서울서부지방법원 2026타경50790. 서울 은평구 신사동 190-7에 위치한 지하층 다세대주택입니다. 건물은 1986년 12월 12일 사용승인된 벽돌조 건물로, 지하 1층과 지상 2층으로 구성되어 있습니다. 현재 소유자는 김성필이며, 2016년 12월 15일 소유권을 취득했습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 70,000,000원입니다.

권리의 중심은 같은 날 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 48,000,000원)입니다. 이 근저당권은 2025년 한국주택금융공사로 이전됐으며, 한국주택금융공사가 2026년 7월 임의경매를 신청했습니다. 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 임대관계가 확인되지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2016년 근저당

가장 중요한 권리는 2016.12.15 설정된 을구 7번 근저당권입니다. 채권최고액은 48,000,000원으로, 이후 한국주택금융공사에 이전되었습니다. 따라서 최초 설정자는 국민은행이지만 현재 등기상 근저당권자는 한국주택금융공사입니다.

과거 수색성가정신용협동조합 근저당권과 2007년 국민은행 근저당권은 이미 말소되었습니다. 2023년 은평세무서장의 압류 역시 2025년 5월 해제로 말소되어, 현재 매각 시 인수할 별도의 선순위 등기권리로 보이지 않습니다.

② 가격 판단 — 실거래 비교가 먼저다

현재 감정가는 140,000,000원이며, 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 같습니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득액은 140,000,000원입니다. 다만 취득세·명도비·수선비 등 별도 취득비용은 포함하지 않은 금액입니다.

문제는 이 금액을 비교할 최근 실거래 시세가 확인되지 않는다는 점입니다. 동일 건물에 관한 거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세를 근거로 한 객관적인 가격 할인율을 산정할 수 없습니다. 2016년 등기상 거래가액 70,000,000원은 과거 거래금액일 뿐, 현재 시세의 직접적인 기준으로 사용하기 어렵습니다.

1회 유찰 시 112,000,000원, 2회 유찰 시 89,600,000원이라는 가격은 감정가 대비 할인된 금액일 뿐입니다. 감정가보다 낮다고 해서 현재 시장가격보다 저렴하다는 의미는 아닙니다. 특히 지하층 주택은 채광·습기·방수·환기 상태가 실제 거래가치에 영향을 줄 수 있어 현장 상태 확인이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)

위 배당은 근저당 채권최고액 48,000,000원을 전액 배당하는 단순 추정입니다. 실제 피담보채권액, 배당요구, 당해세, 임차인 우선변제, 집행비용 확정액에 따라 달라질 수 있습니다. 소유자 잔여금 89,240,000원도 확정 배당액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 0원 추정

최저매각가가 낮아지는 상황을 가정해도, 현재 산정된 근저당 채권최고액 48,000,000원은 각 회차에서 전액 배당되는 것으로 추정됩니다. 다만 이는 배당에 관한 계산일 뿐, 낙찰자의 실제 취득 안전성이 모든 회차에서 확정된다는 의미는 아닙니다.

세 회차 모두 근저당 채권최고액 기준 미배당은 0원, 매수인 인수 추정액 역시 0원으로 계산됩니다. 반면 매각가격이 낮아질수록 소유자에게 돌아가는 예상 잔여금은 감소합니다.

현재 근저당권을 보유한 한국주택금융공사의 실제 피담보채권, 당해세, 점유자의 임대차 권리가 추가 확인되면 배당 결과가 바뀔 수 있습니다. 따라서 표의 미배당 0원은 특정 근저당 채권에 대한 계산상 수치이며, 모든 잠재 권리의 부존재를 증명하지는 않습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 신사동 숭실중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 주거지대로, 일반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 지하철 6호선 새절역도 근거리에 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물 노후도. 1986.12.12 사용승인된 벽돌조 건물입니다. 오래된 건물인 만큼 배관·전기·방수·외벽·난방시설의 유지관리 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 지하층 특성. 대상은 지하층으로, 채광·환기·결로·습기·침수 이력과 출입 동선을 확인해야 합니다. 지하층이라는 점은 일반 지상층 주택과의 가격 비교에서 반드시 반영해야 할 요소입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 차량 접근은 가능한 것으로 평가되지만 실제 주차 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 토지 및 규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가 관련 지정도 확인되므로 입찰 전 현재 적용 범위와 허가 필요 여부를 관할 기관에 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 현장 구조와 실제 사용 상태는 별도로 점검하는 것이 좋습니다.
• 환금성. 지하층·노후 다세대라는 특성이 있고 최근 거래가격 비교가 확보되지 않아 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다. 인근의 유사 연식·층·면적 매매사례와 실제 거래 가능가격 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계와 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장조사와 매각물건명세서·현황조사서를 대조해 실제 점유자, 전입일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 말소기준 및 근저당 이전 확인. 2016.12.15 국민은행 근저당과 2025.06.12 한국주택금융공사로의 이전 등기를 대조해 현재 배당권자를 확인하세요.
• 신청채권액 확인. 경매 청구금액 24,357,968원과 근저당 채권최고액 48,000,000원을 구분하고, 실제 피담보채권 및 예상배당의 적정성을 검토해야 합니다.
• 과거 국세 압류 확인. 2023.03.23 압류는 2025.05.01 말소됐습니다. 과거 압류의 말소와 별개로 현재 미납 세금과 배당에서 우선 처리될 금액이 있는지 확인할 필요가 있습니다.
• 지하층 하자 확인. 누수·곰팡이·결로·침수·배수·환기 상태를 확인하고 필요한 수선비를 예상 입찰금액에 반영하세요.
• 실거래가격 검증. 최근 유사 지하층 다세대 매매사례를 확인해야 합니다. 140,000,000원이 시세 대비 저렴하다는 근거가 확보되기 전까지 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 합리적입니다.
• 명도 및 체납 관리비. 점유 상태에 따라 인도·명도 일정이 달라질 수 있습니다. 관리비 미납 여부와 공용부분 관리비 부담 가능성도 확인하세요.
• 매각기일 및 원본 서류. 2026.11.17 매각기일을 기준으로 법원 공고의 변경·취하·연기 여부를 확인하고, 입찰 직전 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “권리는 단순, 가격과 점유는 보류”

이 물건의 강점은 분명합니다. 말소기준이 명확하고, 현재 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 국민은행 근저당권을 한국주택금융공사가 승계해 임의경매를 신청한 구조도 등기상 확인됩니다.

그러나 임대관계 미상, 지하층의 노후 상태, 최근 실거래 시세 확인 부족은 가격 및 실제 취득 과정에서 무시할 수 없는 변수입니다. 특히 확인되지 않은 점유자가 존재한다면 대항력과 보증금 인수 문제를 다시 검토해야 합니다. 또한 근저당권 이전을 반영한 실제 배당권자와 채권액 확인도 필요합니다.

따라서 현재 평가는 종합 C등급입니다. 권리의 기본 구조에는 긍정적인 요소가 있지만, 점유 및 가격 검증이 완료되지 않아 높은 등급을 부여하기는 어렵습니다. 권리 기본 구조는 합격, 점유·가격·현장 상태는 추가 확인. 이 물건의 판단 기준은 감정가보다 얼마나 낮게 낙찰받느냐만이 아니라, 실제로 얼마의 비용을 들여 안정적으로 취득하고 다시 거래할 수 있느냐입니다.