서울서부지방법원 2026타경50800. 서울 은평구 역촌동에 위치한 '거장메카' 3층 306호 오피스텔입니다. 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트 건물로, 2018년 1월 26일 사용승인을 받았습니다. 현재 등기부상 소유자는 강석범이며, 2018년 8월 14일 거래가 163,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 이후 2024년 목포수산업협동조합의 가압류가 설정되고, 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청한 구조입니다.

이 물건에서 가장 중요한 부분은 단순한 가압류나 채무 규모가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 임차인의 임대차 관계입니다. 김성민의 임대차계약일은 2023년 6월 28일, 주민등록 및 점유개시일은 2023년 7월 31일로 임차권등기에 기재되어 있습니다. 이는 말소기준인 2024년 9월 5일보다 앞섭니다. 따라서 대항력 유지 여부를 먼저 판단하고, 그다음 매각조건에 따른 보증금 반환청구권 포기가 실제 인수위험을 해소하는지 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차관계와 조건부 인수 해소

말소기준권리는 2024년 9월 5일 목포수산업협동조합의 가압류입니다. 가압류 청구금액은 480,258,944원으로 감정가를 크게 웃돌지만, 가압류 채권의 미배당액이 곧바로 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 해당 가압류와 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

주의할 점은 임차권등기 자체의 등기일만 보고 후순위 임차인으로 판단해서는 안 된다는 것입니다. 김성민의 임차권등기일은 2025.08.04이지만, 등기에는 주민등록·점유개시일이 2023.07.31, 확정일자가 2023.07.12로 기록되어 있습니다. 대항요건의 성립과 유지 여부에 따라 말소기준보다 앞선 임차권이 문제될 수 있습니다.

단, 조건 불이행 또는 권리 포기·등기 말소의 효력에 관한 문제가 발생하면 인수위험 평가가 달라질 수 있습니다. 포기는 명시된 임차인 및 승계인의 미배당 보증금 반환청구권에 관한 것으로, 다른 독립적인 권리자의 채권까지 포기시키는 것은 아닙니다. 별도의 미확인 점유·임대차 관계가 발견되는 경우에는 독립적으로 검토해야 합니다.

② 가격 검증 — 신건 1.56억, 시세 메리트는 미확인

현재 최저매각가는 156,000,000원으로 감정가와 동일합니다. 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자 강석범의 2018년 취득 당시 거래가 163,000,000원은 확인되지만, 이는 과거 개별 매매가격으로 현재 시장가격을 직접 나타내지 않습니다.

특히 오피스텔은 같은 건물이라도 면적·용도·임대수익·점유 상태에 따라 매매가격 차이가 발생할 수 있습니다. 이 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세가 확인되지 않은 상황에서는 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

이 물건에 필요한 비교 기준은 같은 건물 또는 유사 입지·용도의 오피스텔에 대한 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 임대수익 수준과 가격 추세입니다. 이 기준을 확인하기 전에는 신건 가격 156,000,000원에 대한 적극적인 가격 가점을 부여하기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 156,000,000원 가정)

위 표는 신건 매각가를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9%를 적용한 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영하지 않았으며, 실제 배당액·순위는 달라질 수 있습니다.

회차별 배당·실질취득 시나리오

채권자 청구금액 합계는 634,981,514원입니다. 현재 신건 가정에서도 배당 시뮬레이션상 481,965,514원의 미배당이 발생하며, 유찰에 따라 미배당 규모가 증가합니다.

하지만 이것은 어디까지나 채권자의 회수 부족액입니다. 일반 가압류 채권의 미배당액을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다. 임차보증금 역시 별도로 인수 여부를 판단해야 하는데, 이 사건은 명세서상 반환청구권 포기·말소 조건이 존재하므로 그 조건이 지켜지는 경우 각 회차의 실질 인수액을 0원으로 보는 것입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 역촌동 소재 지하철 6호선 응암역 북동측 인근입니다. 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 간선도로변에 노선버스정류장이 있으며 지하철 6호선 응암역을 이용할 수 있습니다. 남동측으로 진흥로와 접합니다.
• 건물 상태. 2018.01.26 사용승인된 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급수·배수·전기·도시가스·승강기설비가 있으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다. 주거 목적 임차권이 등기되어 있지만, 법적 건축물 용도와 실제 사용 형태는 구분해 검토해야 합니다.
• 토지·도로. 토지는 평탄한 정방형이며, 지목은 대지, 용도지역은 준주거지역입니다. 토지 전체 면적은 341.8㎡이고 개별공시지가는 6,333,000원/㎡입니다. 이는 건물 전체 부지에 관한 정보로 해당 호실의 전용면적을 뜻하지 않습니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 상대보호구역 및 건축선 관련 제한이 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 기재도 있으나 허가대상 용도와 기간이 구분되어 있어, 업무시설인 본건에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.11.29 민간임대주택등기가 기재되어 있으며, 임대의무기간 및 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 포함되어 있습니다. 경매 후 등록 상태와 관련 의무의 처리 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 역세권 인근 주상혼용 입지는 접근성 측면의 장점이 있지만, 오피스텔은 아파트와 매수층·금융조건·수익성 평가가 다를 수 있습니다. 최신 실거래와 임대수익 검증 없이 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 반환청구권 포기·말소 조건 확인. 가장 중요한 절차입니다. 매각물건명세서의 조건이 실제 매각조건에 정확히 반영되어 있는지, 김성민 및 주택도시보증공사에 대한 포기 효력과 임차권등기 말소 절차가 어떻게 이행되는지 확인해야 합니다.
• 선순위 임차인 대항력 재검토. 임차권등기에는 주민등록·점유개시일 2023.07.31, 확정일자 2023.07.12가 기재되어 있습니다. 대항요건 성립·유지 여부와 임차권등기를 통한 권리보전 관계를 등기부, 현황조사서 및 관련 증빙으로 대조해야 합니다.
• 배당표 우선순위 검증. 현재 예상배당은 가압류에 153,016,000원을 배당하고 주택도시보증공사에는 0원을 배당하는 구조입니다. 임차인의 선순위 우선변제 가능성이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 반드시 확인해야 합니다.
• 승계인과 실제 임차인 구별. 실제 임차인은 김성민 1명입니다. 주택도시보증공사의 채권액을 또 다른 독립 임대차보증금으로 합산하지 말고, 승계 범위와 채권관계를 구분해 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도 가능성. 임차권등기는 확인되지만 현재 현장 점유 상태와 인도 협의 상황은 별도 확인이 필요합니다. 반환청구권 포기 조건이 보증금 인수위험을 해소하더라도 점유자 인도와 관련한 절차적 부담까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.
• 신건 가격 검증. 최저가 156,000,000원은 감정가 100%입니다. 같은 건물과 유사 오피스텔의 최근 실거래 및 임대수익을 확인하기 전에는 시세보다 저렴하다는 판단을 유보해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 124,800,000원, 2회 유찰 가정 99,840,000원입니다. 각 회차에서 반환청구권 포기·말소 조건이 계속 유효한지 확인해야 하며, 가격 하락 자체가 매수 메리트를 보장하지는 않습니다.
• 민간임대주택 등록 확인. 갑구 5-1번 민간임대주택등기의 등록 상태, 임대의무기간 및 경매 후 행정절차를 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 취득 관련 비용 및 명도비용을 별도로 확인해야 합니다. 예상배당액과 실질취득 기준금액에는 이러한 부대비용이 포함되지 않습니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령, 배당요구 관계와 실제 매각조건을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “선순위 보증금이 있어도 조건부 인수 0원, 하지만 가격은 별개”

이 사건은 겉으로만 보면 150,000,000원의 임차보증금과 가압류 480,258,944원이 얽힌 복잡한 오피스텔 경매입니다. 임차인의 주민등록·점유개시일이 말소기준보다 앞서 있기 때문에, 통상적인 권리분석이라면 보증금 인수위험을 가장 먼저 따져야 하는 물건입니다.

그러나 결정적인 차이가 있습니다. 매각물건명세서에는 임차인 김성민과 승계인 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있습니다. 해당 조건이 유효하게 이행된다면 실질 인수는 0원입니다. 이것이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

반면 배당 시뮬레이션에는 선순위 임차인의 우선변제 가능성을 추가 검증해야 할 부분이 남아 있고, 민간임대주택등기와 실제 점유관계도 확인해야 합니다. 무엇보다 최근 실거래 비교 근거가 없어 신건 최저가 156,000,000원이 시세 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다.

결론은 ‘조건부 권리위험 해소, 가격 메리트 미검증’입니다. 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소의 효력·이행을 확인하는 것이 첫 번째 관문이고, 실제 오피스텔 시장가격을 검증하는 것이 두 번째 관문입니다. 두 조건이 모두 확인되기 전까지는 최저가만 보고 서둘러 응찰하기보다 신중하게 접근할 필요가 있습니다.