대구지방법원 2025타경8776. 대구광역시 북구 팔달동 449의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조의 2층 건물로, 1층은 소매점, 2층은 사무실로 이용 중입니다. 토지는 499.0㎡이고, 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 토지 일부 약 20㎡는 현황 도로인 점을 감안해 평가했다고 기재돼 있습니다.
등기상 구조만 보면 기준점은 분명합니다. 2024.02.21. 설정된 중소기업은행 근저당 1,200,000,000원이 말소기준이고, 그 이후 붙은 다수의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 후순위 채권자가 아니라 말소기준일보다 앞서 전입·점유한 사람과 법인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8776 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 팔달동 449 · 대구광역시 북구 장태실길 29 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 1층 소매점 · 2층 사무실 |
| 토지 | 499.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 사다리형 |
| 소유자 | 권용선 |
| 감정가 / 최저가 | 1,308,700,400원 / 641,263,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 1,016,521,260원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 토지 일부 약 20㎡ 현황 도로 감안 평가 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 문제는 선순위 점유
말소기준은 2024.02.21. 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이고 토지 팔달동 449와 공동담보입니다. 이후 설정된 아이엠뱅크·삼성카드·서울보증보험·신용보증기금·중소기업은행·한국농수산식품유통공사의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 확인된 10,000,000원보다 ‘미상 3명’이 더 중요하다
| 점유자 / 임차인 | 전입·점유일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김의곤 | 1999.06.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 서안유통 | 2017.01.20 | 10,000,000원 | 2,000,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 10,000,000원 인수 |
| (주)소봄 | 2020.09.07 | 미상 | 500,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 임경희 | 2023.11.03 | 미상 | 100,000원 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으므로 실제 확인 대상은 4명입니다. 이 가운데 주식회사 서안유통은 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원으로 확인되고 배당표에서도 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 반면 김의곤·(주)소봄·임경희는 보증금이 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 641,263,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,812,630원 |
| 인수 · 주식회사 서안유통 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 632,450,370원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 아이엠뱅크 | 426,726,668원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 10,026,075원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 841,732,893원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신용보증기금 | 228,500,000원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 49,932,450원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 중소기업은행 | 19,515,627원 | 0원 |
| 10. 가압류 · 중소기업은행 | 20,520,568원 | 0원 |
| 11. 가압류 · 한국농수산식품유통공사 | 9,394,778원 | 0원 |
| 12. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 46,366,573원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,862,715,632원 중 예상 배당은 632,450,370원이고 미배당은 2,230,265,262원입니다. 배당표의 매수인 인수 10,000,000원은 주식회사 서안유통 보증금만 반영한 금액으로, 보증금이 확인되지 않은 다른 점유자의 인수 가능액까지 확정하는 숫자는 아닙니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가보다 인수액 확인이 먼저다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 확인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 641,263,000원 | 632,450,370원 | 2,230,265,262원 | 10,000,000원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 448,884,100원 | 441,995,259원 | 2,420,720,373원 | 10,000,000원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 314,218,870원 | 309,019,806원 | 2,553,695,826원 | 10,000,000원 |
3회 유찰 시 매각가는 448,884,100원, 4회 유찰 시에는 314,218,870원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다. 그러나 각 시나리오의 10,000,000원 인수액은 확인된 서안유통 보증금만 반영한 것입니다. 김의곤·(주)소봄·임경희의 보증금이 확인되지 않는 한 낙찰가가 낮아졌다는 사실만으로 총 취득비용이 충분히 낮아졌다고 결론 내릴 수 없습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 매천대교 북서측 근거리에 위치하고, 주변은 단독주택·창고시설·제조업소 등이 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반대중교통 사정은 보통 정도입니다.
- 현황 이용. 일반철골구조 2층 건물로 1층은 소매점, 2층은 사무실로 이용 중입니다.
- 토지. 499.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(불)입니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역이 포함됩니다.
- 공시지가. 620,800원/㎡입니다.
- 공부와 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함되고, 토지 일부 약 20㎡는 현황 도로임을 감안해 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 점유자 4명부터 확인. 말소기준일 2024.02.21.보다 앞선 전입·점유 자료가 있으므로 실제 점유 부분과 임대차 계약관계를 대조해야 합니다.
- 미상 보증금 확인. 김의곤·(주)소봄·임경희의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 최종 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 서안유통 10,000,000원. 배당표상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 보증금 전액이 매수인 인수로 반영돼 있습니다.
- 실질취득비용으로 판단. 현재 최소 확인 기준은 641,263,000원 + 10,000,000원이며, 여기에 미상 보증금의 인수 가능액을 더해 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물 포함 여부와 토지 일부 약 20㎡ 현황 도로 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 후순위 채권은 소멸. 중소기업은행 근저당 이후 가압류들은 매각으로 소멸하지만, 이것이 임차인 인수 위험까지 없다는 의미는 아닙니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 풀어야 할 숫자가 있다
감정가 1,308,700,400원이 2회 유찰돼 641,263,000원까지 내려온 모습만 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 핵심 숫자가 아닙니다. 주식회사 서안유통 보증금 10,000,000원이 매수인 인수로 확인되고, 말소기준보다 앞선 김의곤·(주)소봄·임경희의 보증금이 아직 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 단계의 실질취득비용은 최소 651,263,000원에서 시작하되 추가 인수액이 붙을 가능성을 열어 두어야 합니다. 실거래 시세 자료도 없어 이 금액을 시장가격과 직접 비교해 “싸다”고 판단할 근거가 없습니다. 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 점유관계는 아직 정리되지 않은 사건 — 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 미상 보증금의 확인입니다.
