서울서부지방법원 2026타경50808. 서울 은평구 응암동 신아굿모닝빌 10층 1002호, 전용 29.96㎡의 다세대주택입니다. 2020년 사용승인된 건물로, 등기상 소유자는 박재석입니다. 박재석은 2021년 7월 30일 거래가 265,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 가압류와 압류가 잇따라 등기됐고, 2026년 7월 14일 채권자 이예지의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.
이 사건에서 중요한 점은 근저당권이 없다는 사실만으로 권리가 안전하다고 판단할 수 없다는 것입니다. 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 오릭스캐피탈코리아의 가압류입니다. 그런데 임차인으로 조사된 이예지의 전입일은 2022년 2월 28일입니다. 말소기준보다 앞선 전입이기 때문에 대항력 성립 가능성을 반드시 따져야 합니다.
가격도 불리합니다. 최근 실거래 평균은 257,500,000원, 최신 거래가격은 257,000,000원인데 최저가는 272,000,000원입니다. 최근 가격 추세 역시 -2.8%입니다. 선순위 임차인의 보증금까지 인수해야 하는 상황이라면 실질취득비용은 최저가보다 더 커질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울서부지방법원 2026타경50808 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 은평구 응암동 110-27 신아굿모닝빌 10층 1002호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 은평구 은평로8길 10-3 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 29.96㎡ · 지상 10층 중 10층 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 2020년 1월 사용승인 · 승강기 및 난방설비 설치 |
| 건물 규모 | 신아굿모닝빌 · 8세대 |
| 소유자 | 박재석 (2021.07.30 소유권 취득 · 거래가 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 272,000,000원 / 272,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이예지 / 260,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.06.28 오릭스캐피탈코리아 가압류 (12,390,809원) |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 가압류는 소멸, 선순위 임차인은 별도
최초 말소기준권리는 2024.06.28 오릭스캐피탈코리아 가압류입니다. 그 이후 등기된 압류와 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 그러나 말소기준보다 먼저 발생한 임차인의 대항력 문제는 이와 별개입니다.
② 임차인 분석 — 이예지의 권리 확인이 최우선
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이예지 | 2022.02.28 | 미상 | 가능·미상 | 미확인 | 해당 없음 |
현황조사 및 매각물건명세서상 확인된 실제 임차인 1명. 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 인수액은 확인되지 않았습니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류되는 임차인은 없습니다.
강제경매 신청채권액 260,000,000원은 임차인 보증금의 확인액이 아닙니다. 두 금액이 같다고 추정하거나, 신청채권의 배당 부족분을 그대로 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.
이 주택에는 2021.07.30 민간임대주택등기도 존재합니다. 임대사업자 등록과 임대의무기간 등에 관한 내용이 등기되어 있으므로 경매 후 해당 등록의 처리 및 임대차관계에 미치는 영향도 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 최근 시세보다 비싼 신건
신아굿모닝빌의 전용 29㎡대 실거래는 총 5건 확인됩니다. 전체 평균은 262,000,000원이지만, 과거 거래가 포함되어 있으므로 가격 판단에는 최근 12개월 평균 257,500,000원과 최신 거래 257,000,000원을 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 29.96㎡ | 9 | 257,000,000원 |
| 2024.08 | 29.57㎡ | 9 | 258,000,000원 |
| 2024.06 | 29.57㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2021.06 | 29.57㎡ | 10 | 265,000,000원 |
| 2021.06 | 29.96㎡ | 9 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 5건 | 262,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 257,500,000원 |
현재 최저매각가 272,000,000원은 전체 실거래 평균보다 10,000,000원 높고, 최근 12개월 평균보다 14,500,000원 높습니다. 최신 거래가격과 비교하면 15,000,000원 비쌉니다.
| 전체 실거래 평균 | 262,000,000원 |
|---|---|
| 최근 12개월 평균 | 257,500,000원 |
| 최신 거래 | 2025.06 · 257,000,000원 |
| 최저가 ÷ 전체 평균 | 103.8% |
| 최저가 ÷ 최근 평균 | 105.6% |
| 최근 가격 추세 | -2.8% |
또 신아굿모닝빌은 8세대 규모의 소형 공동주택입니다. 실거래 표본도 5건으로 많지 않아 개별 거래가격의 영향이 큽니다. 최신 확인 거래가 2025년 6월이라는 점도 고려하면, 2026년 11월 입찰 시점의 실제 매수 수요와 현재 시세를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 272,000,000원 가정)
아래 배당표는 신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 작성된 단순 배당 시뮬레이션입니다. 임차인의 보증금 및 배당순위가 확정되지 않았으며, 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,608,000원 |
| 1. 가압류 · 오릭스캐피탈코리아 | 12,390,809원 | 12,390,809원 |
| 2. 가압류 · 키움예스저축은행 | 49,155,568원 | 49,155,568원 |
| 3. 강제경매 신청채권자 · 이예지 | 260,000,000원 | 205,845,623원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 총청구액 | 321,546,377원 |
|---|---|
| 채권자 예상배당 합계 | 267,392,000원 |
| 총 미배당액 | 54,154,377원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 미확정 · 선순위 임차보증금 확인 필요 |
위 배당액은 주어진 배당 가정에 따른 추정치입니다. 실제 법원의 배당순위 및 배당액과 다를 수 있습니다. 특히 압류된 국세·지방세의 우선순위와 임차인의 권리관계에 따라 예상배당이 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
신건에서 유찰되면 최저매각가는 낮아집니다. 다만 이번 사건에서는 낮아진 낙찰가가 곧 낮아진 실질취득비용을 의미하지 않습니다. 선순위 임차인의 대항력이 인정되고 보증금이 충분히 배당되지 않는다면 매수인이 추가 부담을 질 수 있기 때문입니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 총 미배당액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 54,154,377원 |
| 1회 유찰 (80%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 107,792,777원 |
| 2회 유찰 (64%) | 174,080,000원 | 170,842,880원 | 150,703,497원 |
회차별 미배당액은 채권자 전체의 추정 부족액이며 임차보증금 인수액이 아닙니다. 세금과 임차권의 우선순위가 달라지면 실제 배당 결과도 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 은평구 응암동 은명초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·다가구주택·오피스텔·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 6호선 응암역이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 2020년 1월 사용승인된 철근콘크리트구조 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이 적용됐고 위생·급배수·난방·승강기설비가 설치되어 있습니다. 대상 호실은 지상 10층 중 10층입니다.
- 접도. 토지는 가로장방형이며 북동측 및 남측 포장도로와 접합니다. 도로는 막다른 도로로 조사되어 차량 접근과 주차 편의성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지이용. 준주거지역이며 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있어 매각 시점의 적용 여부와 대상 범위를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 총 8세대 규모이며 확인된 실거래는 5건입니다. 소형 다세대주택은 같은 면적이라도 내부 상태·층·채광·주차환경에 따라 가격 차이가 클 수 있습니다. 최근 가격 추세도 -2.8%이므로 재매각 가능성과 회수기간을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 이예지의 임대차계약서, 실제 보증금, 계약기간, 계약 갱신 내역을 확인하세요. 보증금 미확정 상태에서는 인수액과 실질취득비용을 신뢰성 있게 계산할 수 없습니다.
- 대항력 검증. 2022.02.28 전입 사실 외에 실제 주택 인도와 점유, 전입 유지 여부를 확인하세요. 전입일이 말소기준보다 빠르다는 사실만으로 모든 임차권이 확정되는 것은 아닙니다.
- 확정일자·배당요구. 확정일자 취득 여부와 배당요구 여부 및 시점을 확인하고, 실제 배당으로 소멸할 보증금과 매수인에게 남을 수 있는 금액을 구분하세요.
- 신청채권자와 임차인의 관계. 이예지가 임차인과 강제경매 신청채권자로 각각 표시됩니다. 동일인 여부, 청구채권의 성격, 임대차보증금 반환채권과의 관계, 집행권원을 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2021.07.30 등기된 민간임대주택 등록의 현재 상태와 경매 이후 처리 여부를 확인하세요.
- 압류와 조세. 서대문구·은평구·국민건강보험공단의 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 우선순위를 확인하세요. 당해세 등은 배당 결과에 영향을 줄 수 있습니다.
- 시세 기준. 전체 실거래 평균 262,000,000원보다 최근 평균 257,500,000원과 최신 거래 257,000,000원을 우선 검토하세요. 최근 하락 추세 -2.8%도 반영해야 합니다.
- 유찰 전략. 1회 유찰 시 217,600,000원, 2회 유찰 시 174,080,000원이지만, 인수 보증금이 존재한다면 실질취득비용은 달라집니다. 인수액이 확정되기 전에는 최저가 하락을 수익 기회로 단정하지 마세요.
- 점유·명도. 현재 실제 점유자, 임차권 존속 여부와 인도 가능성을 확인하세요. 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 정산 문제로 인도가 지연될 수 있습니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 금액을 확인하세요. 소규모 공동주택의 관리방식과 관리비 정산 상황도 살펴볼 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 배당요구 자료를 대조한 후 입찰 여부를 판단하세요.
맺으며 — “낙찰가보다 먼저 확인해야 할 것은 보증금”
이 사건의 감정가는 272,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 257,500,000원이고, 최신 거래가격은 257,000,000원입니다. 신건 최저가 자체가 최근 시세보다 높으므로 가격 메리트는 없습니다.
하지만 더 중요한 것은 2022년 전입한 이예지의 임차권입니다. 2024년 가압류보다 앞선 전입이 확인되며, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 강제경매 신청채권자와 이름도 동일해 임대차 및 청구채권의 관계를 확인해야 합니다. 단순 배당표상 미배당액이 54,154,377원이라는 사실만으로 임차보증금 인수액을 계산할 수도 없습니다.
결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 가격만 놓아도 최근 시세 이상이고, 선순위 임차인의 인수 가능액까지 불명확합니다. 임차보증금과 실제 배당순위를 확인하여 실질취득비용을 산정한 다음, 그 금액을 최근 거래가격과 비교해야 합니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 임차권의 실체와 실제 인수액입니다.
