의정부지방법원 2025타경72541. 의정부시 호원동 델프라임 102동 301호, 전용 53.9227㎡의 도시형생활주택(다세대)입니다. 감정가는 370,000,000원이지만 4회 유찰되어 최저매각가가 88,837,000원까지 낮아졌습니다. 표면적으로는 감정가 대비 할인 폭이 매우 커 보입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 매각으로 소멸하지 않는 선순위 주택임차권입니다.
임차인 이상현은 2022.07.13 전입·점유를 시작했고 2022.07.28 확정일자를 받았습니다. 보증금은 329,000,000원이며, 2024.09.11 임차권등기를 마쳤습니다. 이 권리는 2025.06.17 경매개시결정보다 앞서고 대항력 및 우선변제권이 인정되는 것으로 분석됩니다. 낙찰대금에서 보증금 전액을 회수하지 못하면 미배당 잔액이 매수인 부담으로 남는 구조입니다.
여기에 현황조사 및 매각물건명세서상 이한솔이 별도로 확인됩니다. 실제 임차인은 2명이며, 이한솔은 말소기준권리 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 실제 점유관계 및 임대차 내용을 추가로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72541 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 4-5 델프라임 제102동 제3층 제301호 도로명주소: 경기도 의정부시 회룡로117번길 56 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용 53.9227㎡ · 9층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 정세온 (2022.07.13 소유권이전, 매매 원인일 2022.03.24) |
| 감정가 | 370,000,000원 |
| 최저매각가 | 88,837,000원 (4회 유찰 · 감정가 대비 약 24%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 351,656,850원 |
| 매각기일 | 2026.10.01 |
| 임차인 | 이상현 · 이한솔 (실제 임차인 2명) |
| 선순위 보증금 | 329,000,000원 (이상현) |
| 현재 회차 인수 예상 | 242,162,066원 |
| 최근 실거래 | 270,000,000원 (2026.05 · 전용 53.92㎡ · 5층) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권을 인수한다
말소기준권리로 제시된 갑구 5번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 이상현의 을구 1번 주택임차권은 그보다 앞서 등기된 권리이며, 대항력의 기초가 되는 전입과 점유도 선행합니다. 따라서 경매개시결정이 소멸한다고 선순위 임차인의 보증금 인수까지 사라지는 것은 아닙니다.
2022.03.31 설정된 수협은행 신탁등기는 2022.07.13 이미 말소되었고, 정세온에게 소유권이 이전되었습니다. 과거 신탁등기의 존재 자체를 현재의 별도 인수금액으로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 · 우선변제 · 승계 |
|---|---|---|---|
|
이상현 제301호 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2022.07.13 확정 2022.07.28 임차권등기 2024.09.11 |
329,000,000원 |
대항력 있음
우선변제 있음
미배당액 승계
현재 회차 인수 예상 242,162,066원 |
|
이한솔 목적물 일부 |
전입 2025.06.23 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 없음
우선변제 미확인
보증금 승계 근거 없음
말소기준권리 이후 전입 실제 점유·임대차 확인 필요 |
이상현은 배당요구가 있는 임차인으로, 매각대금에서 우선배당을 받은 후 보증금 부족분이 매수인에게 남습니다. 현재 회차에서는 배당액 86,837,934원, 미배당 보증금 242,162,066원으로 계산되어 있습니다. 입찰가가 낮아져도 그만큼 임차보증금의 미배당액이 커질 수 있다는 점이 핵심입니다.
③ 실질취득 계산 — 낙찰가가 아니라 보증금이 가격의 기준
+ 인수 보증금 242,162,066원
= 보증금 상당액 329,000,000원 + 집행비용 추정 1,999,066원
현재 회차의 예상 총부담은 약 3.31억원이며, 별도의 취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않은 수치입니다. 최근 실거래가 270,000,000원과 비교하면 최저가가 아니라 실질취득 부담이 실거래가보다 높은 상태입니다.
낙찰가가 88,837,000원에 그치더라도 이상현의 보증금은 329,000,000원입니다. 매각대금 중 집행비용을 제외한 86,837,934원이 임차인에게 배당되므로, 부족한 242,162,066원이 매수인에게 남습니다.
따라서 가격을 평가할 때는 감정가 대비 할인율이나 최저매각가와 실거래가의 단순 비교가 아니라, 낙찰가 + 임차보증금 인수액을 기준으로 해야 합니다. 이 물건은 유찰로 낙찰가가 내려가도 보증금 인수액이 늘어나는 구조이므로, 단순 유찰만으로 실질적인 가격 메리트가 생긴다고 보기 어렵습니다.
④ 회차별 시나리오 — 더 유찰돼도 총부담은 거의 그대로
| 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 | 실질취득 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 4회 유찰 감정가 약 24% |
88,837,000원 | 242,162,066원 | 보증금 상당액 329,000,000원 + 집행비용 |
| 5회 유찰 시 감정가 약 17% |
62,185,899원 | 268,333,447원 | 보증금 상당액 329,000,000원 + 비용 |
| 6회 유찰 시 감정가 약 12% |
43,530,129원 | 286,653,413원 | 보증금 상당액 329,000,000원 + 비용 |
각 회차의 매각가 및 인수액은 해당 회차 최저매각가에 낙찰된다는 가정에 따른 수치입니다. 회차별 집행비용 추정치 차이로 총액에는 소폭 차이가 발생합니다. 실제 낙찰가·배당액·인수액은 최종 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 시세 비교 — 최근 거래 2.7억보다 실질취득이 높다
델프라임의 동일 면적대 최근 실거래는 2026년 5월 거래된 전용 53.92㎡, 5층 물건으로 거래금액은 270,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 역시 확인된 표본은 1건으로, 평균 거래가도 270,000,000원입니다. 따라서 시세 판단은 이 최근 거래를 기준으로 하되, 표본이 적고 대상 물건과 층이 다르다는 점을 감안해야 합니다.
| 거래월 / 구분 | 전용 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 실거래 | 53.92㎡ | 5층 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 53.92㎡ | 1건 | 270,000,000원 |
| 감정가 | 53.9227㎡ | 3층 | 370,000,000원 |
| 보증금 기준 실질취득 | 53.9227㎡ | 3층 | 329,000,000원 + 비용 |
표면적인 최저가 88,837,000원은 최근 거래가의 32.9%입니다. 하지만 이 비율에는 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 빠져 있습니다. 실제 가격 판단의 기준이 되는 보증금 상당액 329,000,000원은 최근 거래가 270,000,000원보다 59,000,000원 높고, 집행비용을 포함하면 차이는 더 커집니다.
델프라임은 16세대 규모이며, 제공된 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회, 낙찰률은 0.0%입니다. 본건은 이미 4회 유찰된 상태입니다. 소규모 단지의 제한적인 거래 표본과 반복 유찰 이력을 함께 고려하면 추후 매각가격 및 환금성에 대한 보수적인 검토가 필요합니다.
⑥ 예상배당표 (매각가 88,837,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,999,066원 |
| 1. 임차인 이상현 보증금 | 329,000,000원 | 86,837,934원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 351,656,850원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 임차보증금 미배당 · 매수인 인수 | — | 242,162,066원 |
집행비용 1,999,066원과 임차인 배당 86,837,934원이 매각대금 88,837,000원을 소진합니다. 한국주택금융공사의 예상 배당액은 0원입니다. 임차인 미배당액 242,162,066원은 배당표의 현금 지급액이 아닌 매수인 인수 예정액입니다. 당해세·최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 소재 의정부경전철 범골역 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·공동주택·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 범골역 및 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2022.03.25 준공된 철근콘크리트구조 9층 건물 내 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·화재경보·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 접도. 본건 서측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이며 오피스텔 및 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등이 해당합니다. 공시지가는 1,747,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며 감정요항표상 공부와의 차이도 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 델프라임은 16세대 규모로, 최근 12개월 동일 면적대 확인 거래는 1건입니다. 현재 물건은 4회 유찰되었고 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다. 소규모 단지의 거래 표본 부족과 선순위 보증금 인수 구조를 함께 검토해야 합니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 최저매각가 88,837,000원과 실거래가 270,000,000원만 비교하지 마세요. 현재 인수 예상액 242,162,066원을 반드시 더해 실질취득 부담으로 비교해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 이상현의 전입 2022.07.13, 확정일자 2022.07.28, 임차권등기 2024.09.11 및 보증금 329,000,000원을 등기부와 매각물건명세서 원본으로 대조해야 합니다.
- 배당·인수액 확인. 현재 예상배당 86,837,934원과 인수 예상액 242,162,066원은 추정치입니다. 집행비용, 조세채권, 배당순위 및 최종 배당 결과에 따른 변동 가능성을 확인해야 합니다.
- 이한솔 점유 확인. 실제 임차인은 2명입니다. 이한솔은 말소기준 이후 전입하여 대항력이 없는 것으로 판정되지만, 보증금·확정일자와 구체적인 점유관계가 미상입니다. 임대차계약 및 점유 내용을 추가로 확인해야 합니다.
- 유찰 후 총부담 재계산. 5회 유찰 시 인수액은 268,333,447원, 6회 유찰 시 286,653,413원으로 증가하는 시나리오입니다. 최저가가 더 낮아져도 실질취득 비용이 보증금 상당액 아래로 자동 하락하지 않습니다.
- 실거래 재확인. 최근 거래 270,000,000원은 5층 물건의 1건입니다. 본건은 3층이므로 층·내부 상태·거래조건을 비교하고, 입찰 시점의 추가 거래 및 매물가격을 확인해야 합니다.
- 명도 및 관리비. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 미납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분 및 기타 정산사항을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가 8,883만원 ≠ 취득가 8,883만원”
이 물건의 가장 큰 함정은 감정가 370,000,000원짜리 주택을 88,837,000원에 취득할 수 있다는 착시입니다. 선순위 임차인 이상현의 보증금 329,000,000원 중 배당되지 않는 금액을 인수해야 하므로, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 부담은 보증금 상당액에 집행비용을 더한 수준입니다.
현재 회차의 예상 인수액은 242,162,066원이며, 실질취득은 약 3.29억원에 집행비용을 더한 금액입니다. 이는 최근 실거래가 270,000,000원을 웃돕니다. 5회·6회 유찰 시에도 낙찰가 하락에 따라 인수액이 증가하므로 단순히 유찰을 기다리는 것만으로 가격 문제가 해소되지 않습니다.
여기에 실제 임차인 2명의 점유관계, 소규모 단지의 제한된 실거래 표본, 반복 유찰에 따른 환금성 문제까지 겹칩니다. 권리 인수 부담이 크고, 확인된 최근 시세 대비 실질취득 비용이 높은 고위험 구조입니다. 입찰 판단의 출발점은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 최종 배당 후 인수액입니다.
