창원지방법원 2025타경816. 김해시 외동에 있는 뜨란채아파트 301동 5층 504호입니다. 전용면적 59.99㎡의 아파트로, 1996년 준공된 1,350세대 단지에 속합니다. 현재 소유자는 박지혜이며, 농협은행이 청구금액 88,366,045원으로 임의경매를 신청했습니다.
등기부에서 가장 중요한 기준점은 2019년 5월 22일 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 99,600,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 카드사·캐피탈사 가압류와 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
실제 임차인 박양희의 전입일은 2020년 12월 31일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 경매 매수인에게 대항할 수 있는 임차권으로 판단되지 않으며, 예상 인수액은 0원입니다. 다만 임차인의 존재 자체가 사라지는 것은 아니므로 점유 해소와 명도 문제는 별도로 고려해야 합니다.
가격은 더 신중하게 봐야 합니다. 최저가 1.46억은 최근 평균 약 1.36억보다 10,037,500원 높습니다. 권리상 인수액이 없다는 이유만으로 시세보다 유리한 경매라고 평가할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2025타경816 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 김해시 외동 1250-1 뜨란채아파트 제301동 제5층 제504호 |
| 도로명주소 | 경상남도 김해시 우암로 36 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 59.99㎡ · 15층 건물 중 5층 |
| 단지 규모 | 1,350세대 · 1996.08.20 준공 |
| 소유자 | 박지혜 (2019.01.22 소유권이전 등기) |
| 감정가 | 146,000,000원 |
| 최저매각가 | 146,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 88,366,045원 |
| 말소기준권리 | 2019.05.22 농협은행 근저당권 · 채권최고액 99,600,000원 |
| 임차인 | 박양희 · 실제 임차인 1명 · 대항력 없음 |
| 매수인 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸
이 물건의 권리 흐름은 2019년 농협은행 근저당권 → 2024년 다수 가압류 → 2025년 압류·경매개시의 순서입니다. 말소기준권리 이후 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 점유 확인은 필수
| 임차인 / 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박양희 본건 전부 |
2020.12.31 | 2,000 금액 단위 확인 필요 |
없음 | 미확인 확정일자 미상 |
2025.12.05 배당요구 인수 0원 |
실제 임차인 1명. 보증금은 기재 수치 2,000이나 금액 단위가 확인되지 않아 원화 총액으로 단정하지 않았습니다. 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 성립 여부 역시 확정하지 않습니다.
박양희의 전입일인 2020.12.31은 농협은행 근저당권 설정일 2019.05.22보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 말소기준권리 이후의 후순위 임차인이며, 경매 매수인에게 대항할 수 있는 임차인으로 분류되지 않습니다.
임차인은 2025.12.05 배당요구를 했으나, 확정일자와 보증금 단위는 추가 확인이 필요합니다. 배당 여부나 배당액과 관계없이 현재 권리분석상 매수인이 인수하는 임차보증금은 0원으로 판단됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 신건 가격은 107.4%
김해 뜨란채아파트 동일 면적 59.99㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026년 9월부터 11월까지 거래가 포함되며, 최근 12개월 평균은 135,962,500원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.11 | 59.99㎡ | 3 | 130,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 12 | 115,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 13 | 110,550,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 15 | 108,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 10 | 157,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 13 | 159,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 8 | 124,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 9 | 162,000,000원 |
| 2026.10 | 59.99㎡ | 10 | 119,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 15 | 147,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 8 | 153,000,000원 |
| 2026.09 | 59.99㎡ | 15 | 147,000,000원 |
| 최근 평균 | 59.99㎡ | 12건 | 135,962,500원 |
거래가격은 108,000,000원부터 162,000,000원까지 폭넓게 분포합니다. 같은 면적이라도 층과 개별 상태에 따라 가격 차이가 크다는 뜻입니다.
그럼에도 최근 평균 135,962,500원에 비해 신건 최저가 146,000,000원은 10,037,500원 높은 가격입니다. 최신 거래 130,000,000원과 비교해도 16,000,000원 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 146,000,000원 가정)
신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용은 2,844,000원, 채권자 배당 합계는 143,156,000원입니다. 채권액 합계 168,611,233원에 비해 25,455,233원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여금은 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,844,000원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 99,600,000원 | 99,600,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 4,899,423원 | 4,899,423원 |
| 3. 가압류 · 한국캐피탈 | 25,243,271원 | 25,243,271원 |
| 4. 가압류 · 신한카드 | 13,068,803원 | 13,068,803원 |
| 5. 가압류 · 울산신용보증재단 | 20,000,000원 | 344,503원 |
| 6. 가압류 · 현대카드 | 5,799,736원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
배당은 채권최고액과 기재 청구금액을 기준으로 계산한 단순 추정입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 농협은행 근저당권의 2,600,000원 일부 이전에 따른 실제 권리자별 배당도 달라질 수 있습니다. 미배당 채권이 곧 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 배당 부족은 커진다
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당액 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 146,000,000원 | 143,156,000원 | 25,455,233원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 116,800,000원 | 114,364,800원 | 54,246,433원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 93,440,000원 | 91,358,080원 | 77,253,153원 | 0원 |
주목할 부분은 유찰에 따라 채권자 미배당액은 늘어나지만, 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 유지된다는 점입니다. 후순위 근저당·가압류 채권이 배당받지 못했다고 해서 그 부족액을 낙찰자가 대신 갚는 구조는 아닙니다.
가격 측면에서는 신건의 146,000,000원보다 1회 유찰 가정가격 116,800,000원이 최근 실거래 평균보다 낮습니다. 그러나 이는 시나리오일 뿐 실제 유찰이나 해당 가격의 매각기일 도래가 보장되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 김해시 외동 뜨란채아파트 301동에 위치하며, 주변은 대단위 아파트단지와 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 주거용 아파트 중심의 생활권입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가되었습니다. 진입도로와 주차장시설도 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물의 5층입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샤시창호 구조입니다. 급·배수·위생·승강기·난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역입니다. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역 등의 규제가 있으며, 보행자전용도로 및 중로1류 도로와 접합니다. 토지 공시지가는 1,298,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와 실제 이용상태의 차이는 보고되지 않았으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 실내 노후·수선 필요성까지 보증하는 것은 아닙니다.
- 환금성. 1,350세대 아파트 단지이고 동일 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 거래 표본은 존재하지만 가격이 108,000,000원부터 162,000,000원까지 크게 벌어져 있어 개별 호수의 상태에 따른 가격 차이를 주의해야 합니다.
- 내부 확인. 감정평가 당시 거주인 부재로 내부 조사가 곤란했습니다. 관련 공부와 외부 조사 등을 기준으로 평가한 물건이므로 내부 이용상황과 관리상태를 입찰 전 재확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세와 입찰가 비교. 신건 최저가 146,000,000원은 최근 12개월 평균 135,962,500원보다 높습니다. 실거래 최고가만을 근거로 신건의 가격 매력을 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.11 거래가 130,000,000원입니다. 실제 입찰 전 매물의 층·향·수리 상태와 비교해 적절한 입찰 상한을 결정해야 합니다.
- 임차인 배당요구 확인. 박양희의 배당요구일은 2025.12.05입니다. 확정일자와 보증금 단위를 확인하고, 매각물건명세서·현황조사의 임대차 내용과 대조해야 합니다.
- 명도 계획. 후순위 임차인이므로 인수보증금은 없지만 점유자가 있는 이상 인도명령·명도 협의 및 관련 비용을 고려해야 합니다.
- 근저당 일부 이전 확인. 농협은행 근저당권의 2,600,000원 일부 이전 이력이 있습니다. 별도 인수 권리는 아니지만 배당관계 확인이 필요합니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 노후 설비와 내부 수선 필요성을 확인하고 실제 비용을 입찰 예산에 반영해야 합니다.
- 관리비와 공과금. 체납 관리비 중 매수인이 부담할 가능성이 있는 공용부분과 기타 공과금·세금 관계를 확인해야 합니다.
- 후속 회차 전략. 1회 유찰 시 116,800,000원, 2회 유찰 시 93,440,000원이라는 시나리오를 참고하되, 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회이므로 유찰을 확정적인 결과로 전제하지 마세요.
- 원본 서류 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 매각조건을 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 보수적으로”
김해 뜨란채 504호는 매수인에게 인수되는 권리가 없는 것으로 분석되는 아파트 경매입니다. 농협은행의 2019년 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 박양희 역시 후순위 전입자로 분류되어 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 부담이 전혀 없는 것은 아닙니다. 실제 임차인의 점유·명도 문제가 남아 있고, 감정평가 당시 내부 상태를 확인하지 못했습니다. 농협은행 근저당권 일부 이전에 따른 배당관계도 확인해야 합니다.
무엇보다 결정적인 것은 가격입니다. 감정가 146,000,000원은 최근 거래 평균 135,962,500원의 107.4%입니다. 최신 거래가 130,000,000원보다도 높은 수준이므로 신건 입찰에서 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 단지 평균 유찰이 0.8회라는 점에서 유찰을 무조건 기다리는 전략도 확실한 것은 아닙니다.
종합 판단은 B등급(56점). 대항력 있는 인수 임차인이 없고 권리 소멸 구조는 비교적 명확하다는 점은 긍정적입니다. 반면 최근 실거래보다 높은 신건 가격, 실제 임차인 명도와 내부 상태 미확인 문제 때문에 적극적인 가격 가점을 주기는 어렵습니다. 권리 인수는 0원, 가격 경쟁력은 아직 부족. 이 물건의 승부처는 인수권리보다 실제 상태를 확인한 뒤 시세에 맞는 응찰가격을 설정하는 데 있습니다.
