대전지방법원 2025타경3993. 대전 유성구 봉명동에 있는 토지와 3층 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 감정가 1,480,660,100원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가는 1,036,462,000원, 감정가의 70%입니다. 표면적인 할인율보다 먼저 확인해야 할 것은 현존하는 말소기준권리와 각 목록의 이용관계입니다.
2019.12.11. 하나은행 근저당권 720,000,000원이 설정됐지만, 등기 흐름에는 2023.04.20. 해지에 따른 말소기록이 있습니다. 같은 날 문창신용협동조합과 대전삼성신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 1,020,000,000원의 새 근저당권이 설정됐고, 이 권리는 2026.02.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 따라서 현존 등기 기준으로는 2023.04.20. 근저당권을 말소기준으로 보는 것이 자연스럽습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경3993 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 봉명동 464-43 · 등기 건물: 봉명동 444-22, 계룡로59번길 16-1 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 + 토지 일괄매각 · 철근콘크리트 구조 3층 근린생활시설 |
| 소유자 | 임은선 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,480,660,100원 / 1,036,462,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 문창신용협동조합·대전삼성신용협동조합 / 858,143,967원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 수목·대문, 외부 수도시설, 옥상 누다락, 다용도실, 보일러실 기타, 발코니시설 포함 |
| 핵심 이용제한 | 목록 1 토지는 목록 2·3 시설물의 부설주차장으로 용도변경금지등기 기재 |
① 권리 흐름 — 현존 기준 말소기준은 2023년 근저당
2019년 하나은행 근저당은 2023.04.20. 말소된 것으로 기재되어 있고, 같은 날 설정된 채권최고액 1,020,000,000원의 근저당이 현존하는 가장 이른 담보권입니다. 이후의 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신한카드 가압류는 2026.05.08. 해제로 말소됐고, 2024년 유성구 압류 역시 2024.01.15. 해제됐습니다.
점유·임차인 분석
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박용주 | 102호 | 2024.06.10 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 확정일자·배당요구 확인 필요 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
| 임은선 | 2층 | 2020.03.20 | 미상 | 대항력 없음 등기부상 소유자·채무자와 동일인 | 미상 독립된 임대차 여부 확인 필요 | 승계 없음 매수인 인수 0원 |
조사된 점유관계는 2명입니다. 이 가운데 임은선은 등기부상 소유자·채무자와 동일인이어서 독립된 임차인으로 단정하기 어렵고, 가장임차인 또는 관계인 가능성을 확인해야 합니다. 외부 점유자인 박용주는 2024.06.10. 전입해 현존 말소기준으로 판단되는 2023.04.20. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력에 따른 보증금 승계는 없고 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 보증기관의 대위·승계 신고도 없습니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가와 ‘시세 메리트’는 다르다
현재 최저매각가는 감정가 1,480,660,100원의 70%인 1,036,462,000원입니다. 매수인이 인수할 임차보증금이나 선순위 권리가 없어 실질취득액도 동일한 1,036,462,000원입니다.
다만 이 물건은 일반 아파트가 아니라 토지와 3층 근린생활시설, 부설주차장 관계가 결합된 일괄매각 물건입니다. 동일·유사 근린생활시설의 최근 거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 30% 낮다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 수 없습니다. 건물 수익성, 실제 임대차, 주차장 의무면적, 용도변경 제한과 재매각 가능성을 별도로 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,036,462,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 12,764,620원 |
| 1. 선순위 담보권 · 하나은행 기준 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 후순위 담보권 | 1,020,000,000원 | 303,697,380원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 | 7,787,199원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,747,787,199원 중 채권자 배당액은 1,023,697,380원, 미배당액은 724,089,819원입니다. 이 미배당액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로, 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있으며, 2019년 근저당 말소기록과 배당순위는 원본 서류로 재확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 유성온천역 북서측 및 남서측 인근으로, 주변은 주거용시설과 상업용시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 콘크리트지붕의 3층 근린생활시설이며 위생·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지 1. 지목은 주차장, 면적은 60.2㎡, 개별공시지가는 1,287,000원/㎡입니다. 평지의 세로장방형이며 폭 8m 미만 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역 토지와 일반상업지역 토지가 결합돼 있고, 관광특구·온천원보호지구·방화지구·고도지구·지구단위계획구역 등이 관련됩니다.
- 재정비. 유성시장 재정비촉진지구 존치관리구역 봉명E구역으로, 대단위 재개발사업이 계획된 구역은 아니지만 세부 지구단위계획 확인이 필요합니다.
- 물적 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 역세권과 혼합상권 접근성은 장점이나, 근린생활시설·부설주차장 일괄매각과 용도제한 때문에 표준화된 주거용 물건보다 매수층이 제한될 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확정. 2019년 하나은행 근저당의 말소 여부와 2023년 근저당의 공동담보 범위를 최신 등기부로 대조하세요.
- 배당순위 확인. 예상배당에는 하나은행 720,000,000원이 우선 반영돼 있으므로, 채권계산서와 배당요구 내역을 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2023년 근저당이 2026.02.23. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 경위와 현재 채권자를 확인하세요.
- 부설주차장 관계. 목록 1과 목록 2·3의 상호의존성, 법정 주차대수, 용도변경금지 해제 가능성과 독립 처분 가능 여부를 유성구청에서 확인하세요.
- 점유자 현장 확인. 박용주의 실제 점유공간, 임대차계약, 보증금, 사업자등록 여부와 임은선의 소유자 점유 여부를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 근린생활시설의 실제 임대면적, 공실, 보증금·월세, 관리비와 수선비를 조사해 수익가치를 별도로 계산하세요.
- 포함 시설 확인. 수목·대문·외부 수도시설·옥상 누다락·다용도실·보일러실·발코니시설의 현황과 사용승인 관계를 점검하세요.
- 시세 원본 대조. 유사 근린생활시설과 토지의 최근 거래 및 임대사례를 확보한 뒤 실질취득액 1,036,462,000원과 비교하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 사건의 권리구조만 보면 선순위 대항력 임차인이 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 박용주는 현존 말소기준 이후 전입했고, 임은선은 소유자와 동일인이어서 임차보증금 승계 위험은 낮습니다. 다만 2019년 하나은행 근저당 말소기록과 예상배당 순위가 서로 맞지 않는 부분은 입찰 전에 반드시 정리해야 합니다.
가격 면에서는 감정가 대비 70%까지 내려왔지만, 토지·근린생활시설·부설주차장이 결합된 비표준 물건이고 실질취득액은 1,036,462,000원입니다. 동일한 용도와 입지의 최근 거래·임대수익을 확인하지 않은 채 할인율만 보고 싸다고 판단해서는 안 됩니다. 권리 인수는 낮지만, 등기 정합성과 이용제한·환금성 검토가 필요한 물건. 응찰 여부는 부설주차장 관계와 실제 수익가치를 확인한 뒤 결정하는 것이 맞습니다.
