대전지방법원 2025타경3993. 사건 용도는 대지 + 토지이고, 감정평가상 건물은 철근콘크리트 구조 3층 근린생활시설로 이용 중입니다. 말소기준권리는 2023.04.20 설정된 문창신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 1,020,000,000원입니다. 이 근저당권은 봉명동 464-43과 444-22를 공동담보로 하고 있으며, 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전이 등기돼 있습니다.
권리순위 자체는 비교적 읽기 쉽습니다. 2019.12.11 하나은행 근저당은 2023.04.20 해지로 이미 말소됐고, 2024.01.10 유성구 압류 역시 2024.01.15 해제로 말소됐습니다. 2025.11.11 신한카드 가압류 7,787,199원도 2026.05.08 해제로 말소됐습니다. 남는 핵심은 현재의 말소기준 근저당과 점유자들의 실제 임대차관계, 그리고 부설주차장 용도제한입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 464-43 · 등기 건물 표시 대전광역시 유성구 봉명동 444-22 / 계룡로59번길 16-1 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 · 근린생활시설 · 철근콘크리트 구조 3층 |
| 토지 | 60.2㎡ · 지목 주차장 · 토지이용상황 주상기타 · 평지 · 세로장방 |
| 소유자 | 임은선 · 단독소유 · 2019.11.27 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,660,100원 / 725,523,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권 / 청구 | 문창신용협동조합 · 858,143,967원 |
| 말소기준 | 2023.04.20 근저당권 · 문창신용협동조합 · 채권최고액 1,020,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 명확하지만 점유관계는 별도 확인
현재 권리구조의 기준은 2023.04.20 문창신용협동조합 근저당권입니다. 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 유성구 압류와 신한카드 가압류는 각각 해제돼 이미 말소됐습니다. 다만 2026.02.23에는 같은 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐으므로, 입찰 전 등기상 최종 권리자와 배당요구·채권관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
| 이름 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용주 | 102호 | 2024.06.10 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 임은선 | 2층 | 2020.03.20 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 가격·회차 구조 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 725,523,000원으로 2회 유찰, 감정가의 49% 회차입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 507,866,099원(34%), 4회 유찰 시는 355,506,269원(24%)입니다. 다만 이 물건은 주거용 단일 호실이 아니라 근린생활시설과 토지, 부설주차장의 상호관계를 함께 확인해야 하는 구조라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 725,523,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 9,655,230원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 문창신용협동조합 | 1,020,000,000원 | 715,867,770원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | 1,020,000,000원 | 304,132,230원 |
현재 배당모형은 집행비용 9,655,230원을 우선 반영한 뒤 근저당권자에게 715,867,770원을 배당하고 소유자 잔여는 0원으로 계산합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북서측 및 남서측 인근으로, 주변은 주거용시설과 상업용시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 철근콘크리트 구조 콘크리트지붕 3층 근린생활시설이며, 위생 및 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 기호 1 토지. 도시지역·제3종일반주거지역·소로3류 접합·가축사육제한구역·관광특구이며, 60.2㎡ 주차장입니다. 공시지가는 1,287,000원/㎡입니다.
- 기호 2 토지. 도시지역·일반상업지역·고도지구·방화지구·지구단위계획구역·관광특구·재정비촉진지구·온천원보호지구·중점경관관리구역에 지정돼 있습니다.
- 부설주차장 제한. 봉명동 464-43 토지는 봉명동 444-22 시설물의 부설주차장으로 용도변경금지등기가 기재돼 있어, 각 목록의 상호관련성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 특이사항은 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임은선 점유관계. 2020.03.20 전입은 말소기준 2023.04.20보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 소유자와 동일인. 임은선은 등기부상 소유자·채무자와 동일하므로 가장임차인 또는 관계인 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 박용주. 102호 전입일 2024.06.10으로 말소기준 이후라 제공된 조사상 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 근저당권 이전. 2026.02.23 케이씨유엔피엘대부주식회사로 근저당권 이전등기가 있으므로 최종 권리관계를 원본 등기와 배당서류로 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 제시외 수목 및 대문, 외부수도시설, 옥상 누다락, 다용도실(보일러실기타), 발코니시설은 감정평가와 매각에 포함돼 있습니다.
- 부설주차장. 464-43 토지는 444-22 시설물의 부설주차장 용도변경금지등기가 있으므로 독립적인 이용·처분 가능성을 단정해서는 안 됩니다.
- 지구단위계획. 봉명E구역은 대단위 재개발사업이 계획된 것으로 적시되지는 않았지만 세부 지구단위계획이 수립돼 있으므로 최종 변경 내용을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서의 점유 및 목록 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49%”보다 먼저 확인할 것이 많다
이 사건은 감정가 1,480,660,100원에서 2회 유찰돼 최저가가 725,523,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준권리 구조는 비교적 명확하고 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임은선의 전입은 말소기준보다 앞서 있고 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남아 있습니다. 또 같은 인물이 소유자·채무자로 등재돼 있어 실제 임대차 여부를 확인해야 합니다.
여기에 464-43 토지의 부설주차장 용도변경금지등기와 444-22 시설물의 상호관련성까지 겹칩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 ‘감정가의 49%’가 아니라 점유관계가 실제로 무엇인지, 부설주차장 제한이 이용·처분에 어떤 영향을 주는지, 현재 근저당권 이전관계가 어떻게 정리되는지를 원본에서 확인하는 것입니다. 가격은 그 확인이 끝난 뒤 판단해야 합니다.
