서울서부지방법원 2026타경50880. 서울 은평구 진관동 은평한옥마을 내에 자리한 '고운정'입니다. 매각 대상은 연립/다세대와 토지로 분류되어 있으며, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택 2가구)입니다. 일반목구조(한식목구조)에 전통기와 지붕을 갖춘 지하 1층·지상 2층 건물로, 사용승인일은 2015.02.23입니다. 소유자는 주식회사고진티앤시입니다.

등기부상 권리의 핵심은 2022.08.10 설정된 은평뉴타운새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,704,000,000원이며 말소기준권리로 확인됩니다. 이후 주식회사뉴건의 근저당권, 여러 채권자의 가압류, 경매개시결정 등이 이어졌습니다. 말소기준보다 앞선 하나은행 근저당권은 이미 말소되어 있어 현재 인수할 선순위 근저당권으로 남아 있지 않습니다.

이 사건에서 신용보증기금은 2026.08.07 강제경매개시결정을 받았으며, 주식회사 새마을금고자산관리회사도 2026.08.24 별도 임의경매개시결정을 받았습니다. 새마을금고의 근저당권은 2026.06.24 자산관리회사로 이전된 기록이 있습니다. 따라서 경매사건 간 관계와 실제 배당받을 채권의 동일성을 구분하여 살펴봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당권

권리분석의 기준일은 2022.08.10입니다. 이날 설정된 은평뉴타운새마을금고 근저당권보다 뒤에 발생한 뉴건 근저당권과 가압류·압류·경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 근저당권이 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전되었다고 해서 최초 설정일인 2022.08.10이 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다.

② 임차인·점유 분석 — 2가구 이용상태가 핵심

현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 따라서 특정 임차인의 보증금, 전입일, 확정일자 및 배당요구를 근거로 매수인 인수액을 계산할 대상은 확인되지 않았습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 감정평가에서는 이 건물을 단독주택(다가구주택 2가구)로 이용 중이라고 명시하고, 임대관계 등 기타 참고사항은 미상으로 기재했습니다. 이는 실제 임차인이 없다는 확인과 다릅니다. 실제 점유자가 임차인인지, 소유자 측 관계인인지, 각각 어떤 권원을 갖고 있는지 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 곧 시세는 아니다

이 물건은 유찰이 없는 신건으로 감정가와 최저매각가가 3,032,004,080원으로 동일합니다. 매수인 인수액을 0원으로 가정하고 최저가에 낙찰된다면, 별도 취득비용 등을 제외한 실질취득 추정액 역시 3,032,004,080원입니다.

다만 동일 지역·유사 건물의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다. 더욱이 전통 한식목구조, 다가구 이용상태, 일괄매각되는 토지 등 개별적인 특성을 고려해야 하므로 감정가만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,032,004,080원 가정)

위 배당은 채권최고액과 신고 청구금액을 이용한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권액, 채권양도에 따른 중복 여부, 배당요구, 배당순위, 당해세 및 최우선변제는 반영 결과를 변경할 수 있습니다. 특히 근저당권이 이전된 새마을금고자산관리회사의 청구액이 기존 담보채권과 동일한 채권에 해당하는지 확인해야 하며, 이 경우 계산상 청구총액과 미배당액이 중복 계상되었을 가능성이 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘어나지만 인수 추정은 0원

현재 신건 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 다음 회차를 감정가의 80%, 그다음 회차를 64%로 가정하면 매각가격과 예상 배당 결과는 아래와 같습니다. 이 가격들은 가정 시나리오이며 실제 유찰이나 향후 매각조건 변경을 확정하는 것은 아닙니다.

신건에서는 채권자에게 총 2,999,284,039원이 배당되는 것으로 계산되지만, 1회 유찰 시에는 2,398,947,231원, 2회 유찰 시에는 1,918,677,785원으로 줄어듭니다. 세 경우 모두 현재 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

다만 이러한 인수 추정은 아직 확인되지 않은 임대차관계를 제외한 결과입니다. 실제로 대항력 있는 임차인이 발견된다면 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 보증금 인수 부담이 증가할 수 있어 단순히 유찰에 따른 가격 하락만으로 실질취득액이 저렴해진다고 볼 수 없습니다.

⑥ 입지·건물·토지 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 은평구 진관동의 은평한옥마을 내부에 위치합니다. 주변은 단독주택, 다가구주택, 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재하는 주거지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 일반목구조(한식목구조), 전통기와 지붕, 지하 1층·지상 2층 주택입니다. 외벽은 치장석재·벽돌붙임·목재 마감 등이 사용되었고 목재 프레임 창호를 갖추었습니다.
• 이용상태. 단독주택으로 평가되었으며 실제 이용은 다가구주택 2가구입니다. 건물 분류와 매각 대상의 구체적 범위, 독립된 점유 부분을 입찰 전에 함께 확인해야 합니다.
• 설비. 위생급배수, 난방, 소화전 및 도시가스설비를 갖추었습니다.
• 토지. 토지 조사상 면적은 329.6㎡이고 지목은 '대'입니다. 제1종전용주거지역에 해당하며, 공시지가는 2,467,000원/㎡입니다. 지형은 평지·세로장방형으로 기재되어 있습니다. 전체 토지 면적과 실제 경매로 취득하는 토지·지분 범위는 구분하여 확인해야 합니다.
• 도시계획. 지구단위계획구역, 도시개발구역, 재정비촉진지구, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 대공방어협조구역, 제한보호구역 및 역사문화환경보존지역도 기재되어 있어 증축·변경 등 향후 이용계획을 세울 때 관련 제한사항을 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지이용계획에는 토지거래계약허가구역이 표시되어 있습니다. 다만 기재된 지정기간과 허가대상 용도가 구분되어 있으므로, 이 경매물건의 용도와 매수인 자격에 실제로 적용되는지 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 전통 한옥 구조와 다가구 이용상태를 가진 개별 부동산으로, 일반 아파트의 가격·거래량을 그대로 적용하기 어렵습니다. 유사 한옥·다가구주택의 매매사례와 실제 매수 수요를 따로 확인해야 환금성을 평가할 수 있습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 임차인·점유자 조사. 감정상 다가구주택 2가구의 실제 점유관계를 확인하고, 주민등록 전입세대, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 대조해야 합니다.
• 대항력 및 승계 판단. 실제 임차인이 발견된다면 2022.08.10 말소기준권리와 임차인의 대항요건 취득일을 비교해야 합니다. 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금은 매수인 인수 문제가 될 수 있습니다.
• 말소기준과 채권양도 확인. 새마을금고 근저당권의 최초 설정일, 2026.06.24 근저당권 이전, 새마을금고자산관리회사의 청구채권 사이의 관계를 확인해야 합니다.
• 배당 중복 여부. 기존 근저당권 채권과 별도 경매개시결정에 기재된 청구금액의 동일성 및 실제 피담보채무 잔액을 검증해야 합니다. 현재 계산된 채권자 미배당액을 확정 배당 결과로 간주해서는 안 됩니다.
• 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 압류가 등기되어 있고, 과거에는 국 명의 납세담보 근저당권도 설정되었다가 말소되었습니다. 당해세, 체납처분 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 매각 대상 범위. 일괄매각 조건과 토지 201-2 및 공동담보로 기재된 204번지 지분, 건물의 호수별 등기 이력 등을 비교하여 실제 취득 범위를 확정해야 합니다.
• 한옥 건물 상태. 목재 구조와 전통기와 지붕의 관리 상태, 누수·방수·목재 부식 여부와 수선 필요성을 현장 확인해야 합니다.
• 가격 비교. 은평한옥마을 내 유사 건물의 최근 실거래가격, 토지면적, 건물 규모 및 이용상태를 비교해 신건 최저매각가 3,032,004,080원의 적정성을 검증해야 합니다.
• 규제 및 이용계획. 제1종전용주거지역, 역사문화환경보존지역, 토지거래허가 관련 사항이 향후 사용·개축·증축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 명도 및 비용. 현 점유자의 인도 가능성, 명도비용, 미납 관리비·공과금 및 취득에 필요한 별도 비용을 입찰가 결정에 반영해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 2026.11.17 매각기일 이전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 사건 진행상황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 투자 매력은 별개”

진관동 고운정의 권리관계는 2022.08.10 은평뉴타운새마을금고 근저당권을 말소기준으로 하는 구조입니다. 기존 하나은행 근저당권과 과거 강제경매개시결정은 이미 말소되어 있고, 이후의 등기상 부담은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이것만으로 권리분석을 마무리하기는 어렵습니다. 감정상 다가구주택 2가구로 이용 중인 건물의 실제 점유자와 임대차관계가 확인되지 않았기 때문입니다. 또한 공동담보와 일괄매각 대상 범위의 확인이 필요하고, 새마을금고 근저당권 이전에 따른 채권 동일성 문제도 배당 계산에 영향을 줍니다.

가격 측면에서도 최저가 3,032,004,080원이 최근 시장가격보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않았습니다. 현재 신건에서 배당받지 못하는 채권액은 1,511,126,300원으로 계산되지만, 이는 낙찰자가 인수하는 채무와 다릅니다. 따라서 미배당액이 크다는 사실만으로 인수위험을 과대평가하거나, 반대로 인수 추정액이 0원이라는 이유로 가격 위험을 과소평가해서는 안 됩니다.

결론은 권리상 말소 구조 확인, 점유·시세·매각범위 검증 전 입찰 보류입니다. 실제 임차인의 대항력 유무가 확인되고, 취득 대상의 범위와 비교 가능한 시장가격이 검증되어야 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다. 이 사건은 감정가 대비 할인 여부보다 실제로 무엇을, 누구의 점유 상태에서, 얼마에 취득하는가가 더 중요한 물건입니다.