대구지방법원 2025타경8788. 북구 검단동 유성청구아파트 102동 908호입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 15층 건물 중 9층에 위치한 아파트로, 전용면적은 47.85㎡입니다. 소유자 주환영은 2019년 2월 8일 거래가액 112,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 현재 한국자산관리공사가 채권자로 기재된 임의경매가 진행되고 있으며 청구액은 76,728,266원입니다.

주목할 부분은 두 가지입니다. 첫째, 가격이 최근 시세보다 높습니다. 둘째, 등기상 근저당권 이전 내역이 확인되는데 배당 산출에는 가압류 채권만 반영돼 있습니다. 신고 임차인이 없다는 점과 별개로, 실제 매각 후 권리 소멸 범위와 배당순위는 반드시 구분해 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이전등기를 먼저 확인

권리 산출상 말소기준으로 표시된 것은 2025년 1월 31일 주식회사프라미스대부의 가압류 15,577,412원입니다. 다만 실제 등기 이력을 보면 이보다 앞선 2019년 10월 21일 현대캐피탈 근저당권과 2021년 11월 18일 저스트인타임대부 근저당권이 존재하고, 각각 후속 권리이전등기가 확인됩니다.

임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에서도 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로, 임차인 신고가 없다는 사실만으로 실제 점유자가 소유자라고 단정할 수는 없습니다. 현황조사서와 매각물건명세서를 대조하고, 현장 점유관계를 별도로 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 1억은 최근 평균의 108.6%

유성청구아파트는 1,493세대이며, 준공일은 1992년 8월 14일입니다. 비교 대상은 전용 47.85㎡ 및 유사 면적 47.49㎡의 최근 실거래 12건입니다.

최근 실거래 범위는 85,000,000~100,000,000원입니다. 평균은 92,083,333원이고, 2026년 8월 최신 거래는 91,000,000원입니다. 현재 최저가인 100,000,000원은 최근 평균보다 7,916,667원 높고, 최신 거래보다도 9,000,000원 높습니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%로 추정한 금액입니다. 실제 배당에서는 선순위 담보권, 압류 관련 채권, 당해세 및 법정 우선변제 항목 등을 함께 확인해야 합니다. 위의 소유자 잔여액은 현재 산출 가정의 결과일 뿐 확정 배당액이 아닙니다.

④ 회차별 가격과 인수금 검토

현재 매수인 인수금액은 산출상 0원입니다. 임차인 신고도 없어 임차보증금 승계액이 별도로 계산되지 않습니다. 다만 배당표와 기존 담보권의 처리에 확인사항이 남아 있으므로, 이를 확정된 권리 안전성으로 해석해서는 안 됩니다.

후속 회차 가격은 가정 시나리오이며 확정된 매각조건이 아닙니다. 실질취득액은 매각대금과 산출상 인수금액만 합산한 것으로 취득세·명도비·수리비·미납 관리비 등은 제외됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 검단네거리 북측 인근입니다. 주변은 공단지대의 각종 공장, 아파트, 대형할인점, 근린상가, 학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 감정평가상 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
• 도로. 단지 남서측은 왕복 6~7차선, 남동측 및 북동측은 왕복 4차선 도로에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 15층 건물로, 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 준공업지역·지방산업단지에 해당하며, 비행안전제2구역 및 제6구역, 절대보호구역과 상대보호구역 등 관련 제한사항이 있습니다. 공시지가는 1,623,000원/㎡입니다.
• 환금성. 1,493세대 아파트로 최근 유사 면적 실거래가 확인되지만, 1992년 준공 건물이라는 점과 최근 거래가격의 편차를 고려해야 합니다. 실제 매수가격은 개별 호수의 내부 상태까지 확인해 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 갑구 5번 가압류에 앞서 설정된 을구 13번·15번 근저당권의 이전등기 및 현재 효력을 확인하세요.
• 배당순위 재검토. 한국자산관리공사의 청구액 76,728,266원이 배당 산출에 반영되지 않은 이유를 확인하고, 기존 담보권자와 압류권자의 배당관계를 검토하세요.
• 최저가 확인. 현재 1회 유찰이지만 감정가와 최저가가 동일한 100,000,000원입니다. 매각기일 전 법원 공고상 최저매각가격을 다시 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 최근 12건 평균은 92,083,333원, 최신 거래는 91,000,000원입니다. 감정가만을 기준으로 입찰가를 결정하지 말고 최근 실거래와 개별 호수 상태를 비교하세요.
• 점유·명도 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사와 실제 점유자를 확인하고 명도 부담을 검토하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 관리비와 내부 수리 필요 여부를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 기록을 직접 대조하세요.

맺으며 — 가격보다 먼저 권리와 배당을 확인할 물건

유성청구아파트 908호는 임차인 신고가 없고 산출상 인수금액도 0원입니다. 그러나 담보권 이전등기와 배당 산출 사이의 불일치가 있어, 현재의 인수액과 예상배당을 검증 없이 확정적으로 받아들이기는 어렵습니다.

가격 역시 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 유찰 1회임에도 최저매각가 100,000,000원은 최근 평균 실거래가 92,083,333원의 108.6%입니다. 최신 거래 91,000,000원보다도 높아 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않습니다.

결론은 권리 재검증과 가격 재산정입니다. 기존 담보권의 유효 여부, 정확한 말소기준, 신청채권자의 배당순위 및 실제 점유관계를 먼저 확인하고, 그 결과를 최근 실거래 시세와 함께 반영해야 합니다. 단순히 임차인 신고가 없거나 유찰됐다는 이유만으로 안전하거나 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.