창원지방법원 2025타경763. 창원시 의창구 중동 702에 위치한 주택 및 근린생활시설과 토지의 경매입니다. 건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층~지상 2층 구조이며, 토지면적은 185.0㎡입니다. 매각은 일괄매각이고 제시외 건물도 포함됩니다.

겉으로 보이는 담보권 구조는 복잡하지 않습니다. 칠산새마을금고가 2022.11.02 설정한 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 신청채권자인 칠산새마을금고의 청구금액은 208,174,620원입니다. 과거의 근저당권과 가압류 등은 이미 등기부상 말소되었으며, 현재 경매개시결정 등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

그런데 이 사건에서 근저당보다 중요한 것은 임차인의 전입일입니다. 2층 바깥채에 관한 정춘자의 전입신고는 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차보증금과 확정일자가 확인되지 않고 임대차관계도 미상인 상태여서, 소멸하는 근저당만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 소멸과 선순위 임차인은 별개

현재 말소기준은 을구 5번 칠산새마을금고 근저당권입니다. 1998년 기아자동차판매주식회사 근저당권은 이미 말소되었고, 2022.02.23 설정된 칠산새마을금고의 종전 근저당권 130,000,000원 역시 2022.11.02 해지로 말소되었습니다.

과거 서울보증보험, 코오롱캐피탈, 현대캐피탈의 가압류와 과거 강제경매개시결정도 이미 말소된 이력입니다. 따라서 이를 현존하는 채권이나 낙찰자 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 선순위 위험 확인 필요

정춘자는 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 확인되는 실제 임차인 1명입니다. 배당요구는 2025.11.20 신고되었으나, 신고 사실만으로 보증금 전액이 배당되거나 매수인 인수 위험이 사라지는 것은 아닙니다.

대항력 판단: 전입일이 선순위라는 점은 중요한 위험 신호입니다. 다만 실제 주택 인도, 전입의 계속성, 임대차계약 및 점유관계 등 대항요건의 충족 여부는 추가 확인해야 합니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 현재는 대항력 가능·세부 권리 미상으로 보수적으로 평가합니다.

우선변제 판단: 확정일자를 확인할 수 없으므로 우선변제권의 성립 여부와 배당순위를 확정하기 어렵습니다. 배당요구를 했다는 사실과 우선변제권이 인정된다는 사실은 서로 다릅니다.

특히 점유 부분이 2층 바깥채로 표시되어 있고, 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다. 임차인의 실제 점유 범위와 제시외 건물의 관계, 해당 부분의 주거용 사용 여부 및 임대차계약의 목적물을 반드시 대조해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 429,258,920원의 의미

감정가와 최저매각가격은 모두 429,258,920원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 가격 판단에는 두 가지 중요한 불확실성이 있습니다.

첫째, 이 물건은 일반적인 아파트가 아니라 주택 및 근린생활시설로 이용되는 건물과 토지입니다. 토지 185.0㎡, 지하 1층~지상 2층 건물, 제시외 건물 포함이라는 개별 특성이 있어 단순한 아파트 실거래 평균으로 가격을 평가할 수 없습니다.

둘째, 선순위 임차인의 보증금이 미상입니다. 감정가나 최저가가 낮아진다고 해서 실질취득비용도 같은 비율로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.

각 회차는 제시된 배당 시뮬레이션을 기준으로 비교한 가정치입니다. 소유자 잔여금 및 근저당 미배당 수치는 임차인 우선배당, 당해세 등의 영향을 반영하지 않은 추정 결과로 실제 배당과 다를 수 있습니다. 임차보증금 인수 여부와 금액은 별도로 확정해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 429,258,920원 가정)

위 표는 근저당 채권최고액 260,000,000원을 배당 기준으로 적용한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 신청채권자의 청구금액 208,174,620원과 근저당 채권최고액은 다른 개념이며, 채권최고액이 실제 확정 채무액이나 최종 배당액을 의미하지는 않습니다.

집행비용 6,692,589원은 추정치입니다. 선순위 임차인의 보증금 및 배당 가능액, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여 162,566,331원과 매수인 인수 0원은 확정 배당 결과나 권리분석 결론이 아닙니다.

⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항 및 토지이용사항 기준)

• 주위환경. 창원초등학교 남동측 인근으로, 주변에 근린생활시설과 단독주택 등이 소재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 해당 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 시멘트 벽돌조 슬래브지붕의 지하 1층~지상 2층 건물입니다. 외벽은 적벽돌 쌓기 마감 등, 내벽은 인테리어 및 타일 마감 등이며 샤시창호가 설치되어 있습니다.
• 이용상태. 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 급배수·위생설비와 난방설비가 있습니다.
• 토지. 면적 185.0㎡, 지목 대, 주상용입니다. 평지의 세로장방형 토지이며 소로한면에 접합니다.
• 토지이용규제. 제1종일반주거지역이며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 관한 사항도 확인됩니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 1,077,000원/㎡입니다. 공시지가와 감정가 또는 실제 매매가격은 서로 다른 지표입니다.
• 건축물 사항. 감정요항상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 제시외 건물의 포함 범위와 현황은 별도 대조가 필요합니다.
• 임대관계. 감정요항상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 선순위 전입 임차인이 확인되는 만큼 이 부분은 특히 보완이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 정춘자 확인. 2009.02.17 전입이 말소기준보다 앞서므로 실제 임대차계약, 보증금, 점유 및 대항요건을 확인해야 합니다.
• 확정일자·우선변제 여부. 확정일자와 배당요구 관련 문건을 대조하여 배당 가능액 및 매수인 인수 가능액을 산정해야 합니다.
• 배당표 수정 검토. 임차보증금과 우선변제권이 확인되기 전까지 소유자 잔여금 162,566,331원을 확정적인 잔여로 취급하지 마세요.
• 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상과 실제 현황을 대조하고, 2층 바깥채 점유 부분이 매각 대상에서 어떤 부분에 해당하는지 확인해야 합니다.
• 주택·근린생활시설 사용현황. 각 층별 실제 용도, 점유자, 출입 구조 및 임대차 범위를 확인해야 합니다.
• 가격 산정. 감정가 429,258,920원만을 기준으로 판단하지 말고, 토지·건물의 개별 시세와 임차보증금 인수 가능액을 함께 반영해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 343,407,136원 또는 274,725,708원으로 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 발생하면 총취득비용은 그만큼 증가할 수 있습니다.
• 명도·인도. 임차인의 점유가 확인되므로 대항력 성립 여부에 따른 인도 가능성과 실제 명도 절차를 점검해야 합니다.
• 관리비·공과금. 관리비·공과금 및 세금 관련 미납 여부와 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 문건과 현장 점유상태를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸 ≠ 임차보증금 인수 없음”

창원 중동 702의 이 경매물건은 채권최고액 260,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 담보권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 그보다 훨씬 앞선 2009.02.17 전입 임차인이 있으며, 임차보증금과 확정일자가 미상입니다.

따라서 배당 시뮬레이션에 표시된 매수인 인수 0원을 그대로 적용해서는 안 됩니다. 임차인의 대항력이 인정되고 보증금 전액을 배당받지 못한다면 매수인이 미배당분을 부담할 수 있습니다. 주택 및 근린생활시설의 혼합 이용, 제시외 건물 포함이라는 조건까지 고려하면 조사 범위도 넓습니다.

실거래 시세와 실질취득금액을 확정하기 어려운 현재 단계에서는 권리 위험이 큰 신중 검토 대상입니다. 1회 또는 2회 유찰된 가격이라도 무조건 저렴해지는 것이 아닙니다. 임차보증금과 대항력 성립 여부, 배당순위, 제시외 건물 범위를 먼저 확인해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 추가 권리조사 우선. 이 물건의 핵심은 최저가가 얼마인지보다, 낙찰 후 실제로 얼마를 부담해야 하는지를 확인하는 데 있습니다.