. 대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않는 경우, 미배당 잔액이 매수인 인수 검토 대상이 될 수 있습니다. 이 사건은 위 확약 조건이 유효하게 이행되는 경우에 한하여 해당 보증금의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
과거 김성민 임차권은 구분해서 보아야 합니다. 김성민은 임차보증금 190,000,000원으로 2023.08.02 주택임차권등기를 했으나 2023.08.28 해당 등기가 말소됐습니다. 따라서 현재 박다은의 보증금과 과거 김성민의 보증금을 합산하지 않습니다. 김성민은 이후 2024.03.15 가압류 33,000,000원의 채권자로 등장하지만, 이 금액은 과거 말소된 임차보증금 전체와는 구별되는 등기상 청구금액입니다.
③ 시세 비교 — 2.56억은 최근 거래보다 3,900만원 높다
성원빌라(15-57)는 총 6세대의 소규모 다세대주택입니다. 같은 건물, 같은 면적 54.34㎡의 확인된 실거래는 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래금액 | 구분 |
|---|---|---|---|---|
| 2026.04 | 54.34㎡ | 1층 | 217,000,000원 | 최근 거래 |
| 2022.06 | 54.34㎡ | 3층 | 203,000,000원 | 과거 거래 |
| 최근 12개월 평균 | 54.34㎡ | 1건 | 217,000,000원 | 판단 기준 |
| 전체 거래 평균 | 54.34㎡ | 2건 | 210,000,000원 | 보조 지표 |
| 현재 최저매각가 | 54.34㎡ | 3층 | 256,000,000원 | 최근 시세 이상 |
최근 12개월의 거래는 2026년 4월 217,000,000원, 1건입니다. 신건 최저가 256,000,000원은 이 거래보다 39,000,000원 높고, 최근 시세의 118.0%에 해당합니다. 확약 이행을 전제로 보증금 인수가 0원이더라도 최소 실질취득금액의 기준은 여전히 256,000,000원입니다. 따라서 단순히 권리위험이 해소된다는 이유로 현재 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.
과거 거래 203,000,000원과 최근 거래 217,000,000원을 비교하면 최근 가격은 6.9% 상승했습니다. 즉 확인되는 거래 흐름은 하락이 아니라 상승 방향입니다. 그러나 비교 가능한 거래가 총 2건이고 최근 12개월 거래는 1건이므로, 이 수치만으로 지속적인 상승장이라고 단정할 수도 없습니다. 현재 매각가격을 정당화할 정도의 시세 근거로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 256,000,000원 가정)
현재 신건 최저가인 256,000,000원에 매각된다고 가정한 채권자 중심의 추정 배당입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며, 가압류 채권자 김성민과 구분하여 표시합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,384,000원 |
| 1. 갑구 3번 가압류 · 김성민 | 33,000,000원 | 33,000,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 154,730,789원 | 154,730,789원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 63,885,211원 |
| 합계 | — | 256,000,000원 |
집행비용은 약 1.7% 기준의 추정치입니다. 주택임차권자의 우선변제에 따른 실제 배당, 당해세, 최우선변제 등은 별도로 확정되지 않았으므로 실제 배당순위와 소유자 잔여금액은 달라질 수 있습니다. 위 표의 채권자 예상배당은 확정 배당표가 아닙니다.
⑤ 유찰 시 가격·배당 시나리오
유찰이 발생하면 최저매각가가 낮아질 수 있습니다. 아래는 감정가 100%인 현 회차와 80%, 64% 시나리오를 비교한 결과입니다. 각 회차에서 박다은 보증금에 관한 실질 인수액은 확약과 말소 조건이 이행되는 경우 0원입니다.
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 채권자 부족액 | 소유자 잔여 | 조건부 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 256,000,000원 | 187,730,789원 | 0원 | 63,885,211원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 204,800,000원 | 187,730,789원 | 0원 | 13,402,011원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 163,840,000원 | 160,746,240원 | 26,984,549원 | 0원 | 0원 |
※ 채권자 부족액은 추정 채권액 대비 배당 부족액으로, 임차인의 미배당 보증금과 동일한 금액이 아닙니다. 임차권 우선변제, 세금 및 실제 집행비용 등에 따라 배당결과가 달라질 수 있습니다. 조건부 인수 0원은 확약의 유효성과 이행을 전제로 한 금액입니다.
가격만 비교하면 1회 유찰 시 204,800,000원은 최근 거래가 217,000,000원보다 낮아지고, 2회 유찰 시 163,840,000원에서는 차이가 더 커집니다. 다만 이는 실제 유찰 확정 일정이나 향후 낙찰가 예측이 아닌 가격 시나리오입니다. 또한 확인된 최근 실거래가 1건이므로 숫자상의 할인율을 곧바로 투자수익으로 해석할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 신사동 덕산중학교 남동측 인근입니다. 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 근거리에 지하철 6호선 응암역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
- 건물. 2002.01.30 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 3층 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 마감, 창호는 하이새시이며 위생·급배수·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지와 도로. 토지는 인접필지 대비 등고평탄한 자루형이며, 건물 북측으로 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지면적은 252.2㎡, 지목은 대지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 과밀억제권역·중점경관관리구역·대공방어협조구역 등으로 지정되어 있습니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력이 있습니다. 제시된 지정기간과 대상 용도가 서로 다르므로, 입찰 전 현재 적용 여부 및 해당 다세대주택에 대한 규제 범위를 확인해야 합니다.
- 위반건축물·공부. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며, 감정요항표에 별도의 공부상 차이는 기재되지 않았습니다.
- 환금성. 총 6세대의 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적 실거래가 2022년과 2026년에 각각 확인되지만, 표본이 제한적이어서 매도 시점과 개별 상태에 따른 가격 변동에 유의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약 원문 확인. 임차인 박다은과 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 최신 매각물건명세서 원본에서 재확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소. 을구 3번 박다은 명의의 보증금 150,000,000원 주택임차권등기가 매각조건에 따라 실제 말소될 수 있는지 절차를 확인해야 합니다.
- 대항요건 확인. 등기상 주민등록·점유개시일은 2023.08.23, 확정일자는 2023.07.26입니다. 현재 전입 및 점유관계, 대항력 유지 여부와 실제 배당순위를 전입세대확인서·현황조사·임대차 관련 서류로 대조해야 합니다.
- 승계 중복계산 방지. 주택도시보증공사는 주택임차권 승계인이자 신청채권자입니다. 청구액 154,730,789원을 별도의 추가 임차보증금처럼 더하지 않도록 구분해야 합니다.
- 기존 임차권 구분. 김성민의 과거 임차권등기 190,000,000원은 2023.08.28 말소됐습니다. 별도로 남은 김성민 가압류 33,000,000원과 혼동하지 않아야 합니다.
- 현재 점유·명도. 임차권등기 존재만으로 현재 실제 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유, 인도 가능 여부와 명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가 256,000,000원은 최근 동일 면적 거래 217,000,000원보다 18.0% 높습니다. 실질 인수 0원이라는 조건만으로 고가 응찰을 정당화하지 않아야 합니다.
- 관리비·조세. 미납 관리비, 당해세 및 임차인의 우선변제와 관련된 실제 배당관계를 확인해야 합니다. 추정 소유자 잔여금액은 확정 수치가 아닙니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 거래사례를 대조하고, 확약과 관련된 특수 매각조건이 변경되지 않았는지 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도, 2.56억은 비싸다”
서울서부지방법원 2026타경50789 성원빌라 301호는 임차보증금 인수 문제와 가격 문제를 분리해서 판단해야 하는 사건입니다. 박다은의 임차보증금 150,000,000원은 대항력 검토가 필요하지만, 매각물건명세서에 명시된 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 유효하게 이행된다면 해당 보증금의 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
그러나 권리위험이 줄어든다고 해서 현재 최저가 256,000,000원의 가격 경쟁력이 생기는 것은 아닙니다. 최근 실거래 217,000,000원보다 39,000,000원, 18.0% 높습니다. 거래 추세는 6.9% 상승으로 나타나지만 표본이 적고, 6세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 변수도 있습니다. 따라서 현재 신건 가격에는 높은 평가를 부여하기 어렵습니다.
종합 판단은 C등급. 확약으로 주된 보증금 인수위험이 조건부 해소된 점은 긍정적이지만, 확약 이행과 점유관계를 확인해야 하고, 실질취득금액이 최근 거래보다 높은 점이 결정적인 감점 요인입니다. 권리는 조건부 관리 가능, 현재 가격은 보류. 이 사건의 핵심은 낮은 인수액 자체가 아니라, 그 조건을 확실히 확인한 뒤 실제 시장가격에 맞춰 취득하는 것입니다.
