대구지방법원 2025타경8808. 대구 남구 대명동 800-1, 토지 286.9㎡와 지상 4층 다가구주택을 함께 매각하는 사건입니다. 건물은 1층 다가구주택 1가구와 소매점, 2층 5가구, 3층 5가구, 4층 1가구로 이용되고 있습니다. 현재 소유자는 이이임이고, 2020.07.28. 설정된 수성새마을금고 근저당 936,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류·주택임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
가격은 감정가 1,621,310,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가 1,134,917,000원, 감정가의 70%입니다. 실거래 비교자료가 없으므로 ‘시세보다 싸다’고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건은 현재 가격 자체보다 임차인별 대항력과 실제 점유 상태를 완결해서 확인하는 것이 우선입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경8808 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 남구 대명동 800-1 · 대구광역시 남구 장전3길 85 |
| 물건종류 | 다가구주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 토지 | 286.9㎡ · 대 · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 소로각지 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층 · 사용승인 2020.07.15 · 2020.09.18 증축 |
| 이용상태 | 1층 다가구주택 1가구·소매점, 2층 5가구, 3층 5가구, 4층 1가구 |
| 소유자 | 이이임 |
| 감정가 / 최저가 | 1,621,310,000원 / 1,134,917,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 수성새마을금고 / 797,005,860원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 평가 포함사항 | 공부상 건축면적에 포함되지 않은 확장형 발코니 및 4층 다락을 건물에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 2020.07.28. 근저당이 기준
말소기준은 2020.07.28. 수성새마을금고 근저당 936,000,000원입니다. 이후 대구신용보증재단·엔에이치농협캐피탈·비엠더블유파이낸셜서비스코리아의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 수성새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 정예진·박진우·김주현·김충렬·김종환의 주택임차권등기도 말소기준보다 뒤에 설정됐고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 현황 — 다수 점유, 미상 항목은 별도 확인
| 임차인 / 호실 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김종해 · 102호 | 2025-03-19 | - | 20,000,000원 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 전재원 · 101호 | 2023-07-25 | - | 미상 | 2025-09-25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 양윤정 · 202호 | 2020-09-04 | - | 미상 | 2025-09-12 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 천준화 · 203호 | 2024-04-26 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김지희 · 205호 | 2024-12-16 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박경우 · 303호 | 2024-08-05 | 2020-11-10 | 미상 | 2025-10-02 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이제훈 · 305호 | 2022-11-02 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이혜림 · 306호 | 2025-01-17 | - | 미상 | - | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정예진 · 301호 | 2023-02-13 | 2021-08-13 | 80,000,000원 | 2025-05-23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박진우 · 201호 | 2020-11-10 | 2020-11-10 | 80,000,000원 | 2025-08-28 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김주현 · 206호 | 2020-12-29 | 2020-12-16 | 120,000,000원 | 2025-09-24 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김충렬 · 501호 | 2022-11-11 | 2022-11-11 | 150,000,000원 | 2025-12-19 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김종환 · 205호 | 2025-01-07 | 2025-01-07 | 10,000,000원 | 2026-03-09 | 없음 | 미상 | 없음 |
이름이 확인되는 임차인은 13명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이 가운데 보증금이 확인되는 6명의 보증금 합계는 460,000,000원입니다. 나머지 일부 세대는 보증금이 확인되지 않습니다. 다만 이들 13명은 모두 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다.
② 가격 구조 — 한 차례 유찰, 현재 감정가의 70%
감정가는 1,621,310,000원, 현재 최저매각가는 1,134,917,000원입니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려온 상태입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 794,441,900원(49%), 3회 유찰 시 556,109,330원(34.3%)입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,134,917,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,749,170원 |
| 1. 근저당 · 수성새마을금고 | 936,000,000원 | 936,000,000원 |
| 2. 가압류 · 대구신용보증재단 | 105,273,327원 | 105,273,327원 |
| 3. 가압류 · 엔에이치농협캐피탈 주식회사 | 28,519,069원 | 28,519,069원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 16,973,256원 | 16,973,256원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 34,402,178원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 등기채권 합계 1,086,765,652원이 전액 배당되고 소유자 잔여 34,402,178원이 발생합니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 대구광역시 남구 대명동 남부시장 남측 인근. 주택 및 상가 혼용지대로 단독주택, 다가구주택 및 근린생활시설 등이 형성돼 있으며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 서측 및 남측 인근 간선도로변에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 스라브지붕 지상4층. 위생·급배수·화재탐지·승강기설비와 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 토지면적 286.9㎡, 공시지가 1,522,000원/㎡, 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 해당사항 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 확장형 발코니와 4층 다락은 건물에 포함해 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전입일 미상 기재 확인. 이름이 확인되는 13명은 후순위지만, 별도 주거 기재 1건은 전입일이 미상입니다. 대항력 가능·미상으로 두고 주민등록·점유관계를 확인해야 합니다.
- 보증금 미상 세대. 이름이 확인되는 임차인 중에도 보증금이 확인되지 않는 세대가 여러 곳 있습니다. 명도·배당관계를 세대별로 대조해야 합니다.
- 다가구 다수 점유. 1층 1가구, 2층 5가구, 3층 5가구, 4층 1가구로 이용 중인 건물이라 낙찰 후 실제 인도 과정은 개별 세대별로 확인해야 합니다.
- 현재 가격 70%. 1회 유찰로 1,134,917,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세 메리트를 단정할 수 없습니다.
- 배당표 제외항목. 현재 배당 계산에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 소유자 잔여 34,402,178원은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
- 일괄매각 범위. 토지와 건물을 일괄매각하며, 확장형 발코니와 4층 다락도 평가에 포함돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 세대별 점유관계를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “등기상 후순위”와 “현장 확인 완료”는 다르다
이 사건의 기본 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020.07.28. 수성새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이름이 확인되는 임차인 13명은 모두 그 이후 전입했습니다. 등기된 주택임차권 5건과 가압류·압류도 기준권리 뒤여서 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
그러나 다가구주택은 세대가 많아 한 건의 미상 정보도 의미가 큽니다. 전입일과 보증금이 확인되지 않는 별도 주거 기재 1건은 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다. 따라서 이 물건은 “인수 0원 구조”까지는 확인되지만, 미상 점유를 해소한 뒤에야 최종적으로 권리가 닫히는 사건입니다. 가격도 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔으나 실거래 비교값이 없으므로, 권리 확인이 먼저, 가격 판단은 그 다음이 맞습니다.
