서울남부지방법원 2025타경12010. 서울 강서구 화곡동 포르테하임2 제4층 제401호, 전용면적 20.81㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 주택도시보증공사가 채권자로 강제경매를 신청했고, 청구금액은 320,000,000원입니다. 이 금액은 등기된 임차인 권은오의 임차보증금과 같습니다. 다만 청구금액이 같다는 사실만으로 보증공사에 임차인의 권리가 전부 이전되었다고 확정할 수는 없습니다. 배당받을 권리자와 매수인에 대한 반환청구권 포기 주체를 확인해야 하는 사건입니다.
임차인은 2022.02.28에 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022.02.09입니다. 반면 현재 말소기준권리로 제시된 국의 압류는 2024.04.09에 등기됐습니다. 따라서 임차인은 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 것으로 분석됩니다. 이 사실만 보면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조지만, 이번 사건은 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기가 핵심 예외입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경12010 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-21 포르테하임2 제4층 제401호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 강서로17길 105 |
| 물건종류 | 도시형생활주택(단지형다세대) · 집합건물 |
| 전용면적 | 20.81㎡ |
| 건물규모 | 지상 6층 중 제4층 제401호 |
| 사용승인일 | 2022.01.21 |
| 소유자 | 김병도 (2022.02.28 소유권이전 · 거래가액 320,000,000원) |
| 감정가 | 294,000,000원 |
| 최저매각가 | 294,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 320,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기사항 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
말소기준권리는 2024.04.09 국(광산세무서장)의 압류로 분석되어 있습니다. 이에 앞서 설정됐던 우리은행 근저당권은 2022.02.21 이미 말소되었으므로 현재 존속하는 선순위 근저당권으로 취급하지 않습니다.
핵심은 2024.03.05 등기된 권은오의 주택임차권입니다. 임차권등기 자체도 압류보다 먼저 접수됐고, 전입·점유와 확정일자 역시 압류보다 앞섭니다. 원칙적인 권리 순위만 적용하면 매수인에게 미배당 보증금 인수 위험이 발생합니다.
특별매각조건: 채권자가 매수인에 대한 미배당 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각합니다.
따라서 일반적인 권리 순위만으로 인수액을 확정해서도 안 되고, 특별매각조건의 존재만으로 모든 임차인 권리가 자동 소멸한다고 단정해서도 안 됩니다. 채권자의 권리 범위, 포기 효력 및 임차권등기 말소 이행이 서로 연결되어 있는지 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 320,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권은오 | 건물 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.02.28 확정 2022.02.09 점유개시 2022.02.28 |
320,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 선순위 임차권 조건부 인수해소 실제 임차인 |
실제 확인된 임차인 1명. 임차권등기 접수일은 2024.03.05이며, 보증금은 320,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 표시되어 있으며 별도의 실제 임차인으로 중복 합산하지 않습니다.
| 임차인 | 권은오 |
|---|---|
| 임차보증금 | 320,000,000원 |
| 임대차계약일 | 2022.02.09 / 2022.02.28 |
| 전입신고일 | 2022.02.28 |
| 점유개시일 | 2022.02.28 |
| 확정일자 | 2022.02.09 |
| 임차권등기일 | 2024.03.05 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 있음 말소기준권리보다 전입·점유가 빠름 |
| 우선변제 | 있음 확정일자 및 배당요구 확인 |
| 원칙적 인수 | 30,916,000원 (신건 배당 추정 기준) |
| 특별조건 반영 | 실질 인수 0원 — 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 유효하게 이행되는 경우 |
이 조건이 유효하게 적용되면, 채권자가 포기한 미배당 보증금 반환청구권은 매수인에게 승계되지 않습니다. 해당 임차권까지 모두 정리되는 것으로 확인되면 실질 인수액은 0원입니다.
다만 문구상 포기의 주체는 채권자입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 권은오의 보증금 반환청구권 중 어느 범위를 보유하는지, 그리고 권은오 명의의 임차권등기가 어떤 절차로 말소되는지 원본에서 확인해야 합니다. 확약의 효력이 미치지 않는 임차인의 잔존 권리가 있다면 그 위험은 별도로 남습니다.
이 부족분을 매수인이 실제 인수한다면 총 취득부담은 294,000,000원 + 30,916,000원 = 324,916,000원입니다. 이는 2022년 실거래 평균 318,000,000원보다도 높습니다. 특별매각조건의 효력을 확인하지 않은 채 최저가만 보고 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 92.5%라는 숫자의 함정
포르테하임Ⅱ의 전용 20.81㎡ 실거래 사례는 총 5건으로, 모두 2022년 2~4월 거래입니다. 평균 거래가는 318,000,000원, 최저 315,000,000원, 최고 320,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 20.81㎡ | 3층 | 320,000,000원 |
| 2022.03 | 20.81㎡ | 6층 | 315,000,000원 |
| 2022.03 | 20.81㎡ | 2층 | 315,000,000원 |
| 2022.02 | 20.81㎡ | 4층 | 320,000,000원 |
| 2022.02 | 20.81㎡ | 5층 | 320,000,000원 |
| 평균 | 20.81㎡ | 5건 | 318,000,000원 |
신건 최저가 294,000,000원은 이 과거 평균의 92.5%입니다. 특별매각조건이 유효하게 이행되어 추가 보증금 인수가 없다면 취득대금 자체는 과거 실거래 평균보다 낮습니다.
그러나 2022년 거래가격을 2026년 현재 시세로 그대로 간주할 수는 없습니다. 가장 늦은 거래도 2022.04이며, 그 이후 가격 변화는 이 거래 사례들로 확인되지 않습니다. 따라서 과거 평균보다 7.5% 낮다는 수치만으로 현재 시세보다 저렴하다거나 충분한 안전마진이 확보되었다고 판단할 수 없습니다.
특히 과거 실거래가 2022년에 집중되어 있으므로, 신건 최저가의 할인율만으로 낙찰 경쟁력이나 향후 환금성을 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 294,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,916,000원 |
| 1. 임차인 권은오 보증금 | 320,000,000원 | 289,084,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매신청채권 | 320,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 산식 그대로 표시했습니다. 집행비용 4,916,000원과 임차인 배당 289,084,000원으로 매각대금 전액이 배분됩니다. 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당은 0원입니다. 다만 임차인 채권과 신청채권자의 권리관계에 따라 실제 배당수령인은 달라질 수 있으므로 중복 권리 여부를 확인해야 합니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 부담은 남는다
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우, 별도의 인수 해소 조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 커집니다. 따라서 총 취득부담은 보증금 수준에 집행비용을 더한 금액 부근에서 유지됩니다.
| 회차 | 최저가 | 조건 미적용 시 인수 | 조건 미적용 시 총부담 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 294,000,000원 | 30,916,000원 | 324,916,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 235,200,000원 | 88,892,800원 | 324,092,800원 |
| 2회 유찰 (64%) | 188,160,000원 | 135,274,240원 | 323,434,240원 |
총부담은 각 회차 매각가와 제시된 원칙적 인수 예상액을 합산한 값입니다. 회차별 집행비용 추정 차이 때문에 총액이 조금씩 달라집니다. 취득세·명도비·기타 취득부대비용은 포함하지 않았습니다.
이 경우 낙찰가만 보고 과거 평균 시세보다 매우 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 시세 비교 기준은 낙찰가가 아니라 실제 인수액을 포함한 총 취득부담입니다.
이 경우 신건의 보증금 관련 취득부담은 낙찰가 294,000,000원을 기준으로 판단할 수 있습니다. 다만 과거 거래 평균 318,000,000원과의 차이만으로 현재의 가격 메리트가 확정되는 것은 아닙니다.
특별매각조건 완전 이행 및 잔존 임차권 없음 → 추가 보증금 인수 0원.
특별매각조건 미적용 → 미배당 보증금 인수 가능, 총 취득부담 약 320,000,000원 수준에 집행비용 추정액이 반영됨.
부분 적용 또는 권리자 불일치 → 미해소된 권리에 관한 별도 인수 위험 확인 필요.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울월정초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택·연립주택·학교·근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 승강장이 있습니다. 지하철 2·5호선 까치산역이 소재하며 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 2022.01.21 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 6층 건물입니다. 도시가스 개별난방, 급배수·위생설비 및 승강기를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 12m의 포장도로와 접합니다. 토지는 평탄한 정방형이며 도시형생활주택 건부지로 이용됩니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 있어 적용 대상과 기간을 개별 확인해야 합니다.
- 공시지가. 4,464,000원/㎡이며, 토지면적은 335.6㎡입니다. 이는 개별 호수의 전용면적이나 대지권 면적과는 구별됩니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 20세대 소규모 단지로, 경매 평균 유찰 2.2회·매각률 6.67%라는 통계에 주의가 필요합니다. 과거 실거래는 확인되지만 현재 거래 수준을 판단하기에는 거래 시점이 오래되었습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 채권자의 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 낙찰 후 어떤 절차와 시점에 이행되는지 확인해야 합니다.
- 보증공사 권리 범위 확인. 주택도시보증공사가 임차보증금 반환청구권을 어느 범위까지 보유하는지, 실제 임차인 권은오에게 별도 청구권이 남는지 확인해야 합니다.
- 임차권등기 말소 가능성. 권은오 명의의 주택임차권등기를 말소하기 위한 서류·권한·절차 및 특별매각조건의 이행 가능성을 확인해야 합니다.
- 실제 점유자 확인. 임차권등기가 있다고 현재도 동일인이 점유한다고 단정할 수는 없습니다. 현장점유와 명도 가능성, 인도 절차를 따로 확인해야 합니다.
- 압류 및 조세채권. 국의 압류가 말소기준권리로 분석되지만, 실제 배당에서 조세채권의 법정기일과 우선순위가 미치는 영향은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.03.22 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 임대의무기간·등록 상태·매각 후 행정상 의무나 제한의 존부를 확인해야 합니다.
- 최신 시세 재확인. 확인된 실거래가 2022년 자료인 만큼 최근 화곡동 인근 동일 용도·유사 면적 거래 및 실제 매도 호가를 대조해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재계산. 특별매각조건이 유효하면 유찰에 따른 매수가 하락이 의미 있지만, 조건이 적용되지 않는 경우에는 인수 보증금 증가를 함께 반영해야 합니다.
- 관리비·현장 상태. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 실내 상태, 수리비, 실제 공실 여부를 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서·특별매각조건·등기사항전부증명서·현황조사서·배당 관련 서류를 입찰 직전에 재확인하고, 특별매각조건의 효력은 필요시 법률전문가에게 검토받아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”은 특별매각조건의 이행이 전제다
화곡동 포르테하임2 401호는 일반적인 권리 순위만 보면 선순위 대항력 임차인의 보증금 320,000,000원이 부담스러운 경매입니다. 신건 배당 추정상 미배당액이 30,916,000원 발생하고, 특별매각조건이 없다면 매수인에게 인수될 수 있는 금액입니다.
그러나 이 사건에는 중요한 차이가 있습니다. 채권자가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건입니다. 이 조건이 실제 임차인의 권리까지 유효하게 정리한다면 매수인의 실질 보증금 인수는 0원으로 해소됩니다.
가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 최저가 294,000,000원은 2022년 실거래 평균 318,000,000원의 92.5%이지만, 그 거래를 지금의 시세라고 확정할 근거는 부족합니다. 소규모 다세대라는 특성과 경매 매각률 6.67%도 환금성 판단에서 무시하기 어렵습니다.
결론은 조건부 검토입니다. 특별매각조건의 효력과 임차권등기 말소가 확실히 확인되면 권리 위험이 크게 낮아지지만, 확인 전에는 잠재적인 보증금 인수 부담을 배제할 수 없습니다. 더욱이 현재 시세를 입증할 최신 거래 근거가 부족합니다. 권리 해소 조건의 검증이 먼저, 가격 경쟁력 판단은 그다음입니다.
