* 조홍래 관련 실질 인수 0원은 매각물건명세서의 특별매각조건이 유효하게 적용되고, 미배당 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이행된다는 전제입니다. 특별조건이 적용되지 않는 경우 원칙상 보증금 335,000,000원에 관한 인수 위험이 있습니다. 이석의 권리와 보증금은 별도이며 이 조건으로 해소되지 않습니다.

서울남부지방법원 2025타경11013. 강서구 화곡동 ‘라홈’ 2층 204호, 2021년 사용승인된 다세대주택입니다. 표면적으로는 감정가와 최저가가 같은 신건 352,000,000원 경매지만, 등기부를 따라가면 단순한 강제경매가 아니라 대항력 임차권과 특별매각조건이 맞물린 사건임을 알 수 있습니다.

소유자는 김성한이며, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 청구금액은 335,000,000원으로 등기된 조홍래의 임차보증금과 금액이 같습니다. 그러나 신청채권자인 보증공사와 실제 임차인 조홍래를 각각 별개의 임차인으로 계산해서는 안 됩니다. 확인되는 실제 임차인·전입자는 조홍래와 이석, 총 2명입니다.

특히 이 사건은 조홍래에 관한 특별매각조건의 효력과 이석의 독립적인 대항력·보증금을 구분하는 것이 권리분석의 핵심입니다. 조건부로 해소되는 위험과 아직 해소되지 않은 위험을 한데 묶어 ‘인수 없음’으로 처리하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

등기부상 전북은행의 채권최고액 1,495,000,000원 근저당권은 2022.01.14 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 유효한 말소기준권리로 보아서는 안 됩니다. 이 사건에서 확인되는 말소기준은 2025.07.17 강제경매개시결정입니다.

조홍래는 2022.02.11 주민등록을 하고 2022.02.12 점유를 개시했으며, 2024.01.11 보증금 335,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 모두 경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선행 임차권으로 보아야 합니다.

이석도 2025.07.08 전입해 말소기준권리보다 앞서 있습니다. 그러나 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 임대차관계가 충분히 확정되지 않았으므로 대항력 가능·미상으로 평가합니다. 전입일만으로 모든 대항요건이 충족됐다고 단정할 수 없습니다.

② 실제 임차인 2명 — 인수 위험을 나눠서 보자

실제 임차인·전입자는 2명입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자로 기재돼 있으며 별도의 실제 임차인으로 합산하지 않습니다. 조홍래의 확정일자는 임차권등기 기재사항을 기준으로 하며, 우선변제 인정 범위와 배당 요건은 별도 확인이 필요합니다.

특히 조홍래의 임차권등기는 2024.01.11에 이뤄졌고, 이석은 그 이후인 2025.07.08 전입했습니다. 두 사람의 점유관계가 어떻게 이어졌는지, 조홍래가 실제로 퇴거했는지, 이석이 별도 임대차계약을 체결했는지를 확인해야 합니다. 이석의 전입 사실만으로 독립 보증금이 반드시 존재한다고 단정할 수도 없지만, 존재하지 않는다고 가정하는 것도 위험합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 3.52억의 메리트는 미확인

라홈은 2021.11.29 사용승인된 14세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 확인되는 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.

다만 이 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액은 확인되지 않습니다. 그러므로 감정가 352,000,000원을 곧바로 현재 시장가격으로 간주하거나, 최저매각가가 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.

여기서 중요한 점은 낙찰가 하락과 인수액 감소가 같은 의미가 아니라는 것입니다. 특별매각조건이 적용되지 않는 통상적인 대항력 보증금 인수형이라면, 낙찰가가 낮아져도 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다.

하지만 이번 경매는 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하기 때문에, 조홍래 관련 미배당분을 매수인 비용으로 그대로 더해서는 안 됩니다. 대신 이석 관련 위험은 액수가 확인될 때까지 별도로 남겨두어야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

제시된 배당 추정에서는 집행비용 5,728,000원, 주택도시보증공사 배당 335,000,000원, 소유자 잔여 11,272,000원입니다. 조홍래의 보증금 335,000,000원은 별도 현금배당 0원으로 계산돼 있으며, 보증공사 청구액과 중복하여 임차보증금 총액으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 권리순위·우선변제 인정 여부·당해세·배당절차 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강서구 화곡동 화곡8동주민센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지대로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장과 지하철 2호선·5호선 까치산역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 무난합니다.
• 건물. 2021.11.29 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 6층 건물입니다. 위생·급배수설비, CCTV, 승강기, 도시가스 개별난방설비 등이 구비돼 있습니다.
• 도로. 남동측 약 5m 내외의 포장도로와 접하며, 토지는 정방형의 다세대주택 부지로 이용 중입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당하며 토지거래계약 허가구역도 포함돼 있습니다. 관련 규제 적용 여부와 거래 절차는 확인이 필요합니다.
• 공시지가·건축. 토지 공시지가 3,980,000원/㎡이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 환금성. 라홈은 14세대 규모의 소규모 공동주택입니다. 단지 경매 평균 유찰은 1.8회로 집계되지만, 거래가격 및 실제 낙찰 성과를 충분히 검증할 수 없어 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 어떤 절차 및 시점에 확정되는지 확인하세요. 조건의 대상 권리와 적용 범위도 명확히 해야 합니다.
• 조홍래 임차권 정리. 등기된 임차보증금 335,000,000원에 대해 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 실제로 이행될 수 있는지 확인하세요. 단순히 명세서에 조건이 있다는 사실만으로 모든 절차가 완료됐다고 보아서는 안 됩니다.
• 이석의 점유·임대차 조사. 2025.07.08 전입한 이석의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 가장 중요한 미확인 권리입니다.
• 임차인 관계 확인. 조홍래의 임차권등기와 이석의 전입이 어떻게 연결되는지, 동일 주택의 점유가 어떤 경위로 이전됐는지 조사하세요.
• 회생절차 관련 등기 확인. 회생절차개시 및 폐지 이력이 있으므로 관련 등기의 현재 상태, 경매 진행 및 처분에 미치는 잔여 영향을 원본 서류로 확인하세요.
• 실거래 가격 확인. 동일 건물 및 인근 유사 다세대주택의 실제 거래가격, 전용면적, 층, 건물 상태를 비교하세요. 감정가만으로 적정 입찰가를 산정하기 어렵습니다.
• 관리비·명도. 미납 공용관리비, 현재 점유자, 인도명령 가능성, 이사 및 명도 비용 등을 사전에 확인하세요.
• 원본 서류 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 반드시 최종 확인하세요.

맺으며 — “특별매각조건은 안전장치이지, 전체 위험의 소멸은 아니다”

이 사건에서 가장 큰 금액인 조홍래 임차보증금 335,000,000원은 특별매각조건을 통해 매수인 인수 위험이 실질적으로 해소될 수 있습니다. 그 조건이 적용된다면 352,000,000원 신건에서 조홍래 관련 인수를 별도로 가산할 필요는 없습니다.

그러나 이석의 전입은 경매개시결정보다 앞서 있고, 보증금 및 실제 대항요건은 확인되지 않았습니다. 이석에 대해 조홍래의 특별매각조건과 동일한 포기·말소 효력이 발생한다고 볼 근거도 없습니다. 결국 이 물건은 ‘인수 0원 확정형’이 아니라 주된 보증금 인수는 조건부 해소 가능하지만 추가 인수 위험이 남은 사건입니다.

게다가 실거래 비교가격 없이 감정가 352,000,000원을 기준으로 응찰하는 것은 가격 측면에서도 신중해야 합니다. 단지 평균 1.8회 유찰이라는 참고 지표는 있지만, 그것만으로 현재 감정가가 높거나 향후 유찰이 확실하다고 단정할 수는 없습니다.

결론은 권리 위험 조건부 해소, 잔여 임차인 위험 미확정, 가격 판단 보류입니다. 조홍래 관련 특별매각조건의 이행 가능성, 이석의 독립적인 임대차관계, 비교 가능한 실거래 가격이 모두 확인된 뒤에야 합리적인 입찰가를 결정할 수 있습니다.